日本買樓的遊戲規則

除租金外,還有禮金,敷金,敷引可以設定,敷金是指按金,退租時要返還的,不過日本樓基本不帶電器,因此主要是防止潛逃而非損壞,禮金同敷引是不能收回的,禮金是入住時收的,敷引是退租時收的,理論上能給禮金的一般都是好客,因為初期出資多沒有一定底子是不行的,但別人不主動好難開口問人要,而給敷引的可以用來退租後用於維修,有合理理由開口,給敷引租客一般會租更久,依行規,關東地區文化是給禮金,而關西同九州地區是給敷引,筆者猜測,原因可能和供求有關,例如東京租樓,業主不憂租,租給你是人情,因此先送禮,而大阪空置樓多一些,可能業主更擔心租客住殘,於是形成這種文化

這些收費,在財技上各有用途,設定這些收費,租金數字減少,由於地產的管理費是按租金收費的,因此管理費能給少些,不打算賣時會有實益,而不設定這些收費,則可以改為加在基本租金上,租金上升,資本化後樓價就會上升,打算賣樓的人可在前一份租約用這形式,這招香港炒舖位的人最常用

站在地產的立場上,由於關乎管理費收入,他們必然不鼓勵設定雜費,不過最終還是由我們決定,因為我們是隔山買牛,如果能更早租出,聽他們的也未嘗不可

有很多投資陷阱就是這種手法令租金短時間高於市價,貴買之餘,退租後還要你另外給大筆清潔費,買入日本樓時請先和市值租金對比

一年內留在日本的時間少於一半,就會當成非居住者,會被抽源泉所得稅,稅率是20%,這稅率的優先度如同香港的強質金,錢到你戶口前就已被扣走,優先度為最為惡劣的稅種

每個人包括我們這些外國人,在日本的收入,頭38萬円是免稅的,即是說你每年收只幾十萬円是1個仙都利得稅都不用比,195萬以內是5%,稅率並不高,因此只要報稅,你就可以叫日本政府把那果20%全部要回來

到底38萬是指淨收入還是營業額,暫時地產尚未有統一的說法,但是只要租金收入足夠地低,滿足低於38萬的要求,理論上是不用抽稅的,不過有些地產還會怕逃稅責任會上身而一律扣起20%以後再退,這是地產獨自的做法,有些會扣有些不扣

380000円折合3萬港元左右,如果買首都圈的樓即使一間租金也會超標,因此必須進行報稅,如交了源泉所得稅就不用補交了,但20%和我們實際要交的5%相差巨大,有必要報稅問日本政府要回來

而日本報稅,似乎不承認個人辨理,事實上我地亦無法親自辨理,因此非居住者必須委任稅理事代辨,而這個收費收當地人是1萬円,但收甚麼也不懂的外國人隨時貴5-10倍,無論你投資是1円還是1億,這吸血支出是固定而且走不掉的,巨額的收費幾乎打消筆者買日本樓的打算

如果買入一個港幣12萬的樓淨收10厘租,而報稅用了6千港元,這樣你的回報就只剩5厘,10厘即年收入12000港元,才十數萬日元不用交稅,源泉所得稅扣了30000円,報稅退回也會只會白損失手續費,如果買入的是港幣80萬的樓收7厘租,報稅依然係6千,回報是6.25厘,7厘即年收入11萬港元,七十多萬日元,源泉所得稅扣了150000円,而實際要交稅30000円以內,報稅給了手續費,卻有退稅回來,即是說,買入的規模不是很大就沒有肉食,買入規模很小就不要用自動扣源泉所得稅的地產

日本不同地方的收入可以在同一地一次過報稅,等於天津和珠海都有收入,於是就加起來一次過計的意思,中國不行但日本可以,本身已經買了一層有稅理士的,往後在那裡買都沒有影響,只要要求各地管理的地產公司,資料都發給稅理士就可以

日本有增值稅,即升值後賣出,5年內上繳30%賣樓利潤,5年後也要15%,不過除非你用上價值投資法,日本樓買了就跌,甚少會升值,增值稅除了在廿幾年前有效外,其實沒有太大意義

其他還有固定資產稅和都市計畫稅等,等於香港的差餉,稅率在2%之內,地產和稅理士會處理,實際點同你問經紀,唔同人唔同做法

 

 

地產收費及不良地產的問題

有些不良地產,特別是有中國人介入的,不一定會有稅理士提供,沒有報稅服務,於是就依法扣起20%作源泉所得稅,由於沒有報稅於是我們收不回來,也許有報稅,但地產不退給業主,由於業主相關知識不豐富又不主動問而被蒙在鼓裡,似乎早期台灣業主就唔少呢D

另外就是地產的管理費了,大多地產會有最低收費,例如5000円,那麼你買淨租金4萬的6厘細價樓,回報就少1/8,但買淨租金2萬的6厘細價樓,回報就少1/4,最低收費會損害買細價樓的選擇權,至於筆者用的就沒有最低收費

地產的管理費3-6%也有,一般是5%,有些不良地產,特別是有中國人介入的,它們本身不管理而是外判給日本的其他公司管理,當地收5%或以下而地產收6%甚至8%的情況時有發生,凡是外判的,判頭推卸責任也不足為奇,因此安全起見,應選用當地有店舖的地產及不要跨市買樓,例如筆者就是直接聯系日本公司的

最近有D賣廣告好猛的日本樓公司,巨額廣告費從何處來呢?狂賣廣告的經紀不是不好,只是適量以上的廣告就若干微妙

買樓的律師費同佣金佔樓價一成左右,基本上是公價

不過和港澳不同,日本放租的佣金除了是1-2個月外,還有續約費0.5-1個月,連和租客租約也要錢的,不要少看一個月兩個月,由於這是租金計而不是淨租金計,對回報影嚮是很大的,例如租4萬淨租2.5萬,1個月是4萬,己超過一個半月的淨租金,因此回報率是9厘的樓,扣除後也就不足8厘,如果是東京那類高租金的地區,例如租8萬淨租6.5萬,1個月是8萬,也超過一個月的淨租金,因此回報率是6厘的東京樓,扣除後為5厘多些,日本的禮金就是用來抵消佣金的,佣金影嚮的比例二線城市會高於首都圈,佣金的害處我想除了筆者之外應該沒有人會說

佣金高的原因相信是由於日本人甚少買賣樓宇,因此租佣差不多是地產唯一的財源

最後是匯款收費,銀行的收費由1500-6000円不等,不良地產可能低價匯出又直接要上限的匯款費賺差額,實際收費無從考究,如果想減少匯款費用,最直接就是減少匯款次數,例如半年一匯或一年一匯,不過也有些地產香港有分店,能免費匯款

地產最不良的地方是推銷垃圾盤,例如之前提到租值有問題的樓高價賣給你,或推介租約快到期而又沒有條件加租的樓,還有其他也許不是不良,有些日本人買沒問題但外國人或投資者買會有問題的盤,地產很多時會不自覺推介給你,這主要包括:新樓,半新樓,戶數少的樓,面積大的樓,租約太平的樓,這些地產不會關,由於日本樓易入難出,我們必須仔細地自行篩選

 

日本樓固定支出

日本樓的固定支出當中包括樓宇管理費和維修基金,例如說日本地產說的16平方米可能相當於香港地產說的250呎實用,如管理費5000,每呎管理費20共,以日本的人力成本和香港相比,看來收費標準和香港差不了太多,至於維修基金,其實只要把翠湖花園的維修費折成每月支付作比較,就覺得每月三數千的收費實在便宜得不成體統了

要降低收費有幾種方法,例如設置入大餅洗衣機,汽水機,電話亭,收費停車場等,收益會計入維修基金增加儲備,沒電梯的樓維修基金可以大幅下降,保安不是全日駐守就可以降低一些管理費

而我們可用做到的只有選樓,要設置入大餅洗衣機,汽水機,電話亭,需要乎合經濟效益,住戶必須夠多,而且要有足夠的設置空間,要設置收費停車場地盤面積不是大就是要高層樓宇,讓保安開支減少不是減工時就是讓更多住戶攤分,除沒電梯外,所有方法都指向一點:大型屋苑

日本麥當奴臨時工的時薪大約900,保安人工和老m一樣的話,24小時萬全的保安最少要2.2萬,30日要65萬,如半夜宵禁鎖門只做16小時,也需43萬,假設一房戶收5000管理費,萬全的保安需130戶,不錯的保安要86戶

實際上很少人聽說美孚或第一城需要住戶另外夾錢維修,天價維修的多是單棟,道理很簡單,假設養早晚兩個保安需要40萬薪資,40戶的話每戶要湊1萬,而100戶的話每戶只需4000,假設維修電梯要100萬,40戶共用一部電梯每戶要湊2.5萬,而100戶的共用兩部電梯每戶只需湊2萬,假設利用大堂空間,40戶的地盤只能設置管理處,而100戶的地盤不但能設置所有生財工具,甚至還有地方設置會所

40戶和100戶如每戶每月湊錢5000時,前者一年240萬,10年2400萬,後者600萬,10年6000萬,保安薪資和維修電梯的費用並不會因樓宇大小而有明顯的相差,240萬請足夠的保安和清潔大嬸有點困難,而600萬就無問題,同樣地2400萬不一定夠支付10年一度的大修,而6000萬就無問題,不怕出現加費及臨時湊錢的情況,我可不想突然要夾100萬時喊破喉嚨沒有人會來救我

沒電梯的矮樓可遇不可求,但大型樓宇比較常見,只要鎖定非大規模屋苑不買就能把固定支出降至最低

任何能降低固定支出而增加淨利的方式最終都會順便在樓價上反映出來

  

福岡選樓價值投資篇,附送老實商人財技篇

想一想港澳的老實商人們,真想寫首歌歌頌他們,比黃昏更加昏暗,比鮮血更加鮮紅這樣的,既然這裡的投資環境不太親切,於是海外的東西還是值得考慮的,特別係想樓想到成精的香港人,買外地樓一路向西比較好,當地炒樓文化比較易適應,而且會英文,東進的話,不但語言不通,地產文化不同,還不如說完全和香港相反,真係想買的話一定要放棄原來的思考方式

這是3年前寫書時的資料,現家其實都差不多所以沿用了,只是低水的加租回到這水平而已,可以認為全部平均加一兩千就是了

福岡的公寓的行情大致是這樣,14平方的套房會低於平均值,比如博多1房租時值4萬7,它可能現在只租3萬,同樣是一房,但22平方的話,租4萬5應該不成問題,以筆者天神買的17平方為例,2013年剛買時只租3萬5,因此能夠加租的機會率相當大,實際上完約後的確是向新租客加了租,又比如,同樣價錢同樣租金,早前在舊文有過的一房例子中(己死圖),25平方的香椎比16平方的藥院更有潛在價值,因為前者有得加,後者不得加,因此結論是面積可大得大

由於筆者買的是福岡樓,於是用那樓所在的天神區作說明,福岡的城市化較高,相信其他大城市的人的生活習性也會比較相近,多少應該有參考價值,不過具體細節最好自己上網查証

天神行情


以面積方面,天神區的租客,主要會找18-38平方之間的屋,需求最大,據筆者所知,除了博多區的某74年酒店改建的住宅外,福岡基本沒有太多15平方以下的水泥屋

筆者買的是17平方,市價4萬左右,不會有太大偏差,16-20平方的屋,最好同最壞相差的租值1萬以內,即是說狗竇底價是4萬左右,類似香港劏房的情況

23-38平方的部分開始有差異化,最差同最好可以相差3萬,即是這部分開始租客的議價能力提高,他們會嫌三嫌四,不過到最後也會租,如果買入最下賤的屋,改造成最好的屋,提升的租值可以增加樓的賣價達幾百萬,不過住日本當地的話才能用到這招

38平方以上,樓的價值就不是你所能控制的了

如果買入近租值上限,但面積不算大的樓時,你很可能會陷入投資陷阱而買入高市價的樓,續租時減租,管理費又加,不減價又賣唔出,萬劫不復

偏好設備


住天神的日本人關心的設備最主要的是:

露台93.3%

木地板92.7%

浴缸同馬桶分開91.1%

洗衣機86%

電梯78.2%

大廈智能鐵閘76.3%

冷暖氣72.5%

電視接收63.6%

鑊形天線57.9%

廚房56.8%

如果你想買的不是保底的狗竇,而是有條件加租的上等樓,選樓時就需要乎合一些基本條件,當中洗衣房,智能鐵閘和天線等只要買大型樓宇就可以自然解決,馬桶和廚房則需要23平方米以上的樓才有機會解決,木地板就必須退租時支付裝修費,pvc膠板充數也要

要求是很多,但還有一點,即時入住79.6%,口裡說不,身體很誠實,八成人是趕住搬的

逆向的部分,有2成人不介意行樓梯或住地下,1樓7.7%看似低比例,但那是故意加入的,假設一棟樓有5層40戶,每層8戶,地下單位佔總體的20%,樓層更高的樓地下單位佔比更低,有7.7%的人指定要地下,即有接近一半的單位有人要定的,比例原來很高,要1樓的估計是不良於行或有地震恐懼,因此選地下單位近醫院就無敵了

另外一樓還有一樣天大的好處,以後再講

買樓時多留意下層樓乎合那些條件,如果沒有賣點點,就不太具備底價以上的租值

這只是天神區的數字,其他地方肯定不一樣,但原理不會差太遠


(此網站在這3年間改了版,這圖還是舊版之後為了省功夫不少圖也是沿用舊版)

這樓宇有保安駐守,這個由於有91戶,因此支出分擔比較少,管理處每個收入45萬円,可以做多好多東西,而且加價的機會較低,維修基金10年會有3300萬円

由於日本有單車,車站及工作地點距離遠些小也不成問題,但近市區的還是需要的

要選大路旁,至少出入不要有大多暗位,如果太多假面紳士和好球猛男埋伏就沒有女士會租的

如果選的城市是東京這些地震黑點,買樓不要買高層,因為會好搖,走難亦走不及,而且不要買82年前防震力較差的樓,如果是福岡這些低風險地區,選高層同舊樓都沒大問題

想知大廈的入住率,去到現場看信箱就會知,因此多數空屋的信箱會封貼紙,網上面沒有信箱看就睇單車場的相,看泊了多少車

只要善用google街景,目標的周邊情況多少也能明白

有道說狡兔三窟,由我們想買到去日本看房,之間會有很長的一段時間差,目標樓很易在期間被人買走而白行一趟,所以事前先選定最少3個目標,到時只要剩下一個未賣就算成功了