在決定買日本樓前,先要知道當地的遊戲規則
一年內踎在日本的時間少於一半,就會當成"非居住者",會被抽"源泉所得稅",稅率是20%,這稅率的優先度如同香港的強逼金,錢到你戶口前就會被扣走,優先度為最為惡劣的稅種
每個人包括我地呢D鬼佬,在日本的收入,頭38萬円是免稅的,即是說你每年收得幾十萬円是1個仙都利得稅都不用比,195萬以內是5%,稅率並不高,因此只要報稅,你就可以叫日本政府把果20%全部嘔回來
日本報稅,似乎不承認個人辨理,事實上我地亦無法辨理,因此非居住者必須委任"稅理事"代辨,而這個收費收當地人是1萬円,但收我地D鬼佬隨時貴5-10倍,無論你投資是1蚊還是1億,這吸血支出是固定而且冇得走的,味皇幾乎因此打消買日本樓的打算


紅線是報稅的收費,如果我買入一個港幣12萬的樓淨收10厘租,而報稅用你6千蚊,咁你的回報就得返5厘,如果我買入的是港幣80萬的樓收7厘租,報稅依然係6千,回報是6.25厘
,即是說,買入的規模不是很大就冇肉食,味皇由於是天字第一號白老鼠,地產亦為左首次開展境外業務的經驗值,因此用威脅的手段讓稅理士接受較低的價格,如果你們買時說是味皇介紹,稅理士可能不得不以低市價的價錢接單
本來他們是找不到境外生意的,而味皇有可能為他們帶來本來不存在的生意,具體來說並沒有虧
由於不同地方的收入可以在同一度一次過報稅,已經買入東京或大阪樓的人可以狂買都冇影響,因為已經比左,如果是首次買入,就起碼買一層貴或兩層平先有肉食
福岡此前是幾乎沒有兼任報稅的管理公司,在味皇的要求下,我使用的地產成為福岡第二間有兼具報稅功能的地產(第一間只做大客,我呢D魚毛完全唔濕),另外味皇使用的地產是很稀有的沒有管理費最低收費的品種,一般來說有最低收費的管理公司會最少每間屋收你3千至5千円,嚴重損害回報,亦杜絕了買超細價樓的選擇權,而佢沒有最低收費,因此買一堆百幾二百萬円的收租樓就成為可能,暫時來說這地產是有足夠的實用性的,可以推薦
當地的佣金收費,是幾多百萬円以下收5%+6萬,幾多百萬円以上就收4%定3%+6萬,反正收租樓是計回報,最後都是所有費用都一并計入成本計算,回報可以接受就不用太介意
要強調一下,日本樓是不升的,租也是不升的,最好要有這樣的覺悟(升最多都係日元升),如果總是想著糕糕糕的心態去買,過幾年你會發癲的,真正日本收租樓的利用方法是,一筆過買入後,利用佢每年龐大的租金收入,買入港股等有羸通漲能力的物體,咁就冇得輸,用日元代購消費品也是一途,這樣做的目的是,在精神層面上營造千金散盡還復來的效果,直接把錢買股票之類你可能有50%幾會發達,但用這方法則可以將成功率大幅提高,代價是發達過程要用多幾年時間,投資容易輸錢,主要就係心態有問題,眼高手低,輕急冒進,睡不安寧,精神勝利法不一定能令你更易取勝,但起碼立於不敗之地
當然借日元收租套息會更好賺,但由於外國人唔借,可以先買可以借錢的東京樓,借盡,再用借款買福岡,拉高總回報,但是東京本身回報不是非常吸引,還是直接一筆過較好
租金收入閒閒地可以十幾厘,細價樓更高,原因是樓無論平定貴,面積一樣,建築成本同維護支出就相近,日本不像港澳,澳門一呎的建築成本是葡幣1100蚊,去到香港同樣一呎的品質更差的樓建築成本就莫明其妙的升到港幣4000蚊,日本就很簡單,人工同水泥,細價樓收租少,管理費同維修支出佔租金收入比例非常高,淨租金少,佣金都貴D,因此表面厘數高,而貴價樓同樣的面積租金更貴,管理費同維修支出不變佔租金比例少,因此表面厘數較低,實際上七除八扣之後厘數相差不是很大
日本有法律規定租客唔減租就可以無限續約,我地可能會覺得好硬膠,這是因為我們在通漲的國度上生活,由於日本是沒有通漲甚至仲有通縮的國度,這條例其實是對業主有利的,我們必須要考慮當地的國情,日本樓的設定是,每過一段時間就大修返新,樓齡越長支出就越多,淨租金越少,反映在樓價上就越平,當某一天支出大到收租不化算而重建更賺錢的情況時,業主經濟面上就有足夠的行動力去進行重新,由於日本有強制成立的業主會,包括鬼佬都會自動入會,因此重建很易成行,不會像港澳咁起好就等冧,不過日本樓質量很好,收租收到你個孫出世都仲有貨
由於租客易請難送,因此賣價是包括埋賣租客的,有貴租約就賣得貴,萬一簽左平租約就想賣貴D都唔得,從心理上來說,租得貴的住三五七年住殘就會走,租得平的你兜佢屎忽都賴屎唔肯走,因此租太平的最好咪買,有時為左方便賣樓,業主寧願丟空都唔亂租比人,唔係代表空屋就難租
租客住超過兩年,會有規定佢出錢整返乾淨間屋,除非租比中國人,否則都唔會一走了之,日本樓都愛貼牆紙,除美觀外,主要是可以避免地震整到D批灰牆見到曬一條條裂痕咁,租客出的錢一般都夠全屋貼過
有人怕地震,實際上投資就有風險,就算香港冇地震一樣會冧樓,你地有馬頭圍,我地都有善豐,有D野,係你的就唔該認命.事實上福岡好多樓都三四十年樓齡,真係要冧的話晨早就冧左,根據27歲的店長表示,佢咁大個仔係記得一次震到行出街,其實九州不是地震的黑點,而是台風黑點,不過日本台風強度還比不上廣東台風,只是香港有力牆你地感覺唔到本地台風的威力而已,除了阿蘇山一日噴到黑之外,福岡的天災算少的,另外,地震是可以買保險的
關於匯率方面,出面行情是每筆6000円因此每月一匯變成半年或一年一匯會化算一些,而味皇為此向地產提供了兩種財技,可把手續費壓低一半甚至7成,最平的一種基於客戶的安全性考慮而不被地產採納,因此此地產的匯款費用為其他同業包括以前提過的那間的一半