換入樓D

早前大約210賣出樓齡30年的樓C,剩下約110萬,現在以19X換入32年的樓D,借款期限最長的中銀,大豐同永亨可以用55年黎減,但得建行肯借比冇收入証明的味皇,而且只有40年黎減,因此樓D唯有落屋企人名以210萬計算,樓C的租值在3.1-3.4厘之間,味皇的現金流在200~600之間,淨利潤3000左右,而今次的樓D,由於澳門特色的特殊因素,租值有4.9厘(剔除這因素只有3厘),打算借120萬,變相套現30萬買太古收息,現金流估計增加為3200,淨利潤7000左右,屋企人唔食夾棍的話算是再加薪不過層樓有人住所以冇睇過樓另外有D野要聲明下,早排湯兄係專欄度提到我的內容,有幾多係唔啱既1.湯兄話
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發表時間:3月3日 | 評論 (2) | 全文

青島港打算換馬

上年尾味皇係1.21出清天津港,3.84-3.85換入青島港,今日天津港升左一成到1.34,而青島港升左2成半到4.75,結果而言換馬達到預期的效果,但青島港最近升得快並不算價值回歸,而係有水魚溢價增資,原先每股淨值3.11,發行價6.46,差價3.35,發行兩成股票,3.11X100+3.35X20=3.78,有可能計錯求其就算,淨值上升PB變成1.25左右,因為盈利不會無端增加,攤薄盈利一成幾兩成增加的0.67的淨值係現金,以定期3厘息計算,每股盈利增加0.02,青島港每股盈利0.476咁話,自然增長5-15%計,增長0.024-0.071之間,攤薄後盈利大概會下降,但派息率應該會提高潛力
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發表時間:2月25日 | 評論 (1) | 全文

幾隻紙業股

上年冬天開始,紙皮好似貴左3倍,唔止紙皮,DRAM都貴左N多,年頭180買到三叔128G的手指,現家要300幾,DDR同SSD都差唔多情況,今年爛鐵,水泥都收貴唔少,好多基本野都加價兼產能變少,現家裝修除時買唔到材料紙皮貴左造紙股會賺多好多,因為佢地欠債多所以顯得賺多好多.今次主要講玖龍,理文同晨鳴              玖龍    理文    晨鳴PB         1.4       1.9  
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發表時間:2月12日 | 評論 (2) | 全文

我要真外國

最近"阿邊個邊個"被洗頭艇夾去洗頭了上面個阿邊個邊個當係填充題就好了,大把野可以填,香港係特別財政區,財產至少在2047前沒有充公之虞,正常做新香港人可以又漢奸又愛國,馬化痰果D都係貪呢樣,但係香港如果連居住都係唔多安全的情況下吸引新香港人的能力恐怕大打折扣侵侵上台之後,連美國綠卡都唔多穩陣,以上兩樣有加乘效果做新香港人同買香港資產有乜好處呢?對呢班友仔黎講?是咁的,係大陸,要繼承財產其中一個必要的條件係有中國籍,同時大陸唔承認2重國籍,因此有子女外國籍就唔可以繼承財產,重男輕女下老婆同個女攞外籍冇乜所謂,有仔或是但留一個家人攞綠卡就得,咁如果冚家外國人又點辦?可以比其中一個做香港人或開香港公
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發表時間:2月5日 | 評論 (3) | 全文

關於想賣自住樓的提醒

是咁的,香討度見到有篇咁嘅野 http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=26266368&extra=page%3D5內容係咁:N年前我留學外國,識得一位香港朋友。  佢原本係香港住沙田屋苑,中學時係香港讀唔算太top嘅國際學校,成績都唔錯。生活冇憂。  佢一家人本身已經有外國籍,成家人就係我朋友去外國讀大學時一齊賣樓移民咗去外國  咁佢地賣左香港樓,揸住一筆現金,理論上當時係可以即刻買到層正常樓,仲有足夠現金養老退休。等呀仔畢業出身就完滿人生。  但佢哋冇咁做,因為佢哋覺得當時樓價係高位,
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發表時間:1月17日 | 評論 (7) | 全文

日本買樓攻略改(4)

無論一格廁紙還是一條用過的衛生巾,也有其價值,日本樓雖然會貶值,但一樣有其利用價值,特別係最近美金升,港樓又升,大陸樓又買唔起,澳洲同英國樓都炒高唔少,全世界得返東南亞同日本郁得少幣值又跌,或者都可以考慮,味皇唔識英文但睇得明漢字,因此這裡只講日本樓首先在回報率上,日本樓並不算特別高,只是租值特別養眼而已,雖然日本樓有疑似見底的跡象,但最好不要以“高回報”為前提作投資,因為買入後將會面對各種香港不曾出現的問題,適當地降低期望值會對心理更好 個人認為,日本樓實際上是財技性大於投資性的操作,日本樓適合的人群: 1.想隱藏資產的人 例如有申請項目同資產審查有關的人,因為審查時一般比
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發表時間:1月14日 | 評論 (10) | 全文

新年快樂

新年快樂,又到一年一度的新年歡樂文時間,今次用的梗係呢個http://game.ali213.net/forum.php?mod=viewthread&tid=1195530&page=1味皇睇到呢篇野腹筋崩壞的時候,記憶中仲玩緊信長同FM2006果D,現家味皇由讀者變作者,今次命題作文取材三國演義39回,原文在此http://www.angelibrary.com/oldies/sango/039.html  卻說周倉差人打探張角消息,回報:「張角已攻殺門外,現今屯兵茅坑。」周倉便請廖化計議。正話間,忽關羽差人來請廖化赴內堂議事。廖化曰:「此必因張角破了廁門,故請吾輩商議報仇
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發表時間:1月1日 | 評論 (3) | 全文

2016年結

由於CASHMAIN已經不存在,因此味皇冇辦法得知今年的回報率,估計在4-7%之間,比起冇升跌的恆指都叫跑係前面新增資金82000左右,最終味皇職業生涯入面投入的股本為337萬(職業生涯大約127個月),估計190萬來自儲蓄,其他來自租金同賣樓現家手頭股票市值440萬,20隻股,現家唔寫低下年冇CASHMAIN就計唔到數了,當中2/3的收入來自大陸,年初軟妹幣匯率是83,而現家係90,貶左8%,最終將令派息減少,全年收取股息242000,奧普私有化影響重大,達不到30萬息的目標,下年由於有番太古頂奧普個位,但是軟妹越來越軟,因此下年派息目標保守的設定在28萬好了買入21次,當中8次是換馬,有2
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發表時間:2016年12月31日 | 評論 (3) | 全文

組合換馬

旅行完返黎以1.21出清天津港,3.84-3.85換入青島港,天津港欠債比較多,當中有1/3係港幣貸款,相對地青島港全身現金,在人民幣貶值兼毒氣籠罩下,青島港的派息表現應該會比津港好少少0.36出清小南國,28.3換入大塊木,小南國比起味皇買時跌左1成,但大塊木跌就左兩成,由於人民幣貶值,來貨平左而售價不變,大塊木的毛利率會提高,而且大塊木手持兼有大量港銖流入,足以對抗人民貶賤,而且香港有錢派大陸冇錢派,比較之下劣食大塊木都比欠港銖的小男國好味皇手上的資產以人民幣收入為主,坐得係呢度就好難避免,一榮未必榮,一損俱損,總不能人人大半身家買西股掛,如果人地唔高興,日日搞"萬人暢聚珠江取水口痾屎痾尿
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發表時間:2016年12月22日 | 評論 (4) | 全文

周黑鴨1458

脷伸:味皇星期5係7蚊買左6000股鴨上年賺6億幾,市值170億PE30咁滯,點睇都唔平,不過係味皇眼中姑且視作PE15好了,不過新股信唔信得過呢....而味皇買周黑鴨的原因,純粹係買佢的特性佢賣的產品係咸鴨--的下欄,成本幾乎係0,如果唔係有耕開人爭根本係當垃圾倒,相信佔產品主要成本的不是鴨本身,而是包裝盒牌子根本不重要,最重要係唔難食,食得落肚,食唔死人,咁多山寨的話應該唔會難食得去邊,呢D野放左止痾藥直頭可以代替保濟丸,食用價值同藥用價值滿點,仲可以增加便秘相關行業的市道,排便時間長~~排便量~少~~便秘,經常便秘,請服香單清要沽空佢賺錢好簡單,沽空左股票之後搵香港傳媒大肆講解下鄰國水客
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發表時間:2016年12月5日 | 評論 (7) | 全文

2016新股

對上一篇有人說中間混入了康健系,這說明康健系非常有錢,請得起正規的保薦人例如瑞信,這點非常危險,冇路捉易中招(指基金),至少本文一開始時已聲明保薦人核數師律師是味皇的能力範圍,而康健系則需要進入湯兄的射程才能擊落不過還有傳統的方法可以掃雷的,財務報表是也,以下說明8282智傲--固定資產少,現金年年提升,冇欠債,理論上是好標的,現金流1600-2000萬,但最終現金增加不多,消耗大,不算太好,不值現在的市值2138醫思--固定資產增加,現金增加,冇乜欠債,現金流都比較高,係上市前交稅少了點,現金流1億以上,現金增加也比較多,很遺憾,看起來是好股,結果康健系無法初見擊落,僅是市值偏高1578津銀
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發表時間:2016年11月29日 | 評論 (5) | 全文

2016新股-70%

*續上一篇,永隆度OUT左的就唔重復了,今次到B方法發威*3326保發  X3773年年卡  X8113揚宇  X3301融信  X8282智傲1565成實外  X3963融眾  X6186好孩子             (雖然唔批)8070僑洋  X2768佳源  X6833興科  X2138醫思8335創徽(延後上市)  X1578津銀2016浙銀2239國微  X8262宏強  X1419盈建  X1
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發表時間:2016年11月26日 | 評論 (4) | 全文