日本買樓攻略(4)


以下的例子不構成購買意見,而且要知道味皇多少也有利益衝突,敬請注意說明一下日本樓的細則,同卡通作為例子,有分為 一戸建て (大雄居),アパート(一刻館),マンション(小早川,辻本宅),事務所(孟波事務所),店舖(貓飯店)產權有分私人地同租地,租地會有年限同交地租,私家地就可能自己起,一般私家地起出來的 並沒有嚴格限制土地用途,可以樓下開酒屋,樓上開萬事屋,商住皆可,比如味皇買的是事務所,不過住埋人,即孟波或毛利小5郎咁,每棟樓情況都不同,具體需要問地產,如果可商可住當然最好一戸建て和アパート一般都是木屋,要成棟買,聽落好誇張,但實際上成本不算高,總價可能只是港幣兩三百萬,投資用的一般
閱讀全文
發表時間:2013年12月12日 | 評論 (19) | 全文

日本買樓攻略(3)


在決定買日本樓前,先要知道當地的遊戲規則一年內踎在日本的時間少於一半,就會當成"非居住者",會被抽"源泉所得稅",稅率是20%,這稅率的優先度如同香港的強逼金,錢到你戶口前就會被扣走,優先度為最為惡劣的稅種每個人包括我地呢D鬼佬,在日本的收入,頭38萬円是免稅的,即是說你每年收得幾十萬円是1個仙都利得稅都不用比,195萬以內是5%,稅率並不高,因此只要報稅,你就可以叫日本政府把果20%全部嘔回來日本報稅,似乎不承認個人辨理,事實上我地亦無法辨理,因此非居住者必須委任"稅理事"代辨,而這個收費收當地人是1萬円,但收我地D鬼佬隨時貴5-1
閱讀全文
發表時間:2013年12月9日 | 評論 (55) | 全文

日本買樓攻略(2)


味皇本人有利益沖突,所以讀者睇呢幾篇文時要考慮其可用性,如果要經紀的聯絡方式也可向我索取,有問題我亦能部分解答,但讀者必須要明白,不同文化圈內的投資不一定適合自己由於味皇買入的是福岡樓,因此以福岡市為例子說明福岡縣包括其他城市,當中本體的福岡(市)有5個區,交通中心博多區,商業中心中央區,物流及教育中心東區,其他西區南區城南區早良區主要是住宅區,人口超過150萬,其中博多區及中央區為市區為了更直觀顯示福岡的市區面積和人口密度,我用澳門作比較我把澳門貼在福岡的市區上,我們可以發覺,福岡的市區,面積其實同澳門半島差不多,早幾日我係福岡旅行,完全用腳走,要一日走遍市區根本不成問題,事實上味皇在澳門都
閱讀全文
發表時間:2013年12月8日 | 評論 (42) | 全文

日本買樓攻略(1)


首先,點解要買日本樓?有充分理由後才好想,必須要明白,日本樓同買債券更類似,而且有入冇出,投資文化和港澳是完全不同的,就算要買也要因應自己的能力範圍,而味皇個人的情況是澳門的投資環境不太好混才轉往海外的日本樓一般都係學台灣人買東京,好似仿遼參咁買大阪其實是幾有勇氣的,但味皇認為,與其盲目學人,還不如自行評估,而投資前應從常識分析開始按人口來說,排名是首都圈>關西>名古屋>福岡,但是說人口密度,如圖就是說,頭7位的城市,會有大量的工作職位,流動人口多,有租務需求之後是天災的影響範圍,幅射會影響到北至仙台,南至東京,中間是平原毫冇阻礙,雖然新潟有山脈阻隔,但阻止不了東南風帶來的幅
閱讀全文
發表時間:2013年12月7日 | 評論 (8) | 全文

日本樓訂己落

ZKIZ的手機版非常有問題,因此之前的文打不出內容金額為港幣28萬左右,實收相信不足7厘,如果有多些時間應該可以找到更高的,位置在...類似九龍塘同美副將咁上下的區域,現時為辨公空,實際上可以理解為城市臘人孟波的事務所一樣,公私兩用業主住係神戶,而我又是外國人,因此最終能否成交尚未能定論
閱讀全文
發表時間:2013年12月5日 | 評論 (4) | 全文

三個村長

199X年,世界受到核火焰的洗禮...從地獄來的男人,到底是救世主,還是惡魔?飽受苦難的A村村長面前,突然出現一位精壯的漢子A村長:"哦哦!救世主大人!請幫助我們...救世主大人?"男:"水..."    A村長:"呃..."(給了水)       A村長:"救世主大人?"男:"廁所..."   A村長:"呃..."(借了廁所)  &nb
閱讀全文
發表時間:2013年12月1日 | 評論 (0) | 全文

炒6蛋

舊文的傳送門http://realblog.zkiz.com/lgaim/37087適當的時候做適當的事,心中雖有不快,但此時惡形惡相的批評無濟於事,正如犯了小錯需要的是教訓,但犯了大錯就反而需要安撫,做人同搞政治的手段並不相同,當然善後處理還是必需的味皇讚同換走列納,但亦反對請保亞斯,好似有好多人叫CY落台,但其他人上任又會反對,不想食爛萍果,之後就轉食爛芒果,不由你選擇,味:"喂,我的理由和你不同呀",5銅幣:"我才不管,多種理由,一種表述"大前年熱刺的人員配置味皇是比較滿意的,雖然列納不會用,每個人也有自己的理念,即使不歡喜也要接受,念力不足以改變
閱讀全文
發表時間:2013年11月27日 | 評論 (6) | 全文

沽出富豪

早幾日2.26左右沽清富豪,目的係準備買日本樓的錢地址証明好Q麻煩,日本果邊連澳門政府發出的地址証明公文都不承認,一定要"公証處"開的先得,不過澳門的公証處都不開地址証明,要去身份証明局搞,身份証明局即係出身份証同護照果度開出的又唔承認,死循環,睇下有冇其他方法,最後都唔得就唯有去當地大使館嘈下永亨分行總行1個仙的日元都冇,雞到冇朋友,唯有走去瑞昌換左50萬円,4萬港紙找返900蚊,散紙佢唔比返,比銀行標價差左0.8%日元的匯率不定,想要好匯率,有人會等等等運到,但味皇發現,要日元跌就是要美元升,美元升就要港股升,股市比起匯市也許更容易評估,因此只要知道港股比較高位時,換日
閱讀全文
發表時間:2013年11月25日 | 評論 (2) | 全文

譚玉瑛姐姐

在你眼中譚玉瑛姐姐是個怎樣的人?70後--金妹嘜共你食花生,夠青春,卜卜脆,跳飛機之後就係佢,金妹嘜氹你食花生,笑笑口,巴巴閉,黑白彊屍都亦要跪佢80後--曾同度過漫長的歲月,關心你每處為你看多一點,時日度過亦全不變樣,天天有你伴我創造美好,譚玉瑛與你,共享昨天今又明天(姐姐)90後--她的眼光,她的眼光,好似好似星星發光,睇見睇見睇見多囉唆,她的眼光,她的眼光,好似睇見俺的暗瘡,睇見睇見好似想拍拖00後--來灑脫地做多80年,地位未曾改變,昨日新款在明日膚淺,妖精日日都會見在不同年代的人的眼中,雖然是同一個人,但譚玉瑛完全是不同且不重疊的印象,無論係周星星定味皇,見到譚玉瑛都會好自覺咁&qu
閱讀全文
發表時間:2013年11月15日 | 評論 (8) | 全文

其他消費股業績

592BOSSINI營業額同毛利同步下降,毛利不變不存在大清貨,銷售成本下降比較多,說明執左租金貴的舖同炒人存貨下降,現金上升,債務還清,經營情況改善,總體來說,有得救,盈利有很大機會回到2010年的水平由於現金重新高過存貨,而還債的任務已經完成,因此派息大幅回升,而且可以持續合理值0.74709GIORDANO營業額同毛利同步上升,支出亦上升,看似乎是同通漲同步加價,公司冇進步,亦無退步存貨略升,可能是開店存貨多左,亦可能是不開店的存貨單價上升,後者居多現金下降,在沒有甚麼用途下,可謂下落不明,由於零售股正常是會累積到現金的,因此這不是好現象沒有特別的買點,只值6蚊左右483TOUGH現金大
閱讀全文
發表時間:2013年11月5日 | 評論 (6) | 全文

其他工業股業績

遲左幾個月,現家先有閒情寫業績528肛蛋營業額大增,增幅同出口量相同,毛利率降,說明產品是銷量增加,而不是單價增加,需求無虞,產能100%利用,下年有新廠投產,產能能增加4成,巨大利好存貨增幅不大,沒有積壓,因此行政費用大升唔關營運事,為一次性支出,應收賬大增,因此該一次性支出為有人走數,相信下半年仲會走多一劑存貨同財政都冇惡化,派息可以維持估值兩蚊多少少,有機會得到重估450鴻興經營環境惡化,存貨壓左些少,財政維持到往年水平,艱苦經營冇方案可以改善,派息未必維持近期估值不會得到重估,即使合理值高3983中海化銷售同盈利同往年一樣,產能增加少量年內產品價格走勢如U字一樣,低迷左一段時間,如果產
閱讀全文
發表時間:2013年10月26日 | 評論 (4) | 全文

變現獲利

無聲狗咬死人,在冇人察覺的情況下,愛達利已急升左超過50%,原因是佢得到銀河3億的外判,對此味皇不會意外,將來路氹永利又好,巴黎人又好,星麗門又好,最後咪又係判比佢做,鬼叫佢係澳門獨市,但是能賺幾多又是另一件事,金沙城單刁的規模一樣唔細,但愛達利都唔見得收支平衡,公司口袋同私人口袋始終有些差別只是不意外而已,味皇買入的原因大半是地捫公司的股權,澳門的業務不抱太大期望,地捫公司的股權味皇認為值3亳左右,已大於當時總市值,其他本業當賺個殼,佢突然出通告而急升完全是味皇予想外的,迪士尼的卡通從小就教導我們,好波不如好運是永遠的真理,於是味皇不客氣笑納了平均價0.28以下買入,持貨一個月,現在以0.4
閱讀全文
發表時間:2013年10月22日 | 評論 (6) | 全文