層樓已租出

層爛鬼樓已經租出,租值遠高於"正常合理"水平,事實上隔離屋能否租到我間6成也成問題,雖然裝修差好遠用途一如所料--炮房租金是月供的1.5倍即是兩個月租金夠供3期,租5厘3上下,如果計權益回報率,9厘3左右,用左匯豐同越秀作為交換條件,也苯唔曬"租客食了金坷拉,廁所能租一千八",味皇在這裡批評租客缺乏理財常識似乎顯得不識感恩,想必他們身上一定揹住一堆保險同iphone吧,為了現在的自由,他們消耗了未來,而味皇則為了未來,而消耗了現在,誰對誰錯,關鍵在於壽命長度,如果有心做短命種的話,味皇可以收貴租,保險公司則蝕賠死,如果想長命享福的話,味皇難收貴租,保險公
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發表時間:2010年8月25日 | 評論 (0) | 全文

新昌業績

盈利跌到唔似樣,主要是員工數目由4728人增至5444人,另外時薪可能由20蚊張變成24蚊張,如果變成33蚊張一定會見紅,行業應該會出現整合,增加的員工多數是大陸人,說明大陸業務非常向好,大陸人人工較平,反過來說明香港的員工成本相當嚴峻員工成本增加的即時的,而管理合約是幾年前簽的,收費調整一定要等到約滿續簽時先得,因此收入追不上支出,正如保險公司的負保單一樣以管理公司來說,勞動密集型公司的生意規模是同員工數成正比例的,有新合約先會請再員工,因此味皇對新昌的成長力非常放心,支出正常來說是穩定的,政策性的東西就冇得講,現在加一次薪,應該唔會立即就再加加薪的影響是永久性的,新昌要等時間把合約更新先可
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發表時間:2010年8月20日 | 評論 (0) | 全文

市面有售的reits橫向評測(總結)

有讀者修正說估值師會輪換,因此前文的內容可能不太正確,關於估值師方面,只要是在集資這時點上使用戴維師,注意就是了,不用見鬼咁,估值師的作業只會影響估值,對價值並無影響,就好似層樓點縮水都好,地板面積是不變的,用家也只會關注實際的地方"reits只能賺些小錢,不會點升值"陳述是正確的,但前提是用合理價計算,正如你用合理價買樓,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?又如你用合理價內銀股,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?"XXX只能賺些小錢,不會點升值"的陳述基本可套用在任何事物上,托詞而已,如果個個齋收息唔買賣,班金融才俊食谷種咩對於投資回報,關鍵是掌
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發表時間:2010年8月18日 | 評論 (0) | 全文

睇直播


剛以輕鬆的心情看完愛隊打的英超揭幕戰,觀乎整場賽事,就是風暴般的進攻同不斷的指尖,間直同打機一樣,對方門將拿10分,如果味皇打機時出現咁既情況,相信會在扑電腦之前使出SL大法偉大的金手指萬歲主隊完全有能力拿下比賽,連倒掛都唔入,唔知應該說腳太臭定手太香,有能力贏,應該贏,但最後贏唔到,咁既事成日都有,意料之外的事避不了,受得起就得,我係講味丹味丹的污染罰款第二波千幾萬美元,唔係賠比政府,係賠比居民,作為政府,肯作出如此有骨氣的處理的確抵讚,幾時到大陸肯咁樣處罰紫金,中華民族就有救了姑且處罰的對象是味皇的公司,實在不是興奮的適當時候,味丹半年可賺1千萬計,罰一罰就見紅了,股息也咪駛旨意,公司連續
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發表時間:2010年8月14日 | 評論 (2) | 全文

集優業績

營業額微增27%,在工業復甦時還是嫌低毛利由2.2億升至2.8億,本來是幾多的,但不明來歷的管理費吸收了全部增幅,唯有等佢出年報先知乜事應付應收賬增幅明顯,說明生意擴大,增幅3成幾,超過上半營業額增加的27%,說明下半年的營業額會比上半年高資產負債變化不大,現金多,既安全而又浪費現在的盈利咁計,10倍pe上下,未至於會支持到立即大升,決戰時刻還是要再等等,用淨資產計,集優年賺淨資產6厘,南車1成,人地40pe佢10pe,同人唔同命,願景比實際更重要的意思分類業績顯示,軸承營業額增長44%,原因是收購了上電的子公司,再者,南車交出了好業績,供稱商唔賺錢就說不過去,盈利由500萬增至2400萬,數
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發表時間:2010年8月14日 | 評論 (0) | 全文

8月12日

返工前僅有的幾分鐘以1.95賣出中外運換回3.19的中外航,搞到差d搭唔到公司車,但白賺500股還是令人歡喜,中外運有空運概念,可能會有炒作,今次換馬味皇都唔知算唔算精明,不過在同樣估值的情況下,味皇較鍾意中外航的特性今日返工,全日比班香港師奶兵團磨,日日黎賭錢的她們,無限資金到底來自何方?如果她們有工作,她們就不會日日不事生產黎賭錢,況且打工的錢也不是無限,由此推斷,拥有無限金錢同無限時間的她們,一係綜援戶,一係包租婆,一係食軟飯,無論是那一種,都是辛苦別人舒服自己的狀態姑且味皇都是以這種狀態為目標的,不過可以排除成為綜援戶師奶咁有米,証明市道好轉?至少証明別人的收入穩定了,唔怕朝不保夕,港
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發表時間:2010年8月12日 | 評論 (4) | 全文

市面有售的reits橫向評測(下)

睿富就不講了,類型不同的富豪也先不說,現在將reits分成兩批,租金特別高的同租金特別低的,第一組是領匯,越秀,冠君,第二組置富,陽光,泓富首先說明評估原理,香港沒有垃圾樓,美孚也是天價,只要肯平租,肯定租得出,因些有一些空置率時,只會說明租得唔夠平,相反就是租得唔夠貴,正常來說,新樓會比舊樓租得高,而相同租金條件相同的樓宇,舊樓的市值較低,因此老舊的一方租金回報率較高,所以當實際情況有違原理時,必然有不自然的因素第一組:領匯-合計537.8億-租9.3%-出租率95%-越秀-合計57.7億-租9.2%-出租率100%冠君-合計442.4億-租4.6%-出租率100%領匯租金達9.3%,原因是
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發表時間:2010年8月11日 | 評論 (2) | 全文

重組笨蛋雞金

http://www.editgrid.com/user/lgaim/1 趁中外航出業績,就一次過整理一下 今日雞金以好價錢換成中外航,由於味皇在未來一週的交易時間都在開工,真實組合就無能為力了 簡要的說明下今期的業績,營業額上升12%,盈利微跌,同太航差唔多 期內中外航有一隻遠洋船比草帽海賊劫走,中外航的遠洋船本來就不多,營業額少了些,又要比贖金,不過比錢的是母公司定係598而唔係368,單獨影響不大 貨櫃船的收入下降了相當多,散貨船看似跌得少,其實因為多買了幾隻船出租,以量補質,實際跌得一樣多,似乎海運還有排等 資產強化了,船隻數量增加,負債減少,現金沒有點少到,盈利因為折舊上
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發表時間:2010年8月10日 | 評論 (0) | 全文

市面有售的reits橫向評測(上)

823領匯房產基金主要物業:樂富廣場27.3億-租3.6%頌富商場15.8億-租7%慈雲山中心15億-租6.8%黃大仙中心13.2億-租6.6%啟田商場13.1億-租6.9%龍翔廣場12.6億-租6.3%尚德商場12.5億-租6.5%厚德商場12.3億-租6.6%秀茂坪商場12.2億-租7.2%長發商場11.2億-租7%太和商場9.9億-租6.9%蝴蝶商場9.8億-租7.4%良景商場9.2億-租5.5%彩明商場9億-租7.2%天澤商場8.7億-租6.6%禾輋商場8.7億-租6.9%鯉魚門廣場8.5億-租7.7%       
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發表時間:2010年8月10日 | 評論 (1) | 全文

收樓

今日味皇收樓,乜水都過曬賣家,現家褲穿窿,收完樓後出大陸,點知回鄉証過期,於是灰溜溜的溜回來,此為題外話由於是在網上搵的樓,味皇冇咁硬膠比人人肉搜查,因此經驗在分享之前經過特殊處理話說味皇當日找樓,最初是打算換樓的,暫稱目標乙,因為找到目標乙就直接去找經紀,所以變成未賣先買,由於舊樓甲供緊樓,而甲的租金入阿媽戶口不能計入收入,因此按銀行的收入45%規定,味皇的收入其實相當緊湊,離45%上限的供樓限額只有2千幾,即是說以2.5%為例,20年的最多限供50萬,這一點味皇之前沒有留意到,因此做按揭時幾乎流產,由於準備的首期資金不多,比左的訂金至到最後成交的過程期間都相當驚險準備的首期資金雖說不多,但
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發表時間:2010年8月3日 | 評論 (0) | 全文

避稅教室-樓宇印花稅

最近味皇忙於買樓,同一時間發現一批回報不錯的目標,可惜苦無資金,因此味皇買不到也建議朋友買,益到人之餘,味皇也有個機會將來出手回購關於回購一事,雖然很遙遠同不切實際,但作為財技課題也值得研究一下,樓宇買賣,最主要的支出是佣金,律師費同印花稅,律師費慳唔到幾多,就算自助一站式也要比公証費,朋友間買賣可以免佣,印花稅兩方共交2%,既然是朋友,買賣方法可以控制,印花稅也有慳返的可能性今日味皇想出來的方案,因為印花稅是從價的,只要成交價低,稅就可以交得少,比如用100蚊成交,只需各1蚊印花稅,很常見的方法,官員成日都咁做但是用100蚊成交,朋友唔會放過我,因此味皇要向朋友私下支付金錢,比如100萬,可
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發表時間:2010年8月1日 | 評論 (1) | 全文

向下炒,向上炒

作為上市公司的大股東,如果存心是賺小股東錢,到或向上炒定向下炒更方便?交易成本中,包括0.004%的交易徵費,0.005%的交易費,0.005%的印花稅,同埋數量不定的佣金,多數存心是賺股東錢的大股東,自已本身都拥有證券行同財務公司,佣金可以忽略不計,但佣金以外合計0.014%的成本在交易時不能回避,因為抽水的是政府同交易所要賺小股東錢,唯一方式是把產品向股東銷售,產品當然是股票,據說每張股票不論股數多少,印刷成本都是39仙,產品的來源可以是從小股東處收購,屬於貿易的一種,小股東的交易平台是要收費的港交所,因此賣比小股東一定要付出成本,如果向小股東收購,亦要付出成本同樣成本賣出的成本不可避免,
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發表時間:2010年7月28日 | 評論 (9) | 全文