關於香港樓價的兩個數字
寫這篇文章的時候,香港樓市正升得火紅,香港再次迎來一個如九七時(甚至超越)的高樓價時代。政府不斷叫停(縱是裝模作樣的),地產商不斷叫好,打工族不斷叫苦,大學生開始叫口號,總之各類針對樓市現況的叫聲此起彼落。作為股票散戶,總不能對除了金融外香港經濟的另一大命脈──地產──的市況完全不聞不問。

現在很清楚兼已給廣泛宣傳的兩個訊息,(1)樓價很快會超越九七及(2)量化寬鬆下有閒錢不買股或樓,錢便會貶值。我沒有能力去否定或支持這些訊息,但卻很想知道,相對以前來說,我們現時身處什麼水平。知道了現在相對過去的情況,並不代表能預知未來,但至少知道現在是比以前好還是比以前差。

在網上翻查一下,知道影響樓價的兩大因素是──按揭利率和家庭收入。只要想像一下自己想買樓時會考慮什麼,這兩個因素便不難理解。雖然炒家也會買樓,但炒家的存在是依靠用家的存在。長期來說,還是看用家的購買力。

我們知道按揭利率主要是由最優惠利率加減來的(又或者銀行同業拆息),因此我們要看經通脹調整的實際最優惠利率。主要我想看看,過去大概什麼實際最優惠利率水平會對樓價升跌有影響。另外,我也想看看,從過去到現在,用家收入和樓價比率是怎樣變化。當然,有所謂房價收入比,但這個要用可支配收入作計算。反正只是想比較現在和過去,不是想判定香港樓價比國際標準來得高或低(基本上一定是高的),因此就用總收入作計算好了。

為了完成以上目標,就要從政府統計處、差餉物業估價處和社會福利處採集數據。從政府統計處,入手歷年每月綜合物價指數和最優惠利率。從差餉物業估價處,入手所有類別房價指數和各類別私宅每平方米售價。由谷歌大帝在政府統計處某角落,發現一幅由1982到2007的住戶家庭每月收入中位數圖表,雖則不是數據,但我用肉眼把數字從座標讀出來。但原來圖表是經通脹調整,幸好我有消費物價指數數據,把它調回原來現實數字,以配合差餉處沒經通脹調整的私宅售價。還欠2008到2010前三季的家庭收入中位數,幸好社會福利處有2009和2010的,獨欠2008,最後只好以2007和2009的平均來權充。

來看看第一個結果。

用肉眼觀察,好像實質最優惠利率和樓價背馳的時間,比同步的時間多。把兩組數據分別當做X和Y座標來作圖,也有相同結論(我不是統計專業,只以簡單圖畫來推斷)。

老實說,要從這些圖拉扯出一些有意義的數字,可能需要一些統計專門知識,或者可能論據也不充份。勉勉強強我們只可以說,當實質最優惠利率少於7.5%左右時,樓價過去28年大都是在上升。現時最優惠利率是5%,質實最優惠利率是2.3%,現時相對過去來說,真是處於一個比較低息狀況。

那樓價和家庭收入比率又如何呢?

根據一份立法會秘書處文件,近年香港公屋人均居住面積大概11平方米左右(大陸一般是25),所以一個三人家庭(統計處公佈的住戶家庭入息中位數標準是三人)大概需要33平方米。但因為香港發水樓馳名中外,而且一般家庭都未必只有一個小孩,因此40到69.9平方米的單位應較具代表性。因此我用了差餉物業估價處的B類私宅(40-69.9m^2)每平方米平均售價來作計算。我的房價收入比率算式如下:

比率=(3人*11平方米*B類私宅每平方米平均售價)/(12個月*三人家庭入息中位數)。由此作出如下的圖。

從上圖可以得知,現時一般香港市民買樓難度,跟九七時不遑多讓。過去25年這個比率平均值是6.55,以現時入息中位數18400元算,每平方米平均售價應是43825,但現時每平方米平均售價卻升到65971元。

雖然低息環境有利樓價的颷升,但最後用家的償付能力有點接近邊緣。對一般市民來說,這不是無病呻吟,而是切膚之痛。