連升7個交易日 道指及標普再創收市新高

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發表時間:2014年12月28日 | 評論 (0) | 全文

數據傾向樓市下行機會較大

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數據傾向樓市下行機會較大

2014-12-23

筆者於今年7月曾談論港樓建築成本,經過一番計算後,初步證實了大孖沙口中的所謂建築成本大致相同。樓市居高不下,除了建築成本持續上升是主要原動力之外,也有不少專家歸咎於政府推行高地價政策所政。上述兩個証明我不敢於提出反對,不過,就業內權威把建築成本及地價作為「賣樓底價」而論,這點我則不敢茍同。

回顧過去,1997年地產暢旺時,新地與太古聯手以127億元買入紹榮鋼鐵之調景嶺舊廠房地皮,此發展項目就是現時的維景灣畔。如按照可建住宅樓面約 312萬平方呎計,每平方呎成本約4,071元。1998年樓價急瀉,新地及太古相繼需要為維景灣畔物業作撥備。當時很多分析指出,該項目經過撥備後,每方呎成本價為$3,200 (當時地價 + 建築成本),而維景灣畔第1期最終只以每方呎$3,000出售,誰說發展商不會輸錢!位於小西灣的藍灣半島項目可能比前者更慘,信和於1997年天價投得地皮,結果以每呎蝕近千元賣出。

於投資世界裡,我從來不相信世上有什麼所謂「底價」存在。就以2008年金融海嘯為例,當時大部分股份的應有價值都跌至低於重置成本價 (replacement cost)。恐慌及貪婪的夾雜下,人類會因此失控地製造出任何高低的價值。譬如在大牛市時,人們願意付出天價去買任何認為未來仍有升值空間的物品,反之在熊市出現時人們則不問價出售,要錢不要貨。故此,把「賣樓底價」當作聖典去看待,明顯是不夠客觀的分析。

中原城市領先指數大致上反映了最新的本地地產市場價格變動,目前指數創出歷史新高,報132.81點,比較1997年高峰時的102.50點更高出29.57%,而現階段本地樓市的確在持續尋頂。

中原城市領先指數

資料來源:中原數據


究竟樓價受著什麼因素影響?

1. 息口 vs 樓價
於1995年至2000年,美國聯邦利率於5.00%至6.50%穿梭,在一個息口較高水平的時期,中原城市領先指數於1997年見頂;美國聯邦利率於2001年後持續滑下,2003年息口跌至1%,中原城市領先指數也告見底。

2004年中,息口再次回升,中原城市領先指數也同步向上,至2006年美國聯邦利率攀上5.25%後持平了約一年時間,而中原城市領先指數也在2008年初時有一個較明顯的跌幅。2007年中,美國開始減息,2008年底被降至0.25% ,是一個不尋常地低的水平。際此,中原城市領先指數也拗腰回升,浪比浪高迄今亦未見頂。

息口的變動肯定對樓市影響深遠,當利率升至10%時,所有資產都變得不值錢;反之,零息口則鼓勵了投資活動,不動產價值因而上升其實只是一種普通常識。


過去20年美國聯邦利率



資料來源:Bloomberg

2. 失業率 vs 樓價
失業率走勢與樓價的關係亦很密切。1995年至1997年,失業率一直向下走,中原城市領先指數卻背道而馳。1997年之後,香港的失業率持續在4.5%以上運行,直至2003年失業率才見頂,同時中原城市領先指數亦見底回升。

2003年後,失業率一直保持下行趨勢,期間於2008年雖曾反彈,但不久就回到跌軌。今年9至11月失業率為3.3%,就業情況一直處於樂觀水平,當市民感到收入穩定時,置業的需求也相對提高。

過去20年香港失業率走勢



資料來源:Bloomberg

3. 本地GDP vs 樓價
中原城市領先指數與GDP於1996年以前走勢一致,但進入1997年後,GDP沒有太大變化,於2000年至2003年亦只是輕微萎縮,但1997年至2003年間,中原城市領先指數跌幅逾60%。不過,2003年之後,GDP與中原城市領先指數的關聯開始增強,惟整體上看,GDP也不是一個很好的指標去量度樓價未來的去向。

過去20年香港GDP

資料來源:tradingeconomics.com

4. 供款與收入比率 vs 樓價
根據政府2014年第3季經濟報告,目前的供款與收入比率為57%水平,高於1994至2013年間47.3%的長期平均數。此數於1997年曾升至93%水平,此時樓市迅即泡沫爆破。不過,由政府公布的供款與收入比率只計算約600呎單位,以及按揭成數為7成,供款年期為20年作準則。

然而,根據金管局於2014年9月份貨幣與金融穩情況半年度報告指出,自審慎措施推行以來,新造按揭成數已由措施實施前的平均值64%下降至最近的56%,而供款與收入比率則由平均值超過40%降至35%低位。

金管局的數據偏低,有幾個原因:其一是實際上向銀行申請按揭的借款人,收入比中位數為高;其次是平均按揭成數只有55%,令借款額較政府的模擬數據為低;最後,近年按揭貸款的平均還款期相對地長,亦是令統計中按揭供款偏低的重要原因。以6月為例,新批按揭的平均還款期為303個月,較2010年8月的275個月為長。

儘管兩者數據皆有瑕疵,但官方提供的供款與收入比率勝在夠一致。如用同一標準,比較過去與現時的供款負擔比率,會發現目前的數據較近20年平均水平為高---政府計算的負擔比率雖然是模擬而來,但仍有效說明,一般家庭確實難以負擔「一般單位」的供款。

過去20年供款與收入比率


資料來源:政府2014年第3季經濟報告


失業率、利率、GDP及供款與收入比率如何影響樓市走勢,理論上,當中最密切關係我認為是失業率。97年金融風暴,供款與收入比率確實升至令人難以相信的高水平。不過,若不是索羅斯來襲,此比率有機會升至110%、120%也說不定,而樓市泡沫最終也可能不會因此而爆破。97樓市下跌一役,只可以說是「啱啱遇上剛剛」,不可以歸咎於供樓負擔能力上升所致。

其實,我偏向不相信可憑任何經濟數據,就可以分析到樓市的轉角時機。事實上,沒有人有預測能力,我們只可以憑上述的數據去分析上行與下行的值博率。說實在,目前所有數據都傾向不利樓市,美國準備在下年中加息;香港零售市道及出口數據不理想,失業率有大機會上行;加上房委會最近再賣新建居屋,供應量勢必增加。那麼,投資者有需要為上述作出警惕,惟這並不代表樓市將出現大型整固,更甚是可能再有輕微的上行空間。沒有黑天鵝的出現,樓價以崩潰式下跌只是妄想。不過,若只從上述的觀點分析,樓市下行的風險及機會肯定較上行為高。

(本人為證監會持牌人,申報於本文章刊登之時,並沒持有此股票。)

免責聲明: 本報告由太陽國際証券有限公司研究部提供,其內容僅供參考,並不構成任何證券產品或服務之要約、招攬或邀請。報告的資料由本公司相信可靠的來源取得,但對於本報告內的有關資訊、預測或意見的準確性、完整性及正確性,本公司不會作出任何保證。本公司及其董事、行政人員或員工可能持有所述公司的股票、認股證、期權或第三者發行與所述公司有關的衍生金融工具。任何人士因使用本報告內容而產生的任何直接或間接損失,本公司及其董事、行政人員或員工均不會承擔任何責任。未經本公司同意,任何人士不得將本報告複製、轉發、廣播或作任何商業用途。 風險聲明: 投資者應註意投資涉及風險,證券價格可升可跌,甚至變成毫無價值而招致損失。投資者應仔細考慮本身的財政狀況、投資經驗及投資目標,決定是否適合進行有關證券產品投資。在作出任何投資決定前,應充份理解有關產品風險,並諮詢專業意見。

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鈾是核電發展中的鋤頭,中核國際(02302.HK)可分一杯羹

來源: http://www.securities.sunifg.com/component/analyses/stockanalysis/929

鈾是核電發展中的鋤頭,中核國際(02302.HK)可分一杯羹

2014-12-17

上月中美減排協議中提到,中國將碳排放量到達峰值定於2030年,且在同一年會把非化石能源的佔比提高至20%。根據Bloomberg一篇分析指出,就上述的承諾要求,中國於2030年的核能產量必須要達到2014年底預期的67倍、太陽能產量的30倍以及風能的產量的9倍,相當於美國目前所有非化石能源產量的9倍之多。如此說明,中國為環保而戰,國內可能需要建設1,000座核反應爐,這樣才可讓國民不受氣候變化及空氣汙染的打擊。

在今年初起,加快發展核電的議題在中國內不斷升溫,包括在《核電中長期發展規劃》提到中國需要在2020年把運行核電機組將達到5,800萬千瓦,而在建規模達到3,000萬千瓦,總量為現在的2倍。事實上,世界核能發電量平均佔比約17%,中國僅佔2.1%水平遠低於平均值。發展核電的重任,肯定放在具有超過90%市場份額的兩大核電巨頭身上,其中一名要員就是剛以無敵姿態上市的中廣核(01816.HK)。

一般而言,核電項目需要10年至15年時間才能全面投產,前期資本投入必然巨大,收成期可能遙不可及。加上,早前有報導質疑剛上市的中廣核沒有因退役核電站作出足夠撥備,而且管理層為撥備一事也解釋得不夠好。從基本因素上看,上述兩點絕對是一種負面因素。作為價值派,我也認為中廣核(01816.HK)的估值偏貴,故上市後已把中抽籤的新股先行沽出,賣出價相等於2015年市盈率約19倍。

對我來說,投資於行業週邊的股票的價值性或較高,有「長勝將軍」美譽的首域大中華投資總監劉國傑稱這類股票為「鋤頭股」,而「鈾」(Uranium)就是核電的鋤頭之一。

根據世界核能協會資料,現時全球鈾礦的蘊藏量足夠應付未來50年的需求,因此鈾價一直低走。但是,全球天然鈾產量的地域分佈極不均勻,加拿大、澳洲及哈薩克的鈾礦產量一直穩居世界前三,三大之總產量已佔世界產量約67%;而非洲4國包括納米比亞、尼日爾、馬拉威和南非的鈾礦山產量佔19%,上述反映超過80%的鈾礦資源都被幾個國家完全壟斷。

對鈾礦需求量逐年增長的中國來說,擺脫全球鈾礦的壟斷困境已迫在眉睫。但是,擁有兩個鈾礦的中核國際(02302.HK)或可暫時解決中國缺鈾的難題。公司目前兩個鈾礦位於蒙古及尼日爾(約37.2%權益),兩個項目雖然處於起步階段,但眼見公司的虧損不斷收窄,看來為股東帶來正回報的日子不遠已。


鈾價之5年走勢圖

資料來源:Bloomberg


(本人為證監會持牌人,申報於本文章刊登之時,並沒持有此股票。)

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