建築成本知得愈多,便愈少幻想

來源: http://www.securities.sunifg.com/component/analyses/stockanalysis/754

建築成本知得愈多,便愈少幻想

2014-07-30

長和系將於本周四公布中期業績,預計如無意外其焦點應會放在李嘉誠先生對本地樓市後市的看法。李生以往都嘆生意難做,皆因建築費高昂,使建築成本(包括裝修費)每呎高達三至四千元,加上麵粉又貴,地產商賣樓要每呎逾萬元才有利可圖,如此一來蟻民要買樓似乎只是一個夢想吧。

究竟地產商所謂的建築成本是否真的如他們所說的每呎三至四千元呢﹖

筆者向一名不願透露身份的測量師打出人情牌,他也毫不保留地向我提供關於建築費用的數據,本人在此必須感謝他的幫忙。

最新的建築成本(未包括裝修費)

首先,我們先弄清發展商所謂的建築成本是以什麼的方式去計算。計算建築成本基本有兩種類:一、建築面積,二、實用面積。另外,發展商所指的建築成本已包括裝修費。

大家必須註意,上表所顯示的建築成本是以建築面積作參考,當中不包括內部裝修費。上述的建築成本之所以沒納入裝修費,主要是考慮到裝修費會因應屋苑之質素而變得彈性。既然如此,筆者倒不如公開整個計算過程,讓大家成為專家,總好過被行內人的指引牽著走。

以建築面積的界面作準則,建造單幢大廈的實際成本是每呎$1,870,而大型屋苑包含多幢大廈,如將軍澳中心、康城等級數的樓盤,其建築成本則會是每呎$2,420。一般大眾的住所裝修不需要很豪華,以建築面積600呎計算,裝修費(連普通電器)大約50萬元,那麼每呎裝修成本便是$833。由此可見,一般大型屋苑的建築成本合共是約$3,253一呎,與大孖沙口中的每呎$3,000-$4,000大致上脗合。

建築費用持續上升,且地皮成本昂貴,如再計計數將建築開支加上麵粉價格後,得出的答案正是建樓的總成本,就算有偏差應該也不會相距太遠。當然,樓市居高不下的原因不只上述兩個,而文章的核心主要是讓讀者明白建築成本是如何被構成。知得愈多,便愈少幻想,樓價下跌於短期內發生似乎是不可能呢。

 

(本人為證監會持牌人,申報於本文章刊登之時,並沒持有此股票。) 

免責聲明: 本報告由太陽國際証券有限公司研究部提供,其內容僅供參考,並不構成任何證券產品或服務之要約、招攬或邀請。報告的資料由本公司相信可靠的來源取得,但對於本報告內的有關資訊、預測或意見的準確性、完整性及正確性,本公司不會作出任何保證。本公司及其董事、行政人員或員工可能持有所述公司的股票、認股證、期權或第三者發行與所述公司有關的衍生金融工具。任何人士因使用本報告內容而產生的任何直接或間接損失,本公司及其董事、行政人員或員工均不會承擔任何責任。未經本公司同意,任何人士不得將本報告複製、轉發、廣播或作任何商業用途。 風險聲明: 投資者應註意投資涉及風險,證券價格可升可跌,甚至變成毫無價值而招致損失。投資者應仔細考慮本身的財政狀況、投資經驗及投資目標,決定是否適合進行有關證券產品投資。在作出任何投資決定前,應充份理解有關產品風險,並諮詢專業意見。

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繼續人棄我取.趁亂買俄羅斯

來源: http://www.securities.sunifg.com/component/analyses/stockanalysis/766

繼續人棄我取.趁亂買俄羅斯

2014-08-06

繼中國股市的極力推介後,我決定再度發揮人棄我取的精神,畢竟做別人不做的事,投資成績才可以較他人優勝,否則與大市同步是一件沒有意義的事。

有些人經常強調:「Trend is your friend」在我而言,他們只是在做一件不能打倒市場的事,但卻因取得與眾人一樣的投資回報而沾沾自喜,傻仔一名也!投資不是只追求絕對回報,正確來說,我們要取得打倒市場的成績,有這樣的想法才稱得上是王者。

目前受政治因素及局勢不穩影響,俄羅斯整個股票市場的市盈率竟低至5.3倍——幾乎沒有一個國家的股市會這樣便宜。與烏克蘭爭執不斷升級,加上懷疑協助武裝分子發動恐襲,導致西方國家對俄羅斯進行貿易制裁,悲觀情緒揮之不去。迄今俄羅斯的RTS指數已跌了18%,老實說的確幾傷!

俄羅斯的RTS指數之市盈率

資料來源:Bloomberg

不過我最喜歡在恐慌之中尋找機會。事實上,很多俄企的估值已相當便宜,衡量了各方風險後,我認為下行空間非常有限,反之上行空間似乎很大;換句話說,值博率很不俗。政治風險這回事,我從來不介意,因為政治陰霾始終會散去,不過恐怖如敘利亞及以色列這樣的國家則例外了。

除非投資者願意買入俄羅斯基金,否則在香港交易所上只有一隻俄羅斯相關的ETF可投資 - XDB俄羅斯(03027.HK)。此ETF是追蹤MSCI俄羅斯設限指數,股息率約4厘,投資方法是間接複製,利用掉期交易運作。太陽國際百萬組合將會加入此ETF,敬請密切留意未來有關部署。

 

(本人為證監會持牌人,申報於本文章刊登之時,並沒持有此股票。) 

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電訊數碼(08336.HK)博賣盤

來源: http://www.securities.sunifg.com/component/analyses/stockanalysis/774

電訊數碼(08336.HK)博賣盤

2014-08-13

香港電訊(06823.HK)吞下了CSL不到兩個月,已急不及待把one2free與PCCW-HKT兩個品牌整合成為新品牌csl.。憑藉李氏急進的作風,筆者預計下一步會處理與電訊數碼(08336.HK)合營的新世界傳動網有限公司,品牌整合的第二波或者很快會展開,投資者不妨可在此動動腦筋吧。

新世界傳動網於1997年成立,原屬新世界(00017.HK)旗下的新移動(00862.HK),2006年被CSL收購,其後引入電訊數碼。目前,新世界傳動網有限公司分別由電訊數碼及香港電訊持有40%及60%權益,網路服務由香港電訊提供,營運部分則由電訊數碼負責。

新世界傳動網有限公司今年起步入了收成期,除本身業績表現出色外,它也帶動了電訊數碼的週邊生意包括向新世界傳動網提供營運服務、智能電話分銷、證券報價服務、有關賽馬及六合彩資訊服務等。

若是,香港電訊不以「新世界傳動網」品牌擔大旗,看來李氏有需要先行把餘下新世界傳動網有限公司的40%股權收歸,此做法也較為合邏輯。法律上,香港電訊固然可以隨時收回新世界傳動網絡這個服務。不過,考慮到信譽之潛在損失,我認為他們不會那麼絕吧!

至於電訊數碼方面,他們不可能只單獨出售合營公司權益部分,因失去了新世界傳動網絡服務,週邊生意也會受到極大影響。說實在,營運商的重要性對於新世界傳動網也是舉足輕重,香港電訊絕對不可以要仔唔要乸呢!


電訊數碼值多少錢?

要評估電訊數碼值多少錢,那不如我們先行把新世界傳動網有限公司埋單!

電訊數碼2013/14財年之收益表


資料來源:公司年報

從公司的2013/14財年的收益表中顯示,電訊數碼分佔一間聯營公司業績部分,也就是指分佔新世界傳動網有限公司40%的業績,佔了2,329.5萬元之稅前盈利,按年激增79%。由於新世界傳動網有限公司處於高速增長期,看來李氏必須出價為新世界傳動網有限公司的稅前盈利25至30倍才有望納入旗下,純計死數,40%的新世界傳動網有限公司之權益已值5.8億至7.0億元。

電訊數碼本身的零售業務、分銷業務、傳呼及其他電訊服務及向新世界傳動網提供營運服務的稅前盈利合共約6,800萬元,按年亦增逾80%,以上提及的業務部分也最少值約6.8億元 (溢價10倍計) 。從上述的粗略估計,電訊數碼最少值12.6億元,但上述的估值過程中太多假設,所以筆者把安全邊際定為30%折扣,那麼最保守的估計電訊數碼值約8.8億元,換言之,李氏若要提出全購必須出價每股約2.21元才具吸引力。公司目前市值4.8億元,每股1.18元,假如上述的事件最終發生,上升空間最少達87%。

風險是存生的,上述已提及過李氏有權隨時可以不提供網絡服務予電訊數碼,那樣電訊數碼就必須自己建立一個新的網絡服務以解決經營問題。不過,我認為發生上述這件不幸的事的機會率是少於1%。

 

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