李克強北京考察 堅決抑樓市炒風

李克強北京考察 堅決抑樓市炒風 中央准重慶徵房稅 2010年08月16日 (1人)瀏覽人次:2,233FacebookTwitter轉寄朋友 【本報訊】就在市場猜測樓市調控是否放鬆之際,中共中央政治局常委、國務院副總理李克強再度強調,要繼續貫徹國務院關於樓市調控的一系列措施,堅決抑制投機炒作。此外,重慶再次傳出將率先開徵房產稅,試點方案已獲中央批准。記者︰尹燕麗 李克強在北京考察廉租房、公租房建設時強調,要加強保障性安居工程建設,切實增加住房有效供應,鞏固調控初步成果。 李克強︰須增加住房供應 內地《華夏時報》引述重慶市財政系統人士透露,重慶已獲中央批准進行房產稅試點,短期內將在全市推行。這意味「空轉」多年的房產稅進入實質階段,中央調控樓市的力度又再加強。中國經濟增長下滑至第二季的 10.3%,官方製造業採購經理指數( PMI)亦連續 3個月下滑,滙豐 PMI更失守 50分界線,經濟增長放緩的擔憂日益強烈。 市場紛紛猜測,中央收緊措施將有所鬆動,而房地產作為中國的支柱產業,應首先放鬆調控。但李克強的堅決表態,以及重慶房產稅的實行,無疑令這一幻想破滅。中國國民經濟研究所所長樊綱認為, GDP(國內生產總值)從年初預計的 12%下降到 9%,是經濟增長正常回調的結果,不要拿房地產投資下降影響 GDP來嚇人。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松也表示,樓市調控使經濟陷入雙底衰退的可能性並不存在。 統計局數據顯示,中國 70大中城市 7月房屋銷售價格按年上漲 10.3%,按月則持平。 中央智囊︰樓價下半年或挫 巴曙松指出,當前市場量跌價滯,處於調整的第一階段。今年下半年將是新增庫存大量形成的時期,或是樓價大幅下調的時期。萬科總裁郁亮、中海地產總裁辦總經理陳為強也認為,隨着下半年新盤推售高峯到來,第四季熱點城市樓價必會下降。 早前住建部已向中銀監提交市場交易及信用紀錄良好的開發商名單,近期中銀監官員又表示,希望住建部提供一份表現較差的名單。榜上有名的開發商,在信貸發放、授信、資本市場再融資及 IPO等方面將受到限制。
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樊纲:政策调控远没到顶 开征房产税是必经之路

 

樊纲:政策调控远没到顶 开征房产税是必经之路

2010年08月12日 21:34 来源: 金融界网站 【字体:   网友评论

樊纲(资料图)

樊纲(资料图)

  金融界网站讯 8月12日2010博鳌房地产论坛在海南隆重开幕,本次论坛以新政下的中国房地产为大会主题,金融界网站将为您全程直播。

  著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲对金融界网站表示,他个人希望对房地产市场的调控可以在制度方面能进行改革,房地产政策刚开展几个月,政策调控还远没有到顶,而开征房产税是必经之路,也是一个漫长的过程。

  大规模的建设保障性住房将会对商品房的需求会有所缓解,但无法解决投资性需求过大、保有成本太低、商品房市场的供给较差等商品房市场的根本问题。但是在建设保障性住房的同时需要配合商品房市场的改革和调整才是“硬道理”。樊纲个人认为不应大规模的投放经济适用房,而是应该多建设廉租房、而是应将更多注意力放在最低收入阶层,发挥老房子旧房子、租赁市场的作用。先解决社会最底层连经济适用房都买不起的人需要。

  空置房肯定有问题 但不要拿着鸡毛当令箭

  越来越热的空置房问题,樊纲也表示最不应该拿海南空置房说事,那是拿着鸡毛当令箭。空置房肯定存在很多问题,空置房也将会成为未来检测房地产市场的一个方面。

  我国目前没有大幅度通货膨胀

  最后樊纲表示:近期我国粮食随着俄罗斯大旱、大火、停止粮食出口等各种灾害对世界粮食价格产生影响,但是目前没有大幅度通货膨胀,与07、08年的食品价格连续暴涨而导致的通货膨胀是不可同日而语的。

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王石:房价有回调空间 开发商不要赌政策

 

王石:房价有回调空间 开发商不要赌政策

http://www.sina.com.cn  2010年08月08日 10:16  深圳新闻网-晶报
 
昨日下午,王石做客晶报名人演讲周。 晶报记者 成江/摄
昨日下午,王石做客晶报名人演讲周。 晶报记者 成江/摄

  晶报记者 游细平/文 成江/图

  我国某些热点城市,房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市,将是一种非常糟糕的情况,到那时候再怎么调也来不及了,就像日本的房地产泡沫破裂一样。我相信,决策者们已经清楚地看到了这一点,国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。

  妥协是要容得不同意见,更深的含义,不仅仅听得不同意见,而且能够把不同的意见融入到你的观点当中去。因为你听不同意见,顶多表现你的大度,但是如何把不同的意见融入到你自己的意见当中去,这才是有修养。

  昨天,万科企业股份有限公司董事会主席王石做客晶报名人演讲周,尽管在演讲内容中没有涉及房价,但在读者提问环节,他并没有回避读者对此话题的关注。他认为,热点城市的房价有回调空间,开发商应该顺应市场趋势合理定价,不要去赌政策。

  关于楼市

  从来不忌讳谈房价

  王石演讲的题目原本是《尊重的可能》,与世博会万科馆的名字一致。但到昨天上午,由于受一位美国朋友环保事迹的影响,做事一向特立独行的他临时将演讲题目改为《梦的践行者》。王石讲述了自己今年登珠峰的经历和他队友的传奇故事,讲述自己如何演变成一个公益活动倡导者和环保主义者,还讲述了他如何将绿色环保概念引入到万科,在房地产开发中加以应用和发展。精彩的演讲不时赢得热烈的掌声。

  在读者提问环节,王石有问必答。听众问得最多的还是房价问题。王石“接招”说:“作为房地产从业者,谈房价,无论私下、公开,我从来不忌讳。但2008年经过了‘拐点论’之后,你们会发现,到2009年、 2010年,公开场合我不谈房价了。我不谈并不代表万科不谈,万科是很透明的。如果我不谈,万科也不谈,就不行。万科董事会秘书还有万科高管都谈到房价问题。但为什么媒体对老王谈房价还是这么穷追不舍呢?我想,这是‘娱乐’的时代,名人被‘娱乐’是很正常的,但也有风险。风险和教训就是断章取义。比如说我们在武汉有一个建了三层的项目要拆掉。经过比较发现,人工拆虽然比炸掉要慢,但是费用要便宜200万元,而我们就选择了人工拆。但尽管如此,武汉的媒体却发挥了想象力,第二天的新闻出来了,说‘万科要炸武汉’。”

  房价一直坚挺不现实

  王石表示,万科定价是比较务实的,今年一些新开楼盘确实以较低价格入市。从目前市场的情况来看,调整价格的肯定不止万科一家,但还有一些发展商并没有调价。

  “我个人认为,热点城市的房价肯定有回调空间。”王石说,“为什么?理由有两点:一,很多房产企业现在不调整价格,就在赌政策。我个人觉得,我国某些热点城市,房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市,将是一种非常糟糕的情况,到那时候再怎么调也来不及了,就像日本的房地产泡沫破裂一样。我相信,决策者们已经清楚地看到了这一点,国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。第二,由于2009年房地产业的突然爆发,全国所有的房地产企业都赚钱了,很多房地产企业高歌猛进,开始大量进行房地产的开发建设,这些企业推盘时间大多集中在今年9、10、11月份。这种情况下,房源大量增加,热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的。此外,从目前全国房价分布区域来看,部分一线城市、二线城市有些高得离谱,但大部分二线城市价格,不说它合理,至少还在可容忍的范围内。四线城市很多地方价格还有上升空间。”

  调控不用再出新政策

  对于未来房地产市场的发展变化,王石认为,这几年住房供应正在多元化。他个人认为,公租房、廉租房市场至少将占到30%的供应比例。原来都在商品房市场打架,今后公租房、廉租房供应不断增加,不用再出新的政策,就目前这些政策维持不变,持续性就会起作用。

  有听众问:万科是否会涉足公共租赁房?王石说,深圳如果推出廉租房的项目,万科也会积极参与。万科目前已在深圳、北京、南京、上海等8个城市介入了公租房市场。“我们会积极地来协助政府做这样的事情,而且我们的目标,不仅仅要做,而且是做成廉租房的样板工程。公租房、廉租房绝对不等于简陋,绝对不等于是不环保,我们做所谓的样板工程,前提是我们一定要住宅产业化。三星是达不到,但是绿色是前提。比如说,我们在深圳要开工的20万平方米的公租房,全部是用住宅产业化的方法来进行。”

  关于环保

  把探险和公益结合起来

  王石酷爱登山,2003年53岁时登上珠穆朗玛峰,今年5月22日,在他59岁的时候,他再一次登上了珠峰。王石说,5月22日登上珠峰的12人中有6名中国人,其中4名来自深圳。可以说,中国自北大山鹰社开展登山运动以来到现在,除了北京和深圳,一个城市登顶珠峰的加起来都没有4个人。“比如上海,就我现在掌握的资料有两个人,但深圳一次登上去就4个人。”

  王石说,作为一个梦的践行者,是有风险的,甚至危及到生命,但这种风险他觉得是值得的。“这么多年,登了这么多山,很多人都问我:‘你不怕死吗?’我的回答是:‘你不进山就不死了吗?’进山或许是不该死亡的时候死亡了,但是我们却知道了进山的意义在什么地方、我们为什么要进山。回到现实生活当中,我们为什么改革开放?改革开放没有风险吗?当时的改革开放要杀出一条血路。”

  2002年2月,王石登上了非洲的最高峰乞力马扎罗山。乞力马扎罗给他的印象是常年积雪,但登上去没有看到很大的雪,有很大的反差,而科学家预测,50年内,乞力马扎罗会成为完全没有雪、没有冰的山。于是,王石开始关注全球气候变暖的问题。

  2005年,王石去穿越南极,出发前潘文石教授去给他送行,送了他一面旗帜和一封信。王石上飞机之后看了信。信很短,夸奖王石的登山精神很有社会意义,这种意义和潘文石从事生态保护、保护大熊猫的意义一样。

  读了这封信,王石两耳发热,他之前没有想过登山的社会意义。“但是老教授却按照这种标准来表扬我。我读出了他的话外音,就是说,你是一个知名人士,你可以在社会公益方面多做一些事情,不要仅仅停留在一个个性张扬、个人主义、英雄主义的水平上”。那次穿越南极和发起公益活动结合起来,募捐到100万元人民币。王石说:“从那以后,我从彰显个人英雄主义的英雄开始转变成一个如何把个人的探险和公益活动结合起来的实践者。”

  参加环保组织学会了妥协

  说到自己的转变,王石补充道:“也不是说,老教授给你机场送行,读了这封信就转型了,这有点夸张。之后发起的公益活动阿拉善SEE生态协会也给了我很多的启发。”

  当时,北京首创董事长通过董事会秘书给王石递信说,首都的沙尘暴很厉害,他们正组织一个企业家参加的协会去防止沙尘暴,希望王石参加。王石当时的反应就是面子要给他,准备一次性捐300万到这个组织。没想到对方的回答是100万,可以分10年给,一年10万,而且可以中途不给。这让王石觉得这个组织是有文化的,而且谋划得很巧妙,让你很舒服。做环保第一不是负担,第二显得很民主,加入不单是给钱。成立大会讨论章程时,一直开会到晚上12点钟,章程还通不过。由于当时三派人意见不统一,讨论得很激烈,争论不下,倡导者有点急。张朝阳建议,13条章程,一条一条表决,超过51%表决通过,不到51%的,这条就放弃。王石说:“我作为一名旁观者,当时突然觉得很可爱。作为一个公益组织,来自不同地方、不同行业的企业家可以聚集在一起,讲民主、诚信。于是,我突然从一名旁观者,成了公益事业积极的介入者。”

  那次,王石被选为几个副会长之一,很快又成了第一副会长。3年后的改选,他又成为第二届会长。他在接任会长的时候说过这么一段话:“1983年到深圳创业,一直到现在,我的词典里是没有妥协二字,一直就是战斗。但是参加阿拉善(SEE生态协会)我学会了妥协。妥协是要容得不同意见,更深的含义,不仅仅听得不同意见,而且能够把不同的意见融入到你的观点当中去,因为你听不同意见,顶多表现你的大度。但是如何把不同的意见融入到你自己的意见当中去,这才是有修养。我们来保护沙漠的生态,本身首先要治理心灵的沙漠。阿拉善防沙这么多年下来,本身是在心灵上提高自己。”

  2009年,中国企业家代表团参加了哥本哈根全球气候大会,王石代表中国企业家宣读了责任书,中国国家发改委副主任谢振华宣布,中国的碳减排强度将提高。对此,王石非常开心。“因为在这之前,万科一直在致力推动绿色、节能、环保住宅,但是我们感觉到孤军奋战、势单力薄。这一次,我显然感到黄金(1206.10,0.80,0.07%)时代到来了。”

  深圳企业应走在环保前面

  谈到万科在环保上的实践,王石总结了三点:

  第一,全面地精装修。目前中国提供的住宅80%还是毛坯房,精装修才20%。万科到2009年精装修已经到了80%,今年预计精装修达到98%。毛坯房还是要精装修,请小队伍去装修,结果每一套多产生建筑垃圾2吨,中国目前提供城市住宅600万套,80%的毛坯房就意味着每年要多产生建筑垃圾1000万吨。

  第二,推动住宅产业化。传统的建筑方式是扎钢筋、搭木板、灌混凝土。万科在用钢模板。木模板一次就报废了,而钢模板可以反复使用。目前全球非法砍伐的木材70%流向木模板。

  第三,建的房子要绿色。2007年,建设部公布了不是强制执行的绿色三星标准,最高可以节能60%。到2009年,全国住宅项目类达到绿色三星的,申请批准下来的只有一个项目,就是万科的深圳万科城四期。到2010年,万科预计今年绿色三星级别的建筑开工面积将超过100万平方米,在上海、北京的房子都会参照绿色三星的标准,也会尽快地规划如何让深圳万科的住宅尽快地达到绿色三星。

  “我们不是唱高调,我们是把绿色当真,把绿色当做竞争力。万科不但做好准备,而且要走在前面。作为改革开放前沿,我们应该走在前面,作为特区的企业应该是在前面的前面。”王石说。

  □互动

  听众:

  登山让您收获了什么,失去了什么?

  王石:我没有从这个角度去考虑。如果直接回答,收获就是登顶了,再满足一次虚荣心。失去的就是那两个月的氧气,现在要恶补。进山前是73公斤,到了家里一称58公斤,掉了15公斤。

  听众:

  在推广绿色建筑进程中有什么阻碍,万科会如何克服?

  王石:阻碍首先来源于自己,比如刚才讲的住宅产业化。万科4年前精装修不到40%,我要求3年之内要达到100%精装修,一线老总都抵抗,他们说消费者不接受精装修。我的回答很简单:我们的毛坯房消费者也要精装修,我们是专做这个,做了精装修消费者不接受,是消费者的问题还是我们的问题?原来做毛坯房卖得很好,最大的障碍是自己。你不想做理由就会很多,你想做一个理由就够了。

  听众:

  你说追求梦想是战斗、战斗,但你有没有力不从心?累的时候有没有想到停下来休息呢?

  王石:我并不是说我来深圳的这几年都是在战斗、战斗。是不是战斗,是不是劳逸结合,都是个人的选择。你一直说战斗,5+2,白加黑,晚上不睡觉,星期天也不休息,这是一种选择。再一种选择,《阿凡达》要看,世界杯要看,这也是一种选择。再一个就是人对自己的选择,生物的多样性,生命的多样性,社会的多样性,这是我想说的。

  听众:

  能否简单地讲一下您对尊重的理解?为什么万科馆命名为“尊重的可能”?

  王石:尊重就是平等。万科为什么不说尊重,要讲尊重的可能呢?从这个角度来讲,民族和民族之间应不应该尊重?应该尊重。国家和国家之间应不应该尊重?应该尊重。我们对自然应不应该尊重?应该尊重。但我们尊重了吗?万科馆有两种可能:一种尊重是什么可能,可能尊重,可能不尊重,但是我们希望这一代能尊重,能反思我们的过去,哪些应该改正。

  到现在为止,我没喝一口水,不知道你们注意了没有。不是说没有给我准备,但准备的是矿泉水。矿泉水我是不喝的。矿泉水一瓶多少水?很大一部分开支是在瓶身上,而瓶子本身是一种石化产品,一个是瓶盖,再一个就是瓶,最难处理的就是瓶上的贴纸,把瓶盖拧下来很简单,但是把瓶盖上的东西拧下来是比较难的。我们要提倡不要过多用一次性筷子、一次性纸巾、一次性纸杯。提倡不用,保证就会很便宜。多次使用的瓷杯子比较好,而且比纸杯的成本要低,尊重不尊重、可不可能,从你自己做起。

  听众:

  没有王石的万科会是什么样子?

  王石:这是无法证实的。我现在的做法,就是做了一种没有我之后的做法。现在的公开场合我都不来露面,除了被娱乐的层面之外。不是我对万科很重要,而是万科对我很重要。现在,万科从某种角度来讲,80%缺了我是没有问题的。现在一些媒体要求采访我做封面,我说可以,一定是俩人。得有我的CEO在,而且CEO在前面,我在后面,一定要这样。差不多再过3年,我创业就30年了,我也很想去进修一下,去总结一下,这对我个人人生是很有必要的。

  听众:

  如果在不赶时间的情况下,您会乘公交车或者步行骑单车来支持绿色环保吗?

  王石:我一直在这样做。骑自行车并不是为了绿色深圳,是为了绿色自己。本人不经常骑自行车,但不时还会骑一下。公共汽车坐得少,但地铁坐得比较多。我觉得,到了一个城市,地铁一定要去坐,这样才会有感觉。比如北京、上海、香港的地铁,我都坐过。

  听众:

  万科取得成功的原因是什么?

  王石:谈到成功原因,简单地说,偏执加运气。做什么事一定非常执著地、专注地要做到。没有偏执和执著,就不可能。第二点是运气,我特别强调一下运气,为什么呢?偏执是一种极端的行为,很多人都偏执,都往下做,为什么不成功呢?就是因为你的运气。并不是你的智商比别人低,并不是你的能力不够,而是你的运气。我想说两个问题:一,你没成功也不要泄气,因为运气没到你身上,但至少你努力了你不会后悔。如果你没有努力,你会后悔。第二,也不要得意。你的成功带有偶然性,你要想持续成功,靠偶然也是不够的。一旦资源多了,你想做好就比较容易,你想高尚一点也比较容易,仅此而已。

  听众:

  梦想在您的人生几十年里占据什么地位?有过哪些梦想?

  王石:我小时候有很多想法,比如说,想过当福尔摩斯、当一名外科医生,也很想成为一个职业军人,但都没有实现,因为发现不适合。我也当过工人,上了3年大学,想将来有一番作为。到深圳之后也不知道要做什么,原想借深圳做跳板出国,但后来突然发现自己的一些想法还有一点竞争优势,并逐渐形成了万科的企业文化。比如说,从不行贿,这是商业的底线。我跟我的部下说,我宁可公司关门,做不下去,出国去当二等公民,我也不会做违心的事情。

 

發表時間:2010年8月9日 | 評論 (0) | 全文

传京沪杭深第三套房贷被叫停

政策仍然係一字記之曰「緊」!!

 

传京沪杭深第三套房贷被叫停

2010年08月06日 02:27第一财经日报  】 【打印】 共有评论0

监管部门首次明确“房价过高、上涨过快”地区名单

唐文祺 曹金玲 杨斯媛 黄树辉 周静雅 秦丽萍 聂伟柱 苏丁香

4月份的新国十条要求“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”暂停第三套房贷发放,但除了北京主动对号入座明确严格执行这一政策外,其他一线城市态度均颇暧昧。现在,“入围”名单终于确定。

第一财经日报》记者获悉,一份涉及“第三套房贷”操作指导的通知已在业内传开,这份通知明确了在北京、上海、杭州、深圳等地市场,第三套及以上房贷业务予以终止操作。这也是在今年执行差别化信贷政策的框架指导中,首度划定了限制区域。

据知情人士透露,在相关部门向各家商业银行总行下达的这份通知中,除了指定限制区域之外,对于其他尚未叫停的城市,提出了第三套房贷首付不低于60%,同时按照基准利率上浮50%的条件。

多位业内人士认为,此次对于第三套房贷执行标准的收紧,是监管部门给予市场一个宏观调控政策不会放松的明确表态。

受上述消息影响,昨天,A股市场地产股经过连续反弹后开始大幅回调,尾盘八成个股翻绿,世茂房地、招商地产云南城投跌幅超过5%。

在昨天银监会网站关于上述传闻的回答中,银监会重申了新国十条的相关政策,并未作出正面回应。

多家银行接到停贷通知

一家股份制银行上海分行个贷部副总向本报记者透露,银行已经收到外部监管相关通知,建议停贷第三套房,但近期“较为敏感”。而经昨天记者多方了解,目前包括工商银行中国银行浦发银行等在内的在沪多家银行均已停止申请第三套房贷,其中光大银行一直处于“暂停接受第三套房贷申请”状态。

工商银行上海分行静安支行相关人士表示,第三套房贷已经停掉一个多月,行内政策出来就已经停掉。一家股份制银行上海分行的相关人士则告诉记者:“据我所知上海各商业银行已基本停贷第三套房。”

“8月2日行里开会,说接上级部门通知,建议各商业银行停止发放上海地区第三套房贷。”另一家股份制银行某支行人士则向记者透露,“我们规定8月3日之前完成合同签约的,在8月6日前放款;8月3日完不成签约的则尽可能退还给客户,另外不再受理第三套房贷申请。”

但是也有个别银行反映尚未接到正式明文通知。

建设银行一名个贷客户经理表示,第三套房贷随时会停,监管部门的通知已经下发了,不过还没有正式文件出来,“想贷款的话要抓紧。”

在杭州,原本“低调潜行”的三套房贷,终于明确了叫停态势。除了个别银行之外,大部分银行均表示停办三套房贷业务。中国银行明确表示,房产套数的认定以家庭为单位计,但原则上不受理第三套房贷。

昨日,多位在京的国有银行及股份制银行总行人士也对本报证实,已收到银监会暂停第三套房以上贷款的通知,不过受访人士均表示,此前北京地区一直按照“京十二条”在执行,已暂停对三套房以上贷款。

“确实收到了新通知,但影响不大。”某国有大行总行房贷业务负责人对本报表示,该行已将通知下达各分行,但此前该行已收紧了房贷业务,“三套房以上的贷款几乎都不出。”该人士还透露,四大国有银行几乎都是如此。

不过,记者分别致电上海银监局和北京银监局,均被告知尚未看到银监会向分局下发有关要求银行停止发放三套房贷的文件或通知。

首次明确“上涨过快地区”

由于在4月份的新国十条中,并未对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”具体所涉及的城市作明确罗列,因此处于各地“自我理解”的程度。

4月30日,北京市出台《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(即“京十二条”)规定,商业银行应根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此后,四大国有银行、民生银行[5.42 0.00%]光大银行等大部分股份制银行都按此执行,暂停了三套房贷款。

而在随后出台的《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》中,仅仅提出“商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,这种相对模糊的政策规定也给现实操作留下了弹性空间。

5月21日,广州市政府印发的《广州市贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知努力实现住有所居的意见》则只字未提关于第三套房贷的问题。

此后,一线城市再无调控细则出台,关于第三套房贷的执行政策也没有清晰表述。在此背景下,各地的信贷政策似有松动,一时间,媒体惊呼,“第三套房贷重启”。但事实上,在一些地区,第三套房贷从未停止过。

在此次被叫停前,深圳的部分银行实行的是差别化房贷政策,比如深圳发展银行按照“三套房首付55%以上,利率也高达1.2倍以上”执行,农行深圳分行则按照“三套或以上的房子目前要根据具体情况贷款,首付一般在六成或以上,贷款利率为基准利率的1.2倍或以上”政策执行。

上海银监局7月13日曾公开指出,上海各商业银行继续严格执行二套及以上房贷政策不动摇。当时银监局新闻发言人称,对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高。各银行要切实按照各自总行的规定和上海的实际情况,并根据风险管理原则确定自身的个人住房贷款标准,从严控制第三套及以上的住房贷款。可见当时并无叫停迹象。

炒客转战二三线城市?

在此之前,部分区域市场开始呈现出成交回暖的“苗头”。在杭州,透明售房网数据统计表明,7月份杭州主城区成交商品房2380套,与6月份相比,环比涨幅近七成之多,创下了近三个月以来的新高纪录。

上海佑威房地产研究中心提供的数据表示,7月份最后一周,上海商品住宅成交面积15.4万平方米,与前一周相比有34%的大幅上涨。另一组数据则显示,虽然经历了6月份开发商“降价带量”的市场态势,但7月份的上海新房市场,采取价格下调措施的楼盘只占三成比例。而在上个月间,采取降价措施的新盘却占到五成以上。

“成交量的回升,如果是在成交价格持续下降的基础上表现出来的,应该是正常现象。不过从个别楼盘的价格调整走势来看,开发商的心态还是没有完全归于理性。”中国指数研究院副院长陈晟表示。

与之前对于“房价上涨过快区域”定义不明的情况不同,此次首度明确了北京、上海、深圳以及杭州等地,被列为三套房停止放贷区域。“这些城市较为统一的表现,是当地土地供应普遍存在不足,从而容易引发价格反弹。”陈晟认为。

那么,引发出来的一个疑虑是,个人投资资金或者开发商是否会转战未受限制的二三线城市?陈晟表示,不会完全排除这种可能性。“开发商对于二三线城市的布局侧重已经初露端倪。”不过需要指出的是,鉴于当前二三线城市土地供应量仍然充足,因此未来“快速上涨的可能性不大”。

汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔认为,银行信贷政策的收紧,对于市场层面的交易影响力可能并不如预期中大。“从当前上海二手房市场的交易情况来看,这部分客户数量并不多。”但是更为重要的是,市场对于未来走势预判的心态会因此受到影响,从而对后市前景产生观望情绪。

發表時間:2010年8月6日 | 評論 (0) | 全文

张宁:地产业商业模式将推倒重来


 

张宁:地产业商业模式将推倒重来
 
来源 新财富 发布时间 2010年05月13日 15:37
作者 张宁 关键词 新财富;地产业;商业模式
 

 


高财务杠杆加土地增值的房地产暴利模式将被击垮,在寻找到新的盈利模式前,整个行业将比以前更彻底地洗牌。未来生存下来的公司,可能更加重视持有性物业的低利润模式和更加专业的房地产开发增值服务,而绝非像现在一样以低价拿地、高杠杆融资作为核心竞争力。

自2009年底开始的对房地产业的新一轮调控,至2010年4月达到了新的高潮。一系列严厉的新政与前几次调控有了本质的差别,至少在短期内可以抑制房价的飞速上涨,长期看,更将对地产业原有的商业模式造成根本性的颠覆。持续了十几年的地产公司估值标准也会被打破,其定价重心将会进一步下移,地产股的熊市还将持续。

严厉调控动摇
地产商暴利模式根基
  过去十几年,房地产开发可谓暴利行业,最早几乎可以空手套白狼地在没有资金的情况下开发项目,通过贷款和预售迅速赢得暴利。即使是经过数次调控逐渐规范的最近几年,地产商赚钱的法宝依然是通过资金杠杆购得大量土地,而在其开发完毕销售时,地价已然大幅上涨,整个项目的利润率相当可观,于是,一个又一个造富神话在地产业诞生。
前几次的调控政策并没有从根本上动摇地产商这一盈利根基,只是在逐步改变撬动杠杆和拿地的方式,从而起到了周期性调节的作用,因此,每次上行周期开始,都会将地价与房价推向一个新的高位。同时,很多关于商品房用地的政策并没有真正实施,一些开发商在香港上市时的卖点竟是土地储备能够维持20年开发,而政府有关法规明文规定,商品房开发用地两年内必须开工。
这次调控总结了之前的经验,从多方面同时对政策进行了严厉的调整。首先,对开发企业的拿地门槛大幅收紧,拿地首付不低于50%和两年内必须开工的新规,对开发商的资金和风险承受力要求都大幅提高。同时,对地产公司融资渠道的收紧,也大幅减少了可能参与的企业数量。诸如这类政策的严格执行,不但会大幅提高介入地产开发的资金门槛,也因去杠杆化而大幅提高了开发商的资金成本,地产商的一大赚钱法宝—杠杆撬动,恐怕再也难以发挥巨大作用了。
其次,国内的土地价格已经从十几年前的严重低估升到了较高的水平,即使政府不介入,要长期持续过去十年的上涨速度恐怕也不可能了。地价再大幅上涨的唯一可能性,就是在调控前的疯狂状态下,迅速走向大的泡沫,进而带动经济进入危机。一线城市当前的房价水平,已经可能引起社会问题,令政府袖手旁观的可能性很小。今后的政策取向不论是试图控制土地价格,还是加大保障性住房的供应力度,再任由开发商独享土地增值的可能性已经微乎其微。其持有待开发土地的时间长度将会得到控制;其土地增值部分的税收力度可能加强;土地本身重复过去快速增值的可能性减小。
这一切迹象都指向了一个不可避免的事实,开发商未来将难以获得杠杆效应和土地增值所带来的暴利,而可能进入类似制造业的微利时代,那些下注地价增值的地产商,未来风险加大。

地产股过往表现难以重复
  地产股在市场上的反应显然已经进入了熊市,很多人还期待着可观的反弹。笔者认为,由于过去地产公司取得优异业绩的根基开始动摇,没有理由相信其过去的表现可以重复。所以,在整个行业完成整合与重建可持续的商业模式之前,其以市盈率为代表的估值重心将不可避免地持续下滑。当过去所囤积土地的增值完全实现之后,其盈利能力的可持续性将会动摇,更何谈稳定增长?
虽然以传统的PE等指标来衡量,当前地产股已经很便宜,但很多公司由于主观或客观的原因,恐怕难以实现商业模式的转型。借鉴发达国家的市场结构,很少有哪个市场在经济发展到一定程度后,地产开发板块还能占到如此高的比重。
那么,地产业的未来将走向何方?过去,由于暴利的存在,一些可持续业务由于利润率处在正常状态而被开发商忽视,而随着城市化进程的深入,存量物业与新建项目的结构将此消彼长,过去被认为是拖利润率后腿的持有型物业将凸现收益稳定的优势,可能成为地产公司的重要业务。而从盖房子本身来讲,一方面,更多的公司可能要开始考虑如何参与廉租房、经适房开发业务;另一方面,如何提升开发能力这一核心竞争力,努力在开发工程中实现更多的增值,而非单靠土地增值,可能更加重要。
笔者以为,地产业商业模式的被迫改变,其实也是中国经济调结构的体现。地产作为中国最重要的产业之一,开发商与地方政府在产业链中的不合理利润分配,扭曲了整个社会的资产配置。当前的地产新政,正是试图理顺参与各方利益,使之趋于合理分配的举措。
作为投资者,则需要认清调控政策对行业未来趋势的影响,在暴利商业模式出现问题的前提下,我们已经很难对地产商未来盈利的可持续性有任何预期,因此传统意义下的估值体系也就很难适用。这也解释了为什么很多人所期待的地产板块风格转换迟迟不能到来。
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發表時間:2010年8月2日 | 評論 (0) | 全文

监管层警示房贷风险 部分开发商资金链告急


 监管层警示房贷风险 部分开发商资金链告急
来源:广州日报        2010-8-2

部分开发商已出现资金链紧张风险,除了求助代价高昂的信托融资渠道,不少小型开发商无奈选择出让股权。

监管层密集警示房贷风险

据新华社电 近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。记者调查发现,在持续的楼市调控下,部分开发商已出现资金链紧张风险,除了求助代价高昂的信托融资渠道,不少小型开发商无奈选择出让股权。

开发商融资渠道狭窄

银监会近日召开第三次经济金融形势通报会议,房地产贷款风险成为关注的重点之一。会议通报了前期压力测试结果,在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下,样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点,税前利润下降20%。

“部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。

楼市交易持续萎缩,开发商销售资金回笼不畅,令开发商资金链吃紧。而银行信贷的持续收缩,也令开发商苦不堪言。监管部门近期对“银信合作”亮红灯也让开发商融资渠道越发狭窄。

建设银行高级研究员赵庆明说,当下只有信托公司直接发行的集合信托产品还算通畅,房地产信托融资成本非常高,给投资者的回报率基本要在15%左右,这意味着房地产企业的综合融资成本在28%左右,在楼市下行、销售萎缩的情况下,这几乎难以维持。

信贷总体风险可控

事实上,此前各家银行均已按照监管部门要求进行压力测试,各行测试结果似乎表明,房价下跌30%不会对银行信贷质量带来实质性威胁。

但也有业内人士认为,信贷风险不仅表现在金融机构个体,更要警惕金融系统性风险。赵庆明表示,衡量房地产贷款的风险,不仅仅局限于房地产行业,还包括钢铁、水泥等相关行业的隐含风险,以及以土地收入为担保的地方融资平台贷款、土地储备贷款等信贷风险。

然而受访专家亦表示,与欧美国家相比,中国住房信贷比重仍然处于一个相对较低的水平,加上中国银行业近年不断提高拨备覆盖率等监管指标,中国房地产信贷总体风险可控。 


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7月信托产品发行规模环比剧降逾50%


 

7月信托产品发行规模环比剧降逾50%

2010年08月02日 03:12第一财经日报  】 【打印】 共有评论0

陈晶泽

自7月1日银监会叫停银信合作之后,7月份信托产品发行规模累计48.45亿元,环比6月剧降超过50%。按月度来看,只比今年2月份的43.65亿元略高。

财汇咨询统计数据显示,7月份共有34家信托公司累计发行93款产品,产品数量较6月少8只。其中用于贷款类的产品共25只,累计规模为10.08亿元,虽然数量较6月多1只,但发行规模却减少6.96亿元。

中部地区一信托公司相关人士对《第一财经日报》表示,7月份发行的贷款类产品都是此前已经获批的品种,进入7月之后就再也没有得到过批文。

沪上一信托人士对本报记者表示,7月银信合作被叫停后,公司开始逐渐将目光转向其他领域。

中金公司认为,银监会暂停银信合作之后,信托类理财产品发行数量骤减。截至上半年,银信合作的产品规模估计在2.06万亿元左右,其中2/3投向了房地产和城投企业。

 

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發表時間:2010年8月2日 | 評論 (0) | 全文

張化橋: 你的護城河有多寬?


 你的護城河有多寬?

 

張化橋 

 

公司就象一個城堡,它需要有護城河。不然的話,它很容易被攻破。你可能會說,我很機靈,我會在敵人攻破這個城堡之前棄城逃脫,換到另外一個城堡裡去生活。很多不願做長期投資的股民,就抱有這個想法。
   最近,我重讀了一本好書,有了一點點新的理解。這本書是2008年美國晨星公司的股票研究主管Patt Dorsey 寫的創富小冊子The Little Book That Builds Wealth)。他認為,從根本上講,世界就是不公平的。行業有好有壞,它們的發展階段有好有壞。在好的行業營商,就象順水行舟(事半功倍),在壞的行業營商,就象逆水行舟(事倍功半)。
   是陷阱,還是護城河?
   Dorsey 認為,好公司能夠持續創造比別人高的回報。這樣的公司有護城河,不容易在短期內被敵人打垮。他說,人們最常犯的錯誤是把產品好市場份額高執行力強優秀的管理團隊當作護城河。這都是投資的陷阱,而不是護城河。
   先談產品好。克萊斯勒汽車公司在八十年代初首次推出小型貨車(minivan)時賺了太多錢。可是好的產品沒有用,其它的汽車廠蜂擁而來,也開始生產minivan克萊斯勒馬上失去了優勢。生產乳酪餅的Krispy Kreme在剛剛推出doughnut時, 風靡美國,沒想到別人也可以生產doughnut,而且消費者對doughnut 的熱情很快就消失了。Tommy Hilfiger 的時裝曾經如日中天。可是今天它在哪裡呢?前幾年,美國政府大舉推動用玉米提煉乙醇,認為這既環保,又減少了對海外高價石油的依賴。由於2006-07年玉米收成好,價格低廉,所以廠商們大賺其錢。這些公司的股票也飆升。大家認為這個產品太酷了。可是一年後,新的廠商加入,乙醇生產的產能大增,玉米又不再那麼豐收(價格大漲),石油價格也不再那麼高企,結果大量乙醇廠商欲哭無淚。
   中國地產公司個個說自己的產品是一流,但實際上的區別未必那麼大,而地點好象更重要。各種電視機,彩電,電腦,手機和冰箱真的有特別大的品質差別嗎?各種襯衣和套裝的品質好壞差別很大嗎?
   再讓我們來看看市場份額。紐約時報的名氣很大,但是它的股票價格這幾年大跌,經常面臨財務危機。香港一些報紙的股價也很差,雖然它們在香港的江湖地位很高。海爾,戴爾,通用汽車,科達及大量的建築工程公司等在各自的產品線上的市場份額都很大。但是看看他們的利潤如何吧。有時候,市場份額大是個優勢,但並不一定。只要潛在的競爭者存在,這就足夠讓你的利潤率很低,因為門口有人叫板。你的公司永遠在拾之無謂,棄之可惜收益率之間運轉。有些產品會因為規模大而降低成本,有些不見得(比如律師,審計師,理髮師,美容院,系統集成,建築,研究諮詢,物業管理,甚至地產開發)。一般而論,市場份額高不是一條可持續的護城河。
   我們再來看看執行力強優秀的管理團隊這兩個優點經常被人們一併提到,因為執行力強主要來源於兩個因素。一是管理團隊在一起工作的年數長,磨合得不錯,工作上比較順手,團隊裡面沒有明顯搗蛋的人。二是因為團隊裡面有個德高望重的領袖。這兩個因素都有些偶然,可遇不可求,而且可以隨時變化。如果領袖生病了或者死了或者換工作了,怎麼辦?有些領袖不自量力,在退休之後又重出江湖(原因是他創辦的公司好像缺了他不行)而把他辛辛苦苦(當然也是運氣好)積累下來的名氣再丟掉。比如,美國一家曾經很大的電腦公司Gateway 的創始人就是如此。他重出江湖之後,回天乏力,大失所望。其實,他當年的成就與當年他的行業的高增長很有關係。此外,管理層好壞往往只有在事後我們才能看出來,而不是事前。可是,事後的判斷對於投資者來講沒有太大的實際意義。
   既然這樣,我們如何判斷一個公司又沒有護城河呢?
   第一, 品牌被認為優秀或者可靠,公司的產品可以賣出高價,因此公司利潤率高於同業。
 
  第二, 
它的產品無法替代,或者客戶很難離棄。如果離棄,客戶需要付出不小的代價。
 
  第三, 
有些公司有明顯的網路效應(互相照應,或者眾星捧月的好處)。
 
  第四, 
有些公司的業務由於地點,工藝方法,規模,行銷網路,或者某種長期協定而使得成本便宜很多。
 

品牌和專利有多大用處?
   Dorsey認為,在絕大多數情況下,公司的出身決定一切。他完全不相信公司文化和團隊在長期的決定性作用。我本人喜歡投資懶漢和傻瓜也能管理得不太差的公司。
   很多公司都說自己有品牌,專利和特許經營權。但是,很多專利和品牌完全不能給你帶來收入或者好處,它無法在生意上和產品上真正顯現出優越性,比如提供別人無法替代的產品和服務。品牌是需要花錢來建立和維護的。如果你的品牌那麼好,你能創造出超額利潤嗎?如果不能,那憑什麼證明你的品牌值錢呢?名氣大不等於好品牌,不等於你的產品可以高出市場定價。
   另外,一個品牌如果能夠減少顧客的搜尋成本,比如,麥當勞,可口可樂,KFC,那它們很有價值,雖然它們的產品價格不見得可以高於市場價。說起專利,大家可能注意到,有些專利沒有商用價值,而且專利可以受到挑戰。在國外,債券評級公司很賺錢,因為他們的生意需要得到政府的特許,而政府又很難授予這樣的許可,所以進入門檻很高。
   在國外,公用事業公司一般受到產品價格和企業回報率方面的監管。這類公司可以是很不錯的投資物件:風險低,回報率很穩定。在中國,這方面的監管機制還很原始和帶有隨意性。所以我們的供水,供電和供氣公司可以很賺錢。多年來,人們對中國燃氣公司的投資價值有懷疑。我是這樣看的:他們的燃氣銷售量會增長很快,而且未來的單位成本會因此下降(因為公攤的固定費用增加不大)。他們其實是建築安裝公司,他們把燃氣管道接駁到你的廚房。與普通的建築安裝公司所不同的是,他們有特權:在他們經營的城市內,只有他們才能做這項業務,別人不可以做,而且他們的安裝收費特別高。
   

客戶的叛逃成本
   談起客戶的叛逃成本,大家想想你會經常換銀行嗎?你需要填寫很多表格,改換工資自動轉帳的指令,登出按期支付水電費(和小孩學費,會所的會費,和有線電視使用費)的指令。你如果有住房按揭,即使銀行對你有點不友好,你會換銀行嗎?太麻煩了。保險公司也是如此。當然抱怨歸抱怨。
   同樣,基金公司的日子也很好過,因為一旦你把錢交給他們管,你不太容易抽逃。抽逃有費用,也很麻煩。而且你敢說下一個基金公司(或者基金經理)的水準會高出很多嗎?況且,在你抽逃的同時,另一個基民(投資人)也許會把錢從別的地方轉過來(就象公共汽車一樣,有的人下車,有的人上車)。他轉過來的原因可能是他對原來的那家基金公司極為不滿,所以想在這家公司試試運氣。你們倆正好換了個位置。
   另外,你使用的會計軟體系統(或ERP系統)可以隨便換嗎?誰也不想多花時間學一個新的軟體,除非新的軟體有巨大的優越性。中文輸入法也是如此。當你會用五筆字型輸入法之後,你可能不想學習和轉換到倉吉方法。
   上市公司一般要注意形象,不願意換審計師。換審計師需要董事會批准,需要公告,還給人留下做假賬的嫌疑。在香港,各個單位的強積金(強制的退休金供款)都要由外部專業機構來管理,但是一旦選定,大家誰也不願意換機構,因為那樣太麻煩和浪費錢。換一家也不一定就好到哪裡去。


成本低,規模大,或者自然壟斷
   國有企業養著一大批人,這就導致高成本。而且,辦事的程式繁多也會加大業務成本。民營企業沒有這些麻煩,而且對跑冒滴漏的控制比較好。因此總的成本就低。歐美的企業在成本控制方面,經常遇到工會的阻力。小電視臺跟大的電視臺(比如英國的 BskyB)相比,因為觀眾不多,所以沒有實力轉播大型的足球賽,從而形成了惡性循環。
   有些行業前期投入巨大(固定成本高),因此形成一條很寬的護城河。比如,收費公路,港口,機場,和快遞公司等等。
   還有一類企業實際上是自然壟斷。比如,華盛頓郵報集團在美國一些中小城市(Boise  Idaho)經營的有線電視業務就很有錢賺,因為這些城市不大,只能容納一個有線電視運營商。
   Dorsey 認為,零售企業和餐館是個很不容易做的生意,因為他們沒有護城河的保護。客戶叛逃的成本太低。不錯,星巴克很成功,但這只是例外,而不是規律。股票投資是一個概率遊戲,明智的人不應該把錢押在小概率的事件上。這些年,中國的零售企業的表現都很優秀,但這在很大程度上是因為水漲船高:當全國零售額每年以雙位數增長的時候,你很容易取得好的成績。但這不等於你擁有一條寬寬的護城河。這也就好象張先生去年買股票賺了50%的回報一樣。運氣跟水準還是有點不同的:水準可以理解成為長期持續的運氣。十年前,有些電腦和手機的生產商大賺其錢,大家誤以為那些行業有很高的進入門檻(護城河)。現在,我們明白了他們只是運氣好。
   Dorsey認為,有護城河的公司理所應當有很高的資本回報率。如果沒有,我們要找原因,也許他根本就沒有護城河的保護。反過來,有些公司在最近幾年有很高的回報率,但這也許完全是因為陰差陽錯或者運氣,或者因為某個正在消逝的原因。我們一定要把那個實實在在的原因找出來。否則就是騙自己。總之,高回報率是判斷有沒有護城河的必要條件,但不是充分條件。
   尋找有護城河保護的公司很重要。但時過境遷,我們要注意護城河的乾涸。如果優勢在消逝,我們要勇於承認,甚至棄城逃跑。監管制度的變化,消費者胃口的改變,替代產品的出現都可以摧毀護城河。
   一個公司有沒有護城河,護城河究竟有多寬,這是一個很主觀的判斷。仁者見仁,智者見智。但是這種思維方法和邏輯對投資很有用。分析護城河只是為了幫助長期投資者,對於短期炒作的人沒有幫助。作者Dorsey有一句話對我很有啟發:讀公司的年報比分析聯邦儲備局主席的講話重要100倍。看報紙和網際網路對股市和新聞的評論沒有太大的意義。

發表時間:2010年8月2日 | 評論 (0) | 全文

陶冬看好未來十年醫藥業


 

我看好今后十年的医疗业

(2010-07-28 23:23:44)
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上海市领导曾召集海外金融机构的驻沪负责人,探讨强化国际金融中心地位、吸引海外专才之道。令他们惊讶的是,外资银行最头痛的不是租金昂贵、监管严厉、环境污染、高所得税,甚至不是人民币无法自由兑换,而是在上海难以找到真正具有国际水准的、令外派人员放心的医疗服务。

对于金融机构,无法将自己的外派人员及家属妥善安置,再多的生意机会也只能慢行。对于追求高楼、高效、高GDP,强调灵活政策与积极监管的上海官员们,这是始料不及的。

医疗保健,其实已经成为中国经济的“短板”,社会发展的滞后因素,民众不满的源头之一。在过去的十年中,中国几乎在所有领域都有所进步,唯独医疗卫生的质量倒退了,费用却一涨再涨。

可以说,本世纪初实施的医疗改革,已经以全面失败而告终。见死不救、没病看出病来、贪污受贿,成了这个行业的潜规则,广为民众所诟病。在多数公立医院,拥挤、混乱、低效成为常态,医生、员工在压力之下,早已将为人民服务置之脑后。作为拾遗补缺的民间医疗机构,一方面受到监管、条例的限制,另一方面又存在着自身资质上的缺陷。现行的医疗体制离人性化、专业化、国际化、个性化,还有很大的差距。中国目前的医疗环境,与中国经济的崛起不相称,与改革的要求不相称,与民众的期望不相称。

改革开放三十年中,中国经济取得了长足的进步,一跃成为世界加工厂。在今后的二十年,笔者相信经济会由出口主导转向内需主导,中国的消费增长将是拉动经济的主要引擎。预计在2020-2025年之间,中国的消费总量会超过美国,位居世界第一。中国消费进入快速轨道不仅是中国的故事,转型的故事,而且是世界的故事,全球贸易再平衡的故事。

在消费起飞的大时代中,医疗业是笔者十分看好的几个行业之一。医疗保健业的落后,恰恰为它今后的成长提供了空间和可能。首先,我们正在进入一个中产阶级主导的消费社会,在住房、汽车、吃饭、穿衣等基本需求得到满足之后,选择性消费(discretionary consumption,包括医疗、健体、教育、旅游)成为下一步开支的主体。以其它新兴国家经验看,中产消费出现爆炸性增长,往往在家庭收入达到5000-7000美元前后出现。其次,我们将面临一个个性化的时代,医疗服务的个性化、人性化、多元化乃大势所趋。公共医院以外的选择和扩展空间非常大,这是一个全新的领域,没有垄断的领域,机会与挑战共存。再者,医疗业有其特性。消费者在其它产品选择上也许会比较价格,但是接受心脏手术、癌症治疗时,一定选择在可承受范围内最好的医疗服务。医疗业具有在中国社会中并不多见的定价能力。

看好医疗行业的另一个原因,是中国人口结构的变化。过去四十年的人口政策,使得老龄化变成一个无法回避的社会趋势。至2020年时,退休人口预计较十年前多出一倍。超高龄人口(年龄超过80岁)预计增加四倍,而超高龄老人每人所需的医疗费用是一般退休人士的八倍。同时中产阶层对独生子女保健的要求会越来越高,支出也越来越大。

和谐社会,在医疗改革上意味着1)全民保健逐渐推出,2)医疗服务趋多样化、人性化。前者将带来市场的爆炸性增长,后者使具有竞争力的医疗企业有更大的发展空间及定价能力。

目前医疗行业(不包括保健部分)占中国消费开支不到7%,而欧美国家多在15-20%左右。笔者预计在2020年时,中国的医疗开支将达到11万亿元,乃各个主要行业中增长最迅速的领域之一。如今无论房地产还是银行,都强调多样化、专业化、个性化的增值服务。期待着中国的医疗业,也在多样化、专业化、个性化的过程中实现价值、走向繁荣、造福社会。

 

本文原载于大公报,为个人观点,并非任何劝诱或投资建议。


發表時間:2010年8月2日 | 評論 (0) | 全文

ETF


 

1.完全複製或選具代表性樣本的交易所買賣基金

證券代號

以香港股份為相關資產

盈富基金

2800

iShares 安碩MSCI中國指數ETF

2801

標智中證香港100 指數基金

2825

恒生H股指數上市基金

2828

恒生指數上市基金

2833

恒生新華富時中國25指數上市基金

2838

價值中國ETF

3046

以海外股份為相關資產

iShares 安碩MSCI 亞洲新興市場指數ETF

2802

ABF 香港創富債券指數基金

2819

沛富基金

2821

SPDR金ETF

2840

寶來台灣卓越50基金(香港)

3002

iShares 安碩MSCI 亞洲APEX 小型股指數ETF

3004

iShares 安碩MSCI 亞洲APEX 50 指數ETF

3010

iShares 安碩MSCI 亞洲APEX 中型股指數ETF

3032

 

2. 綜合複製指數的交易所買賣基金

(a) 以掉期合約構成

以香港股份為相關資產

 

db x-trackers 新華富時中國25 ETF

3007

以海外股份為相關資產

 

領先RAFI 美國ETF

2803

領先RAFI 歐洲ETF

2806

領先商品ETF

2809

領先印度ETF

2810

領先環球ETF

2812

領先韓國ETF

2813

領先日本ETF

2814

領先亞太區ETF

2815

db x-trackers 滬深300 地產指數ETF

2816

領先新興市場ETF

2820

領先納指ETF

2826

領先俄羅斯ETF

2831

領先台灣 ETF

2837

db x-trackers 滬深300 金融指數ETF

2844

db x-trackers MSCI 韓國總回報淨值指數ETF

2848

db x-trackers 滬深300 工業指數ETF

3005

db x-trackers MSCI 新興市場總回報淨值指數ETF

3009

發表時間:2010年7月30日 | 評論 (0) | 全文

分析人士认为高风险预期促成银行再融资潮


 

分析人士认为高风险预期促成银行再融资潮

http://www.sina.com.cn  2010年07月26日 01:45  经济参考报
 

  光大IPO后,预计工、中、建、华夏、浦发等银行将再融资,分析人士认为高风险预期促成银行再融资潮

  记者 刘振冬 吴黎华 北京报道

  证监会发审委将于今日审核中国光大银行首发申请。此时,距离“超级航母”农行正式上市仅仅过去7个交易日,光大银行的IPO进程有些出乎市场意料。在光大银行IPO之后,预计还会有工行、中行、建行、华夏、浦发等银行的再融资行为,其中工、中、建三大行的再融资规模或超过2000亿元,而此前中行、交行、兴业、招商等银行今年在A股市场已完成了一波近千亿元的再融资。

  对于银行业这轮募资潮,分析师认为,前期信贷扩张造成的资本金压力和监管标准的提高是直接原因,而根本原因则在于对银行业未来风险预期的提高。

  光大银行的招股说明书显示,该行的资本补充已经迫在眉睫。截至2009年12月31日,该行资本充足率与核心资本充足率仅为10.39%和6.84%,离10%的资本充足率监管红线仅一步之遥。该行此次拟发行不超过61亿股,所筹资金将全部用于充实资本金。同时,该行还将采用“绿鞋机制”,若全额行使超额配售选择权,则至多发行70亿股。

  “初步估计光大的发行价格应在2.8元左右,市净率(PB)为1.5倍。”国泰君安银行业分析师伍永刚对记者说。以此测算,光大银行若全额行使超额配售选择权,在发行70亿股的情况下,募集资金将达196亿元。中央财经大学中国银行(3.57,0.00,0.00%)业研究中心主任郭田勇对记者表示,同国有四大行相比,光大银行作为股份制商业银行,成长性应更高一些。WIND数据显示,截至上周五,A股上市银行周平均市净率为2.05倍。

  光大银行200亿元融资,其实仅仅是今年以来银行业汹涌融资潮中的一朵浪花。就在农行上市刚刚尘埃落定,工、建、中三大行再融资风声再起。有消息称,建行750亿元A+H配股计划将有望于10月份完成,中行公布的600亿元A+H配股方案也有望在8月20日股东大会结束后的1到2个月内获得监管层批准,而市场传出的工行700亿元可转债加“A+H”配股方案,则可能安排在11月份。与此同时,A股刚刚从2319.74的低点中走出。投资者不禁要问,IPO加上再融资,银行业这种融资盛宴何时才能结束?

  对于银行业这轮募资潮,分析师认为,前期信贷扩张造成的资本金压力和监管标准的提高是直接原因,而根本原因则在于对银行业未来风险预期的提高。国内评级机构——新世纪(25.15,0.58,2.36%)资信的《2010中国银行业信用分析报告》称,中国银行体系信用风险上升。银行业在经济刺激政策实施过程中承担重要作用,在保障经济稳定的同时,亦面临较大风险隐患。银行信贷结构失衡加剧,资产质量因资产价格泡沫隐患与地方政府隐性债务负担加重面临考验,而信贷规模的迅速膨胀使资本充足度下降,风险抵补能力受到削弱。

  “银行监管标准的提高和2009年至2010年银行的信贷扩张是造成银行资本金压力的主要原因。”中原证券银行业分析师南汉馨对记者表示。为应对金融危机,在积极的财政政策和宽松的货币政策背景下,银行信贷规模超常增长,2009年信贷投放量达到9.59万亿元,2010年上半年新增信贷总额已经达到了4.63万亿元。与此同时,2009年10月下旬,银监会向各商业银行下发了《关于完善商业银行资本补充机制的通知》,要求发行次级债务及混合资本债券等补充附属资本时,主要商业银行核心资本充足率不得低于7%。由此,商业银行资本金不足的问题便凸显出来,各大银行都有了充实资本金的要求。

  “最根本的可能还是商业银行对于未来风险的担忧。”一位不愿意透露姓名的银行业分析师对记者表示。银监会最新数据显示,截至2010年二季度末,我国境内商业银行不良贷款余额为4549.1亿元,不良贷款率1.30%,继续保持“双降”。商业银行拨备覆盖率达186.0%,比年初上升31.0个百分点。但记者接触的分析师普遍表示,由于宏观经济的增速放缓,不良贷款余额和不良贷款率未来都有反弹的可能。“双降是贷款核销以后的结果,并不意味着高风险类的信贷投放大量减少。况且银行的项目贷款目前还没到还本期限,金融危机以来的信贷高速扩张的风险还远远没有暴露出来。”前述不愿意透露姓名的分析师对记者表示,“拨备覆盖率的大幅提高可能也是出于这个考虑。”

  在商业银行面临的诸多风险中,地方政府融资平台最为引人关注。在银监会日前举行的2010年第三次经济金融形势通报会上,银监会主席刘明康强调,“银行业持续健康发展面临多方面的挑战,特别是政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的风险值得关注”。

  地方融资平台的融资额的存量目前仍未有确切数字公布。中金的一份报告显示,2009年底地方政府融资平台贷款余额达到约6万亿元至7万亿元,此后还进一步上升。而另一位分析师向记者透露,目前地方融资平台的贷款存量约为7.45万亿元,贷款集中度高达17%。“这些融资平台本身多数并不具备还款付息能力,且其还款意愿较弱。同时地方政府往往通过多个融资平台公司从多家银行获得信贷,银行无法真正掌握偿债主体总体负债规模和偿债能力。”“不过也不用过于悲观,最后很可能还是财政来买单。”前述分析师表示。

  一位银行业从业人士对记者表示,我国主要商业银行的不良贷款率从2003年的17.9%下降至2009年底的1.6%,不良贷款余额从2.1万亿元下降到了0.4万亿元,期间除了银行业自身的改革和不良贷款的二次剥离外,“宏观经济的繁荣客观上也起到了稀释银行业风险的作用”,但“中国银行业的经营模式单一,主要依赖放贷规模的扩张来获取利润。经济繁荣的周期内,企业经营状况普遍良好,还贷不成问题,风险会被掩盖。现在(宏观经济)放缓了,企业利润下降,银行的风险也会随之增大。”


發表時間:2010年7月26日 | 評論 (0) | 全文

银监会披露1.5万亿平台贷款风险 超过全行业拨备


 

银监会披露1.5万亿平台贷款风险 超过全行业拨备

http://www.sina.com.cn  2010年07月25日 23:51  《新世纪》-财新网
 

  金融 Finance

  监管

  融资平台、房地产、过剩产能领域,正成为当下最重要的三大信贷风险

  □ 本刊记者 冯哲 | 文

  7月20日下午,中国银监会召开第三次经济金融形势通报会议,会中通报了当下三大信贷风险敞口,也打消了业界对下半年信贷管控放松的乐观预期。

  商业银行截至6月末的地方融资平台贷款达7.66万亿元。银监会首次通报了这类贷款的风险状况:认为目前存在严重偿还风险的贷款,占比23%。这意味着融资平台贷款的风险敞口约在1.5万亿元。而同期银监会公布的整个银行业的拨备约在1.3万亿元。

  “这是为了警示银行和地方政府,尽快就化解地方融资平台贷款风险共商对策。”一位银行界人士称。

  房地产贷款风险也不容乐观。上述会议通报了前期压力测试结果,在房价下降30%、利率上升108个基点重度前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点。

  产业结构调整造成的行业信贷风险被视为第三大风险,“目前部分‘两高’(高污染、高耗能)行业贷款的不良率已有所反弹。”银监会高层如是说。

  在此番会议召开前,业界一度预期下半年会放松信贷管控,建银国际甚至表示很可能会在7月放松对信贷限额的控制,预期三季度贷款增长强劲。有多名分析师更是明确指出房贷将是最先松动的领域。但银监会主席刘明康在上述会议上强调:“政策不放松,要确保政策的延续性。”

  平台贷款过年关

  “年底就是一个坎。”一家大行授信部总经理不无忧虑。他担心对融资平台公司债务进行的全面清理中,地方政府会想方设法把债务摆脱掉,“合并一些城投公司,把没有收益的部分甩出去。”

  一位地方银监局负责人告诉本刊记者,银监会统计的融资平台正常项目贷款占比还不是“最后的数”,还需要各部门互相参照,年底才会有确定数据出来。

  他坦承,银监会对待融资平台风险清理的态度,相对其他部门更为严厉,如地方政府融资平台债务分为因承担公益性项目建设举借和因承担非公益性项目建设举借两类,“按国务院的口径,对公益类项目不能再放贷,但是银监会新设有一个准公益类项目,是指一些现金流不够、资本金不实、抵押品不全的项目,也不能予以发放贷款。”

  “财政部和银监会正在制定针对地方融资平台贷款分类的具体标准。”知情人士透露,在银监会第一阶段“解包还原”工作结束的背景下,具体操作标准应会在近期出台。

  “(接下来)一个月内要完成清查分类,建立台账,推动银政对账,银政对话。”银监会主席刘明康在上述会议上要求,不仅要汇总各家银行的情况,也要汇总各个地区的地方债务情况。

  银监会初步统计结果显示,目前融资平台中项目现金流能够覆盖偿还本息的贷款约有2万亿元,占比27%,抽样检查后,可作为正常项目贷款;第二类是第一还款来源不足,必须依靠第二还款来源覆盖本息的贷款,有4万亿元左右,约占50%;第三类为项目借款主体不合规,财政担保不合规,或本期偿还有严重风险(贷款挪用和贷款做资本金)的贷款,占比23%。

  银监会在上述会议作出安排:9月与10月,银监会、银行业协会等将有债权的银行联合起来,选择风险敞口最大的银行做主牵头行,负责资产保全并与地方政府协调,主要针对第二类贷款和第三类贷款和地方政府谈判,以求做到“第二类贷款做实、第三类贷款规范”,并分类处理清理后的存量贷款,到年底前,依靠贷款的风险质量状况重新分类、提足拨备,做好坏账核销。

  “所谓对话,其实就是与政府沟通。因为有些项目主管部门并不知道下面的负债情况,有些省里不知道市里的情况,市里不知道区里的情况,逐级都要对应。”上述银监局负责人表示,对话是一个思想统一的过程,比如一些大型土地储备中心,政府就认为不是融资平台,又如有的平台公司里含有上市公司,那就要找其大股东国资委谈,“如此三番,估计要到明年的二三月份才能完成。”

  预防房企崩盘

  “房屋推盘量会继续上升,可能出现量价双跌。”有关监管高层在上述会议警示风险。

  银监会的统计数据显示,目前房地产信托融资成本高达12%-17%,赴香港发债利率为11%-15%。“部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。

  “近期信托的融资成本多数集中在15%-18%的水平。”一位信托公司房地产部人士表示,银监会的数据较低,是因为大中型的房地产企业单笔融资额大,相对于信托公司议价能力比较强,从而拉低了平均水平。

  银监会内部人士表示,下一阶段,首先要控制好土地储备贷款,控制土地抵押率,贷款去向管理;其次要加强开发商的风险管理,对开发商进行名单式管理。

  银监会已将住建部给定的较好开发商名单下发给了商业银行,且正争取住建部提供资质较差的开发商名单,以要求银行对此类公司贷款更加谨慎,并结合实际情况控制贷款的乘数。

  刘明康则表示,国土资源部开展了为期五个月的集中整治,商业银行应密切配合,对闲置土地进行排查。他还要求进一步加强房地产开发贷款风险管理,持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。

  银监会最新压力测试汇总数据显示,在房价下降30%、利率上升108个基点的重度前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20%,46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

  “银行和银监会会持续开展房地产压力测试,关注房价跌幅较大的地区,做好跟踪分析,也要对房地产关联度大的三大行业,如钢铁、水泥、建材行业做压力测试。”前述监管人士表示,贷款/房价比在70%-80%左右的贷款近1万亿元,而银行体系与房地产上下游行业的贷款余额更大,且很多是信用贷款,与房地产市场密切相关。

  一位大行信贷部人士介绍说,最近主要针对囤地的房地产企业,有相关记录的企业,后期会受到明显限制,“各大行本身对房地产开发贷款就实行名单制管理,未进入名单的企业不放贷,与监管部门的名单应该不会有太大的差别。总行层面一般只给2A以上的企业放贷,差一点的多数是分行层面在做。”

  在房地产政策一再收紧的情况下,二线、三线城市房地产商的拿地热情明显下降。“宁波市7月下旬挂出八块地,有六块流拍。”一位接近交易的人士表示,中小城市的地产商为保持现金流,已经主动收缩业务,除了部分前期高价拿地的地产商资金较紧,多数房地产企业现金流仍较为充裕,“只要不出台更严厉的政策,问题都不会太大。”

  过剩产能行业风险

  在产业结构调整的背景下,银行从产能过剩行业退出力度虽在加大,但风险也在加大。“这导致部分企业偿债能力发生变化,目前部分两高贷款的不良率有所反弹。”监管高层透露。

  多家银行此前已对一些项目的信贷状况进行摸底排查,如节能减排和淘汰落后产能项目,摸底排查情况已于6月底上报。

  监管高层介绍,今年要关停小火电机组1000万千瓦、炼钢600万吨、水泥5000万吨等,而节能减排的现状是“一季度反升、二季度持平,三四季度找回来,任务全压在三四季度。银行就面临涉及关停企业的债权风险。”

  “国家正研究差别性执行电价、水价,增加资源税的调控,这些政策正导致部分企业偿债能力发生变化。”该高层称。

  因此,银监会在上述会议上明确要求银行与地方有关部门密切联系和沟通,及时获取淘汰产能企业名单、违规企业名单,并严控“高耗能、高排放”、过剩产能、落后产能等“三类”行业项目的授信,严格进行贷款风险分类,相应提足拨备,加大核销和处置工作力度,并运用差别定价、经济资本占用、提取专项拨备等工具,有效抑制对“三类”行业的贷款冲动。

  根据监管要求,对钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅风电设备等六大产能过剩行业及造船、发电设备、重型装备和通用机械等四大潜在产能过剩行业的新开工项目,其授信必须由银行总行统一审批。

  银监会相关人士已明确表示,对于已经发放的过剩产能贷款,如有坏账,就要及早暴露。


 

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