1881富豪物業組合係酒店,最初5 間,現時加上灣仔的富豪薈,未來有上環,同北角酒店。
(單位:港幣百萬)

                            2013    2012   2011
a.酒店總收入       837.1  814.4  707.0
b. 其他收入*         39.8      0.7      7.5
c=a+b                 876.9  815.1  714.5

d.可供分派         497.1  464.7  397.9
e.實際分派         488.6  456.0  390.9
f=e/d                  98.3% 98.1% 98.2%

g=d/c                 56.7% 57.0% 55.7%

h.利息                161.7  142.9  172.4  (撇除攤銷)
j=c-f                    714.4  672.2  542.1

k=d/j                    69.6% 69.1% 73.4%

*其他收入主要為按金收入,實際上已經將上環和北角酒店的部分權益折算在分派收入中,參考2013年6月28日關聯交易,按金總額1948(百萬港幣),利息收入4.0%。

基於上述分析,連同以下假設(詳細參考下述分析)

1) 分派比率維持98%
2) ”初步酒店“基本+浮動收益固定
3) 富豪系內酒店入住率輕微增長2.0%
4) 今年資金成本不變,參考富豪系最近平均貸款利率為3.0%
5) 上環酒店今年2月10日入賬,由於趕不上春節,當今年入賬10個月,保守估計年收益4.0%,貢獻收益:
按金部分:948x4%x2/12=6.3
租金收益:1581.1x4%x10/12=52.7
新增利息:632x3%x10/12=15.8
收益淨額:6.3+52.7-15.8=43.2

6) 北角酒店今年7月28日入賬,當今年入賬5個月,保守估計年收益4.0%,貢獻收益
按金部分:990x4%x7/12=23.1
租金收益:1651.4x4%x5/12=27.5
新增利息:660x3%x5/12=8.3
收益淨額:23.1+27.5-8.3=42.4

7) 2014年j項增加714.4+43.2+42.4=800.0,因為假設3),800+800x2%=816.0,2014年k項假設69%,816.0x69%=563.0,對比2013年分派增長13.2%


8) 基於5)和6)假設,同7)的計算加成,如果估計稍為進取,酒店落成後年收益為4.5%或者5.0%

2014年北角和上環酒店收益率:
                    4.0%  4.5% 5.0%
j項增幅:      85.6    95.6  105.6
j項:           816.0  826.2 836.4
可供分派:  563.0  570.1 577.2
對2013:    13.2% 14.7% 16.1%

1881通過收購新酒店,提升資產杠杆來保持分派增長,因爲原有物業收益似乎已經見頂。

註釋

2) 初步酒店(富豪系5虎: 香港九龍沙田機場東方)

年份2014 2013 2012 2011
基本  743   734   645   561
浮動  ----      73   139   116

留意中績之後可能會檢討2015或以後基本租金方案,預期基本租金增加幅度不會大,甚至不增加。

3) 假設2014年酒店入住率平均增長2%
http://partnernet.hktb.com/tc/research_statistics/index.html