5厘漁額寶 v.s. 5厘REIT

假設有以下投資產品;
1)漁額寶,年回報5厘,大陸有售,買賣用“人仔”。
2)REIT(房地產信託基金),年回報5厘,香港交易所上市,港幣買賣。

兩樣野,保本,可以隨時提取現金。好像以下比喻。

內地的A君和香港的B君各自買了一隻雞,用來生蛋。兩隻雞每年生一隻蛋。他們是用二十隻蛋買。

以上比喻中,雞就係投資產品,蛋是年息。雞一年生一隻,假設是一隻不死雞,二十年後有二十隻雞蛋,回本。年息5厘。

說到這裡,無論是A君還是B君,他們買的雞性能一樣,配置一樣,看不出有什麼差別。也就是說如果僅看息率,漁額寳和REIT看不出誰優誰劣

好了,這裡加一個條件,A君和B君吃了雞下的蛋會長大,長大之後,需要吃更多的蛋。不同的是,兩個地方的人成長速度不同。A長得快,本來每餐食兩隻蛋,一年後要食五隻;B君長得稍慢,開始每餐兩隻蛋,後來要四隻才能吃飽。誰長得快誰長得慢,他們也都十分清楚這個趨勢。

如果考慮這個條件,買雞那時候,就會有變化。
A君買雞的時候,因為預計到祂一年下一隻蛋,一隻蛋現在等於半餐;一年後只有1/5餐。
B君買雞的時候,因為預計到祂一年下一隻蛋,一隻蛋現在等於半餐;一年後還有1/4餐。

這隻雞在A君心中的價值,自然是沒有B君高。因為相比之下,A君覺得這隻雞將來會更難餵飽他自己。

不同地方,不同雞命。錯不在雞。無論是A雞,還是B雞,都在安分守己的生產。而祂們的生產能力都無降低過。不同的是,祂們填飽主人肚子的能力,A的比B的能力折損更快。因為隨著時間推移,A的欲壑比B的更難填滿,這裡說的是預期。

以上說過“填飽肚子的能力”便是投資產品所得回報的購買力。就是說,比如我100蚊買漁額寶,年息5蚊,一年後得5蚊。買漁額寶的時候,一個豆沙包2個半。以為可以用利息買兩個,怎知因為貨幣購買力的下降和通脹,豆沙包一年後5蚊一個,只能買一個。

回到開頭的問題。無論漁額寶還是REIT,5厘都是表面回報。我們還要考慮祂們未來所產生的利息,在各自經濟環境的預期購買力。怎麼看兩地的預期購買力?再打個比方。

當知道購買力這回事,人就會比較,100蚊漁額寶,目標1年後買到兩個豆沙包,表面回報5厘。但實際得2.5厘(一個豆沙包)。如果追到達到目標,表面回報就要有10厘(兩個豆沙包)。兩個地區,如果要比較她們各自貨幣預期購買力的變化,哪個折損的快,可以比較兩個地區的定存或者同類投資產品表面息率。

漁額寶同REIT,一個是人民幣產品,一個是港幣產品。一個產自定存4厘的地區,一個產自定存1厘的地區。選哪個好,答案很明顯。














發表時間:2014年9月9日 | 評論 (4) | 全文

記住佢地

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(2014年9月1日)深水埗一個建築地盤發生工業意外。兩名工人一死一傷。 消防員將兩名傷者救出,現場為欽州街西及深旺道交界一個建築地盤。現場消息稱,兩名工人下午約五時,工作期間跌進六米深的沙井,井內懷疑有沼氣,傷者分別送往瑪嘉烈醫院及明愛醫院。其中一人送院後證實不治。


香港地作為全世界最宜居城市,有賴於全體拼搏既老細同打工仔。佢地各施其職——老細忙於『卒數』同俾更大既老細『卒』,打工仔就只有俾人『卒』同繼續搏殺。『有汗出無糧出』係一眾打工仔放工消遣既永恆話題。不過,有付出亦都有回報,百年風雨,經濟奇蹟。依家即使供貴樓,捱貴租,食品日用品通脹猛于虎,都算起碼基本既衣食無憂。大部分仲係文職打工仔,包括我,搏殺既時候,仲有寫字樓坐,有埋冷氣嘆添。

當我哋每日照常返工,施施然坐響自己個位開始自以為奴隸既工作既時候。有一班人,佢地同樣返工,不過比我哋早好多;同樣去到屬於自己既崗位,不過多數唔係坐;仲要無瓦遮頭,日曬雨淋;最攞命既,係佢地無時無刻不是冒著生命危險去完成佢地要做既野,真正出生入死。喺咁既社會真係好難想像有啲咁既職業,因為,當一切變得理所當然,我哋打份工係絕唔會唸到會有一日無咗條命。而事實上呢種職業係普遍存在,佢哋就係建築工人。

當我哋重複每日以下既事,返工,安安穩穩坐響寫字樓,放工,悠然自得咁匿響屋企食飯打機上網,可曾唸過喺你腳下頭頂前後左右,默默無聞地將外間風雨遮擋,年歲無間令你可以高床軟臥,嗰一磚一瓦。它們,滲透住建築工人既汗水,甚至係血水。

而建築工人,如同佢地十年如一日造砌出來的那些磚瓦,一樣都係默默無聞,縱使與塵土為伍,佢地憨直率真;縱使工作環境惡劣,佢地亦都好少響社會討取關注;誠誠懇懇地用自己勞動賺取一分一毫;仗義多為屠狗輩,負心皆為讀書人,連枉作讀書人既我,都唔得唔認同。佢地依家攞既人工,令好多普遍打工仔都羨慕不已。可惜,羨慕歸羨慕,對於呢個行業,依然好多人都得個睇字。老實講,要投身呢個行業,需要幾多勇氣同決心?然而,若果無咗呢班人,香港地,點會有維港兩岸世界聞名既天際線?點會有你我作為老細又好打工仔又好搏殺既身影?所以,佢地攞咁既人工,就算再多一倍我都覺得係理所當然。

杜甫講過佢既理想:安得廣厦千萬間 大庇天下寒士盡歡顏。當呢個理想真係實現到既時候,我哋應該要記住呢班人,建築工人。
發表時間:2014年9月1日 | 評論 (1) | 全文

上週主要操作

1)平均價3.69回補1426春泉

3.70賣出,3.69回補到自己歷史最高倉位。覺得自己好傻的嗎。幫一通打工之餘,虧埋心血。現價3.60,其實屬於調整階段,可以高追

2)沽出一部分864同沽清264,加倉503朗生@3.26
最近睇咗好多殼股走勢,覺得爆炒一輪最終慢慢回落。要等賣盤還是有排,先沽為妙。繼續加倉503。

發表時間:2014年8月31日 | 評論 (1) | 全文

沽出2198

上個禮拜以3.34沽出2198三江。三江化工有好多優點,例如肯派息,例如管理層的執行力同決策能力,可以預期的產業鏈擴展。不過,缺點就係有三個因素佢無法控制,而呢三個因素對其利潤能力的影響卻是直接同決定性: 1)乙烯(原料)價格;2)環氧乙烷(製成品);3)匯價。

話佢以後有MTO生產線,只不過將1)改成 “乙醇和乙烯”而已。

條春袋係人地度,又取代唔到中石油中石化做龍頭。要長揸真係需要心血隨時準備過山車。所以先行沽出2/3吧。
發表時間:2014年8月27日 | 評論 (0) | 全文

1881的計數

1881富豪物業組合係酒店,最初5 間,現時加上灣仔的富豪薈,未來有上環,同北角酒店。
(單位:港幣百萬)

                            2013    2012   2011
a.酒店總收入       837.1  814.4  707.0
b. 其他收入*         39.8      0.7      7.5
c=a+b                 876.9  815.1  714.5

d.可供分派         497.1  464.7  397.9
e.實際分派         488.6  456.0  390.9
f=e/d                  98.3% 98.1% 98.2%

g=d/c                 56.7% 57.0% 55.7%

h.利息                161.7  142.9  172.4  (撇除攤銷)
j=c-f                    714.4  672.2  542.1

k=d/j                    69.6% 69.1% 73.4%

*其他收入主要為按金收入,實際上已經將上環和北角酒店的部分權益折算在分派收入中,參考2013年6月28日關聯交易,按金總額1948(百萬港幣),利息收入4.0%。

基於上述分析,連同以下假設(詳細參考下述分析)

1) 分派比率維持98%
2) ”初步酒店“基本+浮動收益固定
3) 富豪系內酒店入住率輕微增長2.0%
4) 今年資金成本不變,參考富豪系最近平均貸款利率為3.0%
5) 上環酒店今年2月10日入賬,由於趕不上春節,當今年入賬10個月,保守估計年收益4.0%,貢獻收益:
按金部分:948x4%x2/12=6.3
租金收益:1581.1x4%x10/12=52.7
新增利息:632x3%x10/12=15.8
收益淨額:6.3+52.7-15.8=43.2

6) 北角酒店今年7月28日入賬,當今年入賬5個月,保守估計年收益4.0%,貢獻收益
按金部分:990x4%x7/12=23.1
租金收益:1651.4x4%x5/12=27.5
新增利息:660x3%x5/12=8.3
收益淨額:23.1+27.5-8.3=42.4

7) 2014年j項增加714.4+43.2+42.4=800.0,因為假設3),800+800x2%=816.0,2014年k項假設69%,816.0x69%=563.0,對比2013年分派增長13.2%


8) 基於5)和6)假設,同7)的計算加成,如果估計稍為進取,酒店落成後年收益為4.5%或者5.0%

2014年北角和上環酒店收益率:
                    4.0%  4.5% 5.0%
j項增幅:      85.6    95.6  105.6
j項:           816.0  826.2 836.4
可供分派:  563.0  570.1 577.2
對2013:    13.2% 14.7% 16.1%

1881通過收購新酒店,提升資產杠杆來保持分派增長,因爲原有物業收益似乎已經見頂。

註釋

2) 初步酒店(富豪系5虎: 香港九龍沙田機場東方)

年份2014 2013 2012 2011
基本  743   734   645   561
浮動  ----      73   139   116

留意中績之後可能會檢討2015或以後基本租金方案,預期基本租金增加幅度不會大,甚至不增加。

3) 假設2014年酒店入住率平均增長2%
http://partnernet.hktb.com/tc/research_statistics/index.html





發表時間:2014年8月25日 | 評論 (0) | 全文

記錄於2014/8/15的換馬

是日,以3.95沽清全部405越秀,2.66沽清808泓富,3.70沽1/3春泉
3.23換入503朗生,7.09入778置富

當時買入405原因只是因為當時它是只走勢落後的reit,無了解其任何基本面,除了當時聞名中外的“食屎救母”事件。近來有機會翻查其最近年報,質疑其經營能力,於是賣掉。

沽清泓富係因為其實際增長能力無預期中好,負債升高。

最近一直擔心美國步入加息週期對reit負面影響,加上本港持續幾年向好經濟存在見頂隱憂。應該逐步將手上reit換成防守能力較高的。行民生路線的778,會比行商業路線的808防守能力較佳。

另外,在所有支撐本港經濟因素入面,自由行是我最不擔心的,最近幾月報紙佬鼓吹的自由行見頂論,在旅發局數據面前不攻自破。所謂事實勝於雄辯。而778較容易受惠自由行。

沽1426係因為見到裂口。我唔信技術分析,除了“裂口必補”定律。

503觀察超過半年,大牛市不見瘋狂,反而一路陰跌,現在有喘搵跡象,入一注。之後中報出來再看看是否加注。
發表時間:2014年8月17日 | 評論 (0) | 全文