以前順叔都在記憶所及很多次海港城,但是我常常因為省錢乘船然後轉地鐵,都會入這商場享受冷氣,之後順便入去方便下,再去三樓附近的屈人寺那部機用八達通「拍」番兩蚊,咁過海可以平到六七蚊,比直接過海平一半,雖然時間多花一些,但是我覺得行多些會身體健康,所以都會次次做,咁我發表下意見都好正常。

    海港城大家都知是九龍倉(4) 的核心產業,在2011年的商場及寫字樓估值是935.5億,2012年再增值207.5億,至1,143億,計埋酒店,估計是香港最貴的商場。2011年租金收入66億幾,2012年上半年有超過30億,佔公司資產及收入大約三分一及四分一,現時租金每年增長約15%至20%,可說是皇冠上的明珠,成為九龍倉及母公司會德豐(20)重要的收入來源。

    這個商場是內地自遊行居民購物的熱點,不說不知,這個商場原來上年做了271億生意,2012年上半年又達到141.5億,即是每呎2,348蚊。就算是行銷中國的旺旺(151),2011年營業額都是大約230億,2012年上半年是大約118億,所以可以見到強國人民的消費力在這個佔整個廣東道商場面積75%的商場是多麼強勁。

    就我所見,整個商場無論說不說得出口都有,而且普通話的人較廣東話的人多,有好多疊碼仔同經紀會在這兒等生意。我都有幾次去到這商場,強國人會問我某地如何去,有時懷疑自己是否去了內地。有幾次我仲見到他們蹲著圍在一起「打邊爐」,講緊鄉下話。不過就算強國人在衛生上的習慣和香港有點相差,根據網上情報,有些強國人都會歡迎他們的小朋友在商場的地方舒暢身心,真是幾核突。但經我的隨機抽樣檢查,洗手間卻是非常整潔,管理值得一讚。

   但是我認為,這個商場近幾年開始變得不如何友善了。為了增加收入,提升商場檔次,前幾年把平民化惠康超級市場都關掉了,改作優衣庫(Uniqlo),所以很多人迫著要幫襯價錢很貴、老闆又有股份的Citisuper,不過近來Uniqlo 又搬左,去到一個離商場中心地區較遠的地方,可能Uniqlo 有品牌效應,吸引到人流,不過賣的物品屬整個商場較便宜的,不能支持這樣高的租金,所以就有這奇怪的決定。我相信在角落的大家樂,雖然好多人幫襯,但賣幾十蚊飯盒又如何能支持超貴並且一定會次次加的租金? 如果因為加租賺唔到錢,我認為會是下一個撤退對象,到時廣東道剩下的兩間大家樂相信會人口大爆炸。

   今年,海港城又在近中港城的出口增建了部分商鋪,但又把近中港城路邊的出口封了,改用一個較遠的出口,變相使人走遠了路,配合一些內部的工程,提升了寫字樓的形象外,又用個舊位對街的位置,搞開左間鋪,現Giorgio Arnami已租用,很快就開幕,配合番近年海港城把廣東道街鋪擴大租予名店,增加收入的模式,並把廣東道變成香港的「香榭麗舍大道」。雖然從公司盈利角度看是一件好事,但對我這等平民卻是難以親近,但從這兒的變遷來看,卻未嘗不是強國經濟的縮影。

   其實,在財務角度來看,我認為海港城是有一個特別的功能的。因為近年九龍倉積極發展內地房地產業務,資金需求不少,在2011年,這項承擔約989億,對現時實際盈利約60億的九龍倉是一個很大的負擔。由於現在物業是靠估值師重估來釐定價值,如海港城的物業估值大幅增加,這就能製造大量盈利,使資產價值增加,變相使負債率下降,自然融資就會較為容易,可支援他們在國內較為激進的發展計劃,如大舉興建投資及住宅物業及入股綠城(3900)。徜日後國內的帶來源源不絕的回報,造血能力提高,就會使他們實力更為堅強了。

   岔開一筆,入股綠城交易,事實上在財技上是正面的。這除可帶來重估利益及利息的收入外,亦因為負債不併表,降低了負債率,這樣可使其可以繼續運用這樣漂亮的財務報表來繼續融資動作,也可運用這些較低息的融資,繼續以債券形式入股內地房地產公司,套取香港和內地的息差,增強潛在盈利的能力。從以上各點看來,不得不佩服他們的高明的財技手段。但是這種方法的破綻之處,就在於海港城能否持續生金蛋和融資市場對他們的信心,提供源源不斷的融資給他們。

   這一兩年,就我這一陣子所感,海港城的人流不如以往,相信是內地遊客因為中國內地銀根短絀,企業經營情況不佳,自己收入減少,又何以來香港一擲千金呢? 自遊行是海港城未來租金能否維持上升的原動力,如果沒有了,盈利增長及物業重估能否維持,並創造融資能力以支援在中國的快速發展呢?

    不過慶幸的是,現時九倉中國內地物業銷售開始逐步走入良性軌道,首8月已達全年目標,回款超過100億人民幣,投資物業於下年起會逐步落成,雖然租金回報在未來2至3年不是這樣明顯,但在2015年相信會逐步帶來良好回報,並在未來幾年快速增長。據之前順叔所講,吳生又花很多心機和地方官員打交道,相信對未來內地發展有利,加上起財技上的配合,相信九龍倉及母公司前景在過了前期投資大幅期,會倒吃甘蔗,愈吃愈甜吧。

延伸閱讀:
1. 順叔寫過的九龍倉文章
http://caijingcarefree.blogspot.hk/search?updated-max=2012-06-23T15:51:00%2B08:00&max-results=3#uds-search-results


2. 九龍倉2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0426/LTN20120426621_C.pdf


3. 九龍倉2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0920/LTN20120920151_C.pdf


4. 中國旺旺 2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0321/LTN20120321142_C.pdf


5. 中國旺旺 2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0912/LTN20120912175_C.PDF


6. 綠城獲九龍倉入股
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=35086