全國土地市場的熱度,終於在官方報告中得以體現。

國土部下屬部門發布《2016年第二季度全國城市地價監測報告》顯示,今年二季度全國上報異常交易地塊數量環比、同比均明顯增加,單價創新高的異常交易地塊數量達到2014年以來單季度最高。

高價地塊總數同比增加近一倍

截至2016年6月30日,2016年二季度各地上報異常交易地塊75宗(其中一線城市上報了18宗,二線城市上報了20宗,三四線城市上報了37宗),比上季度增加了30宗,漲幅為67%;比上年同期增加了37宗,漲幅為97%。平均競價輪次為111次,比上季度減少了6次,比上年同期增加了58次。

今年第二季度上報的異常交易地塊中,成交單價創新高的11宗,較上一季度翻番,是2014年以來,單價創新高地塊出現最多的季度。

上述報告主要監測全國105個重點城市,其中一線城市包括北京、上海、廣州、深圳;二線城市包括除一線城市外的直轄市、省會城市和計劃單列市,共32個;三線城市包括除一線、二線城市外的69個監測城市。

所謂異常地塊,在國土部門眼中,是指招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地產用地。

早在2010年,國土部就曾印發《關於嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》,要求各地加強地價動態監測,及時掌握地價異常變動,對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地產用地,市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂(中標通知書發出)後2個工作日內,上報國土部和省(區、市)國土資源主管部門。

官方所稱的“異常地塊”,在市場人士看來可以類同於“地王”。“地王”並沒有較為明晰的標準,是一種較為通俗的說法。不過,官方一直不太認可“地王”的叫法。

要求地方上報異常地塊,國土部此舉是為監測土地市場的異常交易,預防地價特別是居住用地價格反彈。

二三線地王增多

上述報告主要參與者、中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示,地價走勢的變化與當前宏觀經濟背景及不動產市場狀況基本吻合。在房地產市場領域,除個別城市政策收緊外,全國政策基調總體寬松,流動性充足,購房需求集中釋放,帶動了本季度住宅地價的加速上漲。

第一財經記者發現,從上述數據中也可以看出,地王並不僅僅出現在一線城市,二三線城市也開始頻頻出現高價地塊。

《第一財經日報》29日報道稱,7月28日上午舉行的武漢8宗土地拍賣中,位於漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶,經過210輪激烈喊價,該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下,成交樓面地價達20017元/平方米,溢價率高達289%。

今年上半年,武漢共誕生11宗地王,進入7月後,武漢單價地王已被二度刷新,樓面地價也突破了2萬元大關。

中原地產研究報告指出,上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市,蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗,可見二線城市已成為2016年“地王”出現最多的區域。

趙松也認為,在總體去庫存的背景下,中央層面強調穩步推進,差別化調控,完善住房供應體系。地方層面,一線城市調控政策繼續收緊,地價環比增長率由升轉降;而一線城市調控力度加大的擠出效應促使部分二線、三線城市成為投資熱點,限貸限購取消促進熱點城市各類需求集中釋放,市場呈現快速回升趨勢,土地市場轉向補庫存。

“二季度,二線城市前期樓市的快速上漲對土地市場的拉動效應顯化,住宅地價環比、同比增長率均呈上升態勢,廈門、南京、合肥三市的住宅地價環比增速依次處於全國高值城市的前三位;三線城市住宅地價環比增速亦有上升跡象。”趙松說。

都是資金惹的禍?

在宏觀經濟總體放緩的背景下,地王為何頻現?

上述報告認為,地產領域資金充沛,帶動了地價的溫和上行。

“上半年,房地產開發企業到位資金同比上漲明顯,定金及預收款增速明顯,二季度後期雖然增速略有放緩,但仍處於較高水平;個人按揭貸款同比增速連續19個月保持上漲態勢,漲幅創2013年6月以來新高。隨著其他理財產品收益下降、風險加大,全國多數地區取消限購、限貸,資本的避險性和逐利性促使大量資金入地產市場,尤其是一季度央行再次降準,流動性進一步釋放,二季度貨幣政策持續發力。”報告稱。

報告認為,在資金充沛、熱點區域銷售良好的情況下,房地產開發企業的補充庫存需求不斷增加。同時,著眼於資本市場更大的話語權,部分地產企業加杠桿購置高價地成為重要選擇,支撐了對高地價的承受能力,帶動了熱點城市地價上漲。在上述因素綜合影響下,二季度,商服、住宅地價環比增速上升,尤其是二三線熱點城市住宅地價增速上漲明顯。

對於下半年走勢,趙松表示,在推進供給側改革、深化結構調整的同時,“穩增長”仍極具重要性,政策或將傾向於推進需求和投資的增長,貨幣政策繼續保持靈活適度;部分二線熱點城市趨向采取更為審慎的價格監控及房地產信貸政策。

”在多重因素影響下,預計三季度全國地價整體保持溫和上升的態勢,房地產市場持續分化,升溫或回暖的城市範圍向三線熱點城市擴大;一、二線前期熱點城市的土地市場熱度有所回落,地價漲幅略有放緩。”趙松說。