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2017年的第二天,恒大集團邁出了對公司發展具有里程碑意義的重要一步。中國恒大在公告中透露,8家戰略投資者共斥資300億元與恒大地產簽訂了增資協議,取得恒大地產約13.16%的股權。在恒大回A的戰略布局中,這是極為關鍵的一個步驟。

據推算,恒大地產的投後估值約2280億元。問題來了,投資者為什麽能迅速接受?恒大地產憑什麽給出令投資者心動不已的業績承諾?恒大地產成功上市,誰才是最大贏家?

一個看似常規的引投舉動,背後其實連著一個縝密的大局,向外界展示了這個全球最大房企的正確打開方式。

恒大地產為什麽那麽值錢?

此次恒大地產引入的戰略投資者共8家,其中中信聚恒、廣田投資、華建投資分別認購50億元,各占2.19%,中融鼎興、山東高速、睿燦投資、深圳美投、廣東唯美分別認購30億元,各占1.32%。

按公告測算,投前恒大地產估值為1980億元,投後估值為2280億元。這個估值在目前A股地產股中算是挺高的水平,在分析人士看來,投資者認可這種估值提升一方面是基於過去多年恒大業績增長的穩定性和高水平兌現,另一方面也是出於對恒大未來繼續保持高增長、為投資者創造更大價值的充足信心。

根據業績承諾,恒大地產未來三年(2017–2019年)預期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元,預期營業收入分別約為2800億元、3480億元、3800億元,預期扣非凈利潤分別約為243億元、308億元、337億元。

據了解,上市七年來,恒大的銷售金額年均複合增長率高達43.6%,以2016年3810億元(中指院統計數據)銷售額為基準,恒大2017-2019年預期銷售額年平均增幅約為13%,遠低於歷史增速。該公司營業額年複合增長率同樣高達69%,而完成未來的業績承諾僅需16.5%的平均增長率。凈利潤方面,過去恒大的平均核心凈利潤超過10%,未來三年只要能實現8.8%的核心利潤率,利潤額就可達到243億元、308億元和337億元。從以上數據可看出,恒大對未來三年的業績預期偏保守,依照過往的增長慣性,兌現業績承諾並無壓力。

簡而言之,投資者最關心的不外乎是兩個問題,公司是否具備持續增長能力及公司是否願意與投資者分享成長價值。顯然,恒大地產給出的答案令他們頗為滿意。

而且,雖然被認為是A股最值錢的地產上市公司,但恒大地產2017年的PE只在9.46倍,還略低於A股同類地產公司。而這一估值方法還沒有綜合考慮土地價值、高派息率和作為行業龍頭的市場空間,恒大地產的真實價值並未得到完全體現。

綜合來看,恒大地產堪稱性價比極高的投資標的。因此,市場反應熱烈,恒大也或將啟動第二輪引戰工作。

三方共贏的局面從何而來?

對恒大而言,引入戰略投資者有多種深層考慮,最終形成的是一個三方共贏的局面。

此次引投成功最直接的影響是,恒大地產的凈負債率有望從92.97%下降至約65%的行業平均水平,融資成本也大幅下降。上市多年,恒大高負債一直被外界所詬病,2015年公司的凈負債率為92.97%,有息負債平均利率為9.7%左右,但這種計算方式並不科學,如果剔除應付賬款和預收賬款這些巨額無息負債,凈負債率將大幅下降,平均融資成本其實僅5%出頭。而且,在A股成功上市後,恒大地產的利息成本至少還能降低1個百分點。

而在此次交易中,戰略投資者和深深房的股東們也是不折不扣的大贏家。此前有分析測算,在恒大地產完全兌現業績承諾的前提下,戰略投資者和恒大三年累計收益率為137%,深深房老股東為139%;即便在業績只完成60%的情況下,戰略投資者、深深房老股東和恒大三年累計收益率分別為53%,54%和40%。在優質投資機會日益稀缺的資產荒背景下,此次恒大引入300億戰投,應算是一個三方共贏的局面。