9月27日,香港多家銀行宣布上調最優惠利率,群眾們目光炯炯地投向香港樓市:到底要不要涼呢?

 

認為香港樓市要涼的,並不是沒有道理:加息肯定多少要影響樓價(貸到的錢少了,租金回報率也會低);現在樓價跟租金已經蹭蹭蹭得快要升到地表最狂,大家買房負擔越來越重;未來幾年供給也不會少。


像UBS就喊出:香港面臨最嚴重的樓市泡沫風險

 

嗯,分析的都很有道理,不過看加息後的民間智慧,地產中介簡直是聲嘶力竭喊大家趕快看房買起來啊。

 

樓價到底怎麽走勢,要看現在買房的人群是哪些?幾輪的需求端辣招後,投資炒房的是少了很多,仍然在積極入市的:


一是土豪。比如,你們還記得那個車位600萬的何文田樓盤天鑄,截止2018年9月,這個盤的7幢洋房賣掉了5幢,其中4幢都是內地土豪用公司名義入市的,光交稅就向特區政府貢獻了2.6634億港元。真不差錢。


恒生跟匯豐的前高管也是在加息後繼續買買買,就算交稅都要買!


二是剛需。看加息後開發商打頭陣的一手房,要活下去的萬科在屯門的新盤上源,超額7.6倍入飛(不是想買就能買到),首批347夥全部售罄,套現21億港元。


大家都知道樓價貴,但講真香港租金比供樓更貴,而且房東隔一兩年可不得給你升租的。要是能付的起首付、過的了壓力測試,當然上車啦。那麽加息影響真的很大麽?


首先,此次香港加息幅度小於預期,因為現在香港銀行間資金很充沛,不用跟足美聯儲,所以匯豐、中銀、恒生加了0.125厘,至5.125厘。而且市場預計美聯儲2020年前可能只會再加息4次,意味著未來兩年的低息環境,只是變成不像以前那麽低了而已。

 

其次,加完息後,房貸利息還是相對比較低。香港的房貸主要是參考H按和P按,每個月以低的為準(以H+1.3%和P-2.85%計算)。

2018年前,香港的Hibor比較低,比如2017年Hibor約為0.4%,那麽房貸就取H+1.3%,每個月的房貸利率1.7%。


2018年後Hibor漲了很多,匯豐的Hibor9月末最高漲到2.22%,如果還是H+1.3%就是3.52%,這時候就用P按封頂,P-2.85%,即房貸每月利率2.15%。(無論大P小P,差不多封頂都是2.15%的利息)


在此次加息後,匯豐10月3日Hibor是1.7%,H+就是3%,加息後P-為2.275%,因此房貸利率以2.275%為準,已有房貸利息每個月多0.125%

 

當然,現在找銀行做按揭,P減的部分又相應有了調整,現在每個月的封頂利率約2.375%,如果按照100萬貸款額度,30年期來算,每個月的月供就要高64.06港幣,全期總利息會增加23064港元。

 

但是呢,香港銀行都會給房奴送一個存款掛鉤按揭,幫助大家省一點利息開支。假設你在銀行還有100萬沒還的房貸,那麽還款賬戶中50%的存款即50萬港幣,就可以享受和當月房貸利息一樣的儲蓄利息,節省一些利息開支。所以加息0.125%對廣大房奴的影響還是有限的。

 

總結來說,加息對現時房奴影響還算可控。你們自己想嘛,手上有房子的,或者自住或者收租,差響署數據,2018年4月A-E類房屋月租金回報率區間為2%-2.6%;你現在把房子賣了,現金放銀行拿1%都不到的利息?不劃算的啊。


當然不能否認的是,加息會提高申請按揭準買家壓力測試的門檻。假設600萬的房子,向銀行借款70%(420萬),還款年期30年。

 

加息前,按照2.25%的審批利率,月供16054元,對你每月的固定收入要求是達到32108元;按照5.15%的壓力測試利率,月供23193元,你每個月的固定收入要達到38655才能拿下房貸

 

加息後,按照2.375%的審批利率,月供16323元,對你每月的固定收入要求升至32646元;按照5.15%的壓力測試利率,月供23519元,你每個月的固定收入要達到39198才能拿下房貸。

 

加息後申請房貸時的工資要求,分別上漲1.68%及1.4%。(只能祈禱,加息代表是經濟向好,人工也會加起來了,QAQ~~)


壓力測試這個問題呢,還能通過增加擔保人來解決房貸,現在香港買房子最大的困難在於首付啊。


根據金管局的要求,400萬以下的房子最多可以貸九成,首付最多40萬就好;401至600萬的房子最多可以貸八成,首付出120萬就好;601至1000萬的房子最多可以貸六成,首付400萬;1000萬最多只能貸五成,所以首付的現金至少得有500萬。


這就是為啥近幾年香港開發商的新樓都是納米樓為多。


團結香港基金的數據,實用面積小於215平方尺的納米樓落成量出現了明顯放量,從2014年的64個單位,增加到2019年的1066個單位,增幅約17倍。

 

最新可以感受下圖,恒基兆業(徐子淇老公家)在西銀盤最新推了藝里坊1號,單位面積230-282尺,售價690.4-911.1萬,尺價約在28227至31508港元。30平米不到就要大幾百萬,真心貴。所以剛需的新房只能是小一點、再小一點,大家才能買得起啊!

 

而且,開發商本身還能借錢給你買房子。雖然金管局規定600萬以上的房子,銀行最多只能貸給你60%,但開發商能通過旗下財務公司借高成數按揭給你啊。


 

根據中原研究部資料,2016年落成的新盤中,由財務公司承按的有814宗,涉及買賣合約金額96.82億元,分別占總成交宗數8.7%及總金額11.6%;預計2017年落成的新盤中,由財務公司承按達821宗,涉及買賣合約金額達61.02億元,分別占15.5%及16.4%。

 

找開發商借錢肯定是比找銀行貴的(腦補了黃世仁給楊白勞的場景),但樓價這麽漲,至少可以保障先上車。買完三年,等樓價漲上去,再去找銀行做按揭,那當年少付的首付,就完全被市場抵消,不用補繳,剛好接上;如果樓價跌了,那就……


而香港樓市真正的走勢還是要看供需關系。之所以香港樓價在過去幾年會錄得驚人升幅,是因為香港過去多年的供給太少

 

樓盤供給少,是因為香港政府賣的地少:1990年代那十年里,政府批出住宅用地的每年供應量差不多可以建造40萬平方米住房;2000年代那十年里,這個供應量跌了一半,只有20萬平方米。這導致住宅土地來源不足,面粉不夠做面包

 

政府之所以不願意賣地,因為香港樓市在1997年碰到了金融危機,八萬五居屋腹死胎中;好不容易撐到了2002年,又碰到了沙士,樓市非常慘淡。就像A股熊市時候,證監會暫停IPO一樣,樓市這麽低,香港政府幹脆就不賣地。沒有買賣,就沒有傷害嘛。

 

結果,香港每年落成的單位數量逐級下降,從2002年的3萬個,減少到2007-2010年的每年1萬個,2009年只有7200個新單位落成。一個當時看起來很成功的供給側改革~~

 

樓價是穩住了,但沒有人能想到,香港的樓價在沙士後開始反彈,再!沒!跌!過!理由麽:銀行體系中現金太多;按揭利率低;房屋供應少;美國次貸危機,買股票不如炒房子;三根陽線來了;樓價也再沒怎麽跌過

 

當然,這麽誇張的升幅,很快就從房價變成了更加嚴重的社會民生問題,但前面多年的土地市場低供應不是一時半會能解決的;解決不了供給側,那就只能進行新一輪的需求側管理,印花稅、特別印花稅等等層出不窮

 

但是,辣招非但未能遏制樓價上升,還令高房價問題更加嚴重,很多業主把單位由出售改為出租,導致二手住宅供應量減少,加快了租金上升。即使財政司司長2011年2月承諾推出更多土地,但市民並沒有相信,樓價繼續攀升。


這就導致金管局出手,銀行開始收緊樓宇按揭。這一切都令房價變得越來越高,也更加刺激剛需入市啊。於是現在政府開始研究怎樣增加土地供應,要不要填海,在哪里填海……

 

至於未來香港樓價走勢,聽聽開發商咋看吧,恒隆的陳啟宗在今年一季度發布的2017年年報時候是這麽說的:

 

我們難以期望香港的樓價在可見的將來變得相宜。1997年後的政治體制令經濟增長放緩,正如我們過去20年的經歷。一般而言,樓價應會隨之下調。不過,下調之勢卻遇上強大逆向力量;當中主要是因為我們許多內地同胞都有意在香港特區購置物業。

 

過去10年至15年間,愈來愈多內地人來香港購物。起初,他們會大量購買日常用品:如衛生紙、尿片和嬰兒奶粉,再帶返內地。然後,一些內地人士會購買奢侈品。然而,內地人在香港購買最貴重的貨品,既非珠寶,亦非錦衣華服。許多內地人喜歡在這里購買物業。

 

正如本地許多富人一樣,他們會在倫敦、紐約或東京置業,內地朋友的個人財富不斷增加,便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋,接著其他的富有一族會跟隨,購買近乎豪宅的單位。鑒於有數以千萬計的內地中產人士希望在香港購置物業,樓價長遠又如何能回落呢?

 

你說,加了0.125%的利息,香港樓市是不是就要涼了呢?