香港股市樓市這一對患難夫妻,二十多年來逢八遇劫,總體算休戚與共。如今毛衣戰、加息禍不單行,大難臨頭各自飛還是一起跳?


總體趨勢

下圖白線是恒生指數,另外兩條幾乎重疊的線是中原房價指數和中原房價領先指數。可以看到每輪大周期股樓高低點出現的時間都非常接近,往往股市領先三個月左右見頂見底,唯一例外是08/09年大熊市,樓市先見底。



1998亞洲金融危機


這是香港樓市史上最慘的一次,還沒有之一。下圖白線是恒生指數,藍線是中原房價指數。可見港股先於97年7月見頂,房價還漲到了10月才見頂下滑;此後約一年時間里,股價跌了近60%而房價跌去一半,然後恒指領先見了短期底。

 

這一輪房價如此悲慘,除了泡沫嚴重和資金外流,很大程度上是由於利率飆漲,一個月Hibor曾接近20%!跌一半還未見底,從97年10月到03年5月,房價跌去70%!

 

非典時刻


如下圖所示,03年股市比樓市早兩個月見底。股市比樓市流動性好,港股市場由機構主導,往往嗅覺靈敏,行動比大眾堅決。港股市場也是世界著名提款機之一,歐美甚至中東出現危機,國際機構都習慣從香港毫不留情的砍倉、做空。

 

2003年2季度,香港社會整體氛圍都好淒慘,經濟本來就蕭條還遭遇非典,滿街都是負資產,民眾對特首極度不滿,偏偏還疊加了巨星張國榮自殺的噩耗。

 

壞到極點就是股樓雙底了,否極泰來。

 

港股直通車


四年之後的2007年,二級市場又是一場狂歡盛宴,A股沖上6000,唱著“死了都不賣”,美國房價狂飆,香港大叔大媽們都知道“港股直通車”要把十幾億人民引來香港。好到極點也就是股樓雙頂了,如下圖,恒指07年10月見頂,而這次炒房客們反應稍慢了一點,房價翌年3月才掉頭向下。

 

美國次貸危機


美國次貸危機爆發,港股又變身為移動的ATM。從07年10月到09年2月,恒指下跌60%多,一天暴跌一兩千點家常便飯。

 

跟以往不同的是,房價表現相對堅挺,此輪跌幅不到30%,而且08年底先於股市見底,如下圖。當時利率下行為房價提供了救命的安全墊,中美兩國同時大放水,不僅穩住了樓市還為後面十年暴漲拉開了序幕。

 

2015年那場牛市


2015年2季度,A股響起了一萬點不是夢的號角聲,北水南下也迅速推升港股,恒指於15年4月率先見頂。

 

香港房價從8月開始調整,幅度遠小於股市。這一輪股市下跌超過30%而房價跌幅小於15%,恐怕也要歸功於超低的利率環境維持不變。


不過感覺比香港房奴更慘的,是港股二級狗啊,無論哪里的風吹草動,我們總是第一個被砍,傷的最重,而牛市總是來也匆匆去也匆匆,心疼自己~~


2018熊市來的如此之快


今年1月,恒指於33000多點掉頭向下,至今跌幅超20%,半年後房價也隱約見頂了,如下圖,中原房價領先指數近3個月已經出現向下拐態勢,而中原房價指數目前還只有到7月的數據。

 

事實上,本月香港多個小區二手房價都出現了10%左右的調整,新盤去化率也開始下滑,購房人違約被沒收訂金的案例越來越多,萬科在香港開發的第一個樓盤就出現了9起沒收訂金。


到底這次房價調整會像08年、15年的假摔,還是如二十年前滅頂之災?

 

今年股市跌幅遠遠沒有達到98、08的慘烈程度,甚至連15年也不如,關鍵還得看美國加息步伐。如下圖,綠線是一個月Hibor,白線是恒指,藍線是中原房價指數,98年壓垮房價的是利率,08年和15年穩住房價的也是利率。

 

房奴們,燒高香拜拜美聯儲吧。