“明日大嶼”,一個聽起來無比政治正確的願景,卻在近期掀起了軒然大波。不僅特首林鄭月娥遭遇口誅筆伐,就連“民間特首”劉德華也因支持填海而成為眾矢之的。各種奇葩論調呼之欲出,不少一臉懵逼的孩子被父母武裝成“環保鬥士”,上街爭取20年後的“權利”。

 

我們先來看看這個堪稱香港歷史上最宏大填海計劃的“明日大嶼”到底是個啥?特首的施政報告大家應該都聽過了,概括來說就是1000+700公頃分兩期,長達20-30年的大型填海造島基建計劃,終極目標會把新的人工島、北大嶼山和新界西連接起來,填的是港島西和東大嶼山之間的海域,總面積約等於1/4個港島。

 

對於長期缺乏土地,樓價高企的香港來說,“明日大嶼”看起來利大於弊,結果萬人上街遊行反對,搞的特首要為劉德華喊冤,更為自己喊冤,房價居高不下,現在填海造地,何錯之有?



反對邏輯一



填海破壞海洋生態


根據特首的施政報告,交椅洲是“明日大嶼”填海計劃的核心區域,發展人工島,成為繼中環、九龍東之後第三個核心商業區。原諒我第一次聽說交椅洲哈,因為這個島是無人島~~就是下圖紅色點點的小島哈。

 

雖然沒人住,但交椅洲所在的中部水域,距離右邊的港島西直線距離約4公里,平日里屬於最繁忙的水域之一。不僅有往返中環到愉景灣、梅窩、坪洲、馬灣等多條輪渡路線,也是珠江口貨輪前往香港貨櫃碼頭的必經海域。

 

那麽問題就來了:從小教育孩子環保是很好的,但如果真的怕海洋生物沒有地方住,是不是不應該反對填海,直接讓輪船就別走這條道呢?在香港,多達21萬人居住在實用面積不足10平米的“劏房”、“棺材房”,人都沒地方住,還要考慮汪洋大海中動物的居所?對大自然的愛太無私了。

 

Anyway,早在2005年,交椅洲就一度被列入計劃中的10號幹線連接港島和大嶼山迪士尼樂園的海底隧道,同樣因為環保原因被擱置。

 

問題在於,友人曾嘗試在欣澳岸邊垂釣,一天下來,空空如也,完全趕不上他在維港岸邊的“魚獲”。位處離島的東湧長期位列香港空氣汙染的TOP3,珠江口的貨輪和工業活動是主因,中部水域的環保價值到底有多少?

 

早前發現中華白海豚的主要位置集中在大澳以南的南部海域,並不在填海範圍之內。《施政報告》也再次強調了“北發展,南保育”的大嶼山發展策略。

 

所以,中部水域生態價值有限,早已成為航運和交通的附屬品,填海開發利大於弊。

 

不過特首跟民間特首也不要氣餒,畢竟香港哪里要開發,哪里就會有環保抗議,已經是個pattern了。下面請看香港環保磚家的表演:

 

最近的肯定是反對東大嶼填海。

 

去年,位於新界西的洪水橋,本來計劃建成類似將軍澳、東湧一樣的新市鎮,結果被否了。


因為保護郊野公園是香港的核心價值觀,所以郊野公園當然不能動。

 

發展新界東北?NO WAY!理由?環保+官商勾結,萬能反對理由。


就連工業大廈改建住宅這樣的權宜之計,也被無情的拒絕了。

  

OK,發展農地可能輸送利益;發展郊野公園又會破壞環境;發展新界會漠視丁權;維港填海是短視遺禍;發展工廈會加重社區負擔。

 

平日天天抱怨樓價貴,沒土地,但每次只要一有新的土地開發計劃,第一反應就是反對!反對!反對!試問反對者,到底如何才能既不花錢,又變出大量適合開發的土地呢?

 

反對邏輯二



填海耗盡政府儲備


再來看第二個反對理由:燒錢!

  

不管是4000億、還是5000億,甚至某些反對派預計的近萬億元造價,都有可能,畢竟建築成本不斷攀升是事實,香港段高鐵預算395億,最後通車花了864億;港珠澳大橋的建築預算也一超再超,所以關於1700公頃造價的預測並非聳人聽聞,但犯了兩個常識性的錯誤。

 

第一,忽略了分階段長達20-30年的分期效應,而且用未來的支出去比對香港今天的財政儲備。香港雖然稅基較窄,但近年來受益於暢旺的股樓交易,印花稅和賣地收入每次都超過預期,光2017-2018年的財政盈余就高達1380億港元,其中550億回饋市民,還剩下多達830億的財政盈余。假設建築成本不斷上升,那樓價和地價也會持續上升,政府每年的財政盈余也會越來越多,幾千億的填海成本不是小數目,但政府絕非不能承擔。

 

我覺得在香港當官幹點事,真的是太難了。以前財政盈余多,不派糖、不花錢,要被納稅人diss成守財奴。

 

現在打算自討腰包出來給大家填海造地蓋房子,結果又被diss說亂花錢。寶寶心里苦啊!

 

其二,造價貴不貴取決於到底值不值。5000億的造價當然很昂貴,但如果能就此解決香港土地長期供不應求的難題,這筆錢就花的一點也不貴。正如特首所說的,開展“明日大嶼”計劃可以滿足未來長期的房屋、就業和經濟發展需要,避免香港重蹈覆轍陷入土地十分缺乏的困局,刻不容緩。

 

“明日大嶼”填海造地雖然很貴,但貴的有理,貴的值得,貴的可持續!

 

反對邏輯三



填海遠水解不了近渴


第三種反對“明日大嶼”計劃的理由看起來理性的多,填海造地最早也要將近2030年才能初見成效,根本解決不了眼前的房屋問題。這種邏輯看似合理,卻相比前兩者更加不負責任。土地供應不是造房子,如果沒有提前布局規劃,絕無可能扭轉香港近十幾年來的供求失衡困局。


老生常談的話題就不重複了,地球人都知道香港過去十幾年的新樓落成量遠低於實際需求,且積聚已久,所以無論是牛市是回調,香港近年的新盤從來就不愁賣,且必須抽簽搖號才能獲得購買權。(下圖就是去年長實荃灣某樓盤推出時候,排隊等抽簽的人潮)


大片可持續的土地來源在香港無外乎集中,要麽大量開發新界農地和棕地(工業用地),要不就只能填海造地。目前,四大開發商在新界坐擁1.045億平方尺農地(約1000公頃),單是恒基就擁有4490萬平方尺農地儲備,如果發展新界農地免不了采用公私合營的方式,就算采取最新“七成”建公營房屋的標準,也免不了落下官商勾結的口實。

 

填海造地則完全不同,政府運用自身的財政儲備先行填海造地,再引入港鐵、公路等公共基礎設施和交通配套,填出來的土地七成發展公營房屋,剩余三成公開拍賣給發展商起私人住宅,所得到的土地收入可以及時補充公共開支,決定是否繼續執行填海計劃。


“明日大嶼”就好比一張白紙,從規劃、執行到入夥,由政府一力承擔,利大於弊!


註:本文為讀者來稿。