在寫完花旗內房天王的告別演說後,不少讀者表示意猶未盡,還想聽大佬講一講。蔡金強自稱小金人,是中環屈指可數從投資者、到公司、到小朋友、甚至競爭對手,幾乎都獲得五星好評的一位猿猴,所謂論call有call,論地位有地位,論民心有民心,令人敬佩。

 

與小金人的對話中,蝸牛妹覺得他是一個坦率、目標清晰、非常堅韌而又樂觀的人。我們聊了聊他離開賣方後的新征程,對市場的看法,現在到底該買房還是買股票,也請教了他一些職場建議。


可能為了避免大家太想他,小金人竟然就這麽把他投資內房多年秘笈全部告訴我了,聊完覺得自己賺了一個億!

 

愛與不愛,牛市已在


從2018年初想創業,到8月份開始交易,小金人只花了8個月,搭建出奧陸資本的股票基金及債券基金:股票基金的投資範疇為A股、港股及美股的中國企業;債券基金更多側重於小金人熟悉的地產債。盡管成立時間不長,但兩只基金無論是去年還是今年,全部取得了不錯的正收益。

 

以小金人的話說:“我不信相對回報,拿了別人的錢還是要做到正回報”。還叮囑我,千萬不要太吹捧他,免得人家以為這是篇廣告。

 

在他眼里,現在的A股市場已經進入了牛市,像極了2014年底、2015年初的時刻。我們與其爭論流動性沒有以前好、放水能不能真的救起經濟,不如想想過去十年中,一波又一波的大水漫灌呀,要是不放水,世界經濟能活到現在麽。

 

總吐槽政策該幹啥不該幹啥,不利於實際賺錢,所以我們這邊建議少說話多看盤,戰勝市場,活過水牛市才是真理。講回A股跟港股,小金人認為牛市中A股有更多的優勢。

 

首先,港股有做空機制,投資者比較理性,看到現在這估值,更難的是要控制的是自己想做空的手啊。A股這麽多年不都是大起大落的過來,別人五年才走的完的牛市,神A跑起來一年都不用,投資者心里這點數還沒有?

 

其次,港股現在沒了龍頭。幾年前騰訊帶頭、左瑞聲又舜宇,後面再跟一眾小屁孩,市場行情頂呱呱;但2018年事情全變了,騰訊逐漸成了range trading,左右護法又垮了,當我們看到今年連鐵塔都能炒上來變成香餑餑的時候,就充分說明了什麽叫做“青黃不接”。

 

最後,牛市中A股的流動性遠好於港股。以28塊的中信A股跟20塊的港股對比,為什麽港股升2%的時候,高溢價的A股還可以漲停,牛市光看基本面是不夠的。A股到底好不好,誰用誰知道。

 

所謂不同的市場環境,需要有不同的策略應對。現在眼看著洪水來了,你是想騎牛過河,還是冒著被淹死的風險執意遊過去呢?The market can stay irrational longer than you can stay solvent。

 

Endgame——房地產


比現在的牛市更不好為市場理解的,就是房地產板塊了,講到這里小金人真的是感慨:

 

“房地產除了在2006年、2007年短暫被市場愛過外,從此便再沒有了。我早年帶房地產板塊和上市公司的時候,聽到投資者埋怠嫌棄內房時候,我是會很不爽的。後來慢慢就習慣了,這是常態!炒中國房地產股,誰還不得有顆大心臟啊,你說樓市要崩,那你去short唄,I don’t even care!”

 

房地產板塊追溯本源,是中國經濟的endgame。現在我們走的高房價、高地價政策是一條單行道:每年6萬億的賣地收入、1.5萬億的相關稅收收入和1萬億的其他收入,一個行業就推動了地方政府、銀行、地產公司及有產階級一路向前,剩下沒買房的無產階級只能占據輿論的制高點。

 

雖然你能聽到輿論與現實對立的喇叭聲,也許夜深人靜的時候會質疑當初的選擇是不是錯了,但開弓沒有回頭箭,自己選的路哭著也要走到底啊。而這條路上通常會出現兩種質疑聲音:一是海外空頭質疑單行道的可持續性;二是投資者關心一些地產公司的車開的穩不穩。

 

海外空頭他們沒見過中國這樣的體量市場,無法想象世界上怎麽會有國家每年要賣千萬套房子(一年就能賣出個法國人口住的房子);怎麽竟然還有改善性需求這種需求?只能說雙方意識形態分歧太大了,誰家的孩子自己愛。

 

剩下吃瓜的投資者也是想問題不夠透徹。行業從2016年至2018年12萬億人民幣的年銷售量,可能慢慢整合降至10萬億,但這個體量還是巨大好不好;以10%的margin來算,行業一年也能掙1萬億;剩下行業整合中,被KO的那些開發商,也是物競天擇的宿命。總惦記著恒大會不會拜拜,那真的是太閑;如果恒大都能拜拜,那就代表整個行業跟經濟拜拜了,一定是一場1920年級別的拜拜,是沒人能逃掉的拜拜。擔心這個,有什麽意義呢。

 

內房炒股秘笈


來炒股就是來賺錢的,經常有投資者抱怨,內房太幺蛾子,一不小心就成了長期股東,那你一定是不知道小金人的內房炒股秘笈。

 

選內房首先你要有信念:地產永遠是好的。其次,你要踩準市場驅動力,到底是流動性為王,還是整合得勢,亦或是口味之風出現

 

比如2017年流動性好,那你當然要抓最兇殘的,所謂顛覆者三兄弟,融創、恒大、碧桂園啊;2018年一看去杠桿來的那麽兇神惡煞,肯定找穩當點的,華潤置業、龍湖、中海,去年哪個不是賺了大錢;2019年現在看起來,大水灌溉是逃不掉了,小金人覺得勇士們都回來。如果哪一年流動性上沒有這麽大起大落,那年進入平淡期,那就看看哪個老板性格有魅力,跟市場故事說的最好嘍,還有多元化等等。

 

房地產搞來搞去每年就這麽點事,投資時鐘小金人也給你們總結好了:

 

每年12月到1月肯定是一波(年初流動性肯定稍微好一些),炒到2月基本要低調一些迎接兩會,等到兩會快結束再站起來炒到3月業績期,房地產公司的業績通常還都不錯,老板們也都很自覺,給大家發發股息順便自己拿一點,先把股價燒到4月份,然後再開始養精蓄銳。

 

從5月份到11月,大家感受下現實與輿論的對立面:這屆五一黃金周不行,6月銷售也不好,7、8月份放暑假帶熊孩子沒時間買房子,金九銀十也不好。#欲加之罪何患無辭#

 

到了11月,苦逼了大半年的房地產商哧吭哧公布了銷售數據,大家一看:咦,這幫家夥今年賣的都還可以嘛。加上銀行撐到年底又開始放一些流動性,兄弟們,一起沖向年底啊。然後我們再次回到每年12月……

 

講完房地產投資時鐘,下面小金人要說的是房地產倉位控制法:

 

內房的股價是很無厘頭的,不是你分析基本面對了,或者利好出來了就能漲的,只有埋伏戰才能贏。首先選好標的,然後輕倉進入,一旦股價漲破位馬上加倉到八成,一旦分析師出了報告(小金人特別強調花旗的報告一定是出的最早的),倉位加到滿,兩天後獲利了結或者出一半。


一旦你仔細研究看盤,漲破位後,開始搭model,跟管理層打完電話才進去,那很可能你進去的時候,戰役已經基本結束,你就這麽成為了長期股東。

 

怎麽看香港樓市


“千萬不要隨便賣香港的房子。”

 

香港的樓市很扭曲,連小金人都覺得自己是受害者。但現實是現在香港樓市無招可破,既沒有新增供應,又有那麽多新增需求,竟然還有猿猴總是喜歡拿“affordability”來說事。拜托,人剝削人的資本主義社會,你講社會平均,雖然沒錯,但也太不適合賺錢了。

 

香港的人口從1996年的500多萬人,增加到2017年的740萬;香港的私樓及公屋供應量,從1997年的每年各4萬套,下降至現在的每年各2萬套,很難想象30年後大家要怎麽住。供小於求,加之土地供給少,樓價自然高,搞的群眾反應很強烈,但是“土地不會因為你的怨恨從天上掉下來”。

 

因為1000平方公里的香港,主要面積被郊野公園和離島占據,想增加土地供給要麽填海、要麽動用郊野公園。現在政府要填大嶼山,給出了十年規劃,結果首先要弄3-5年咨詢期,這還得先有10億港幣經費才能開展工作,而這一定能通過立法會嗎……

 

要是搞農地轉換呢,又怕被大家扣上官商勾結的帽子,那地到底要從哪里來?從1996年前,香港平均每七至八年就會出現一個新城鎮,但在東湧將軍澳後,香港已經欠了市民兩個新城鎮了。以每個新城鎮容納50萬人計算,兩個新城鎮共可容納100萬人,除以三約33萬套房子。這就是現在香港供給的缺數,你把全香港的高爾夫球場拆了也不夠啊。

 

剛需的痛苦講完,香港中高端的豪宅也是買一套少一套。大家看看港交所一年有多少IPO,多少人從不是特別有錢變成了有錢人,拿著share option印出來的錢去買房子,錢對他們來說是問題麽?扯什麽affordability。

 

再敲一次黑板:千萬不要隨便賣香港的房子。

 

該買樓還是買股票?


股票是好東西,但通常是二成賺八成人的錢。樓就比較公平,小金人對年輕小朋友的住房建議就是:

 

首先你不能太提前透支自己的購買力,也不能太保守。買房就像我們在海邊,你要先讓腳試試水,才有機會下海;如果總是保持距離,那就永遠都不會下海了。大有大買,小有小買,先上車再換也是辦法;但如果你一直沒房,就很難把握到周期。

 

除了香港的房子外,小金人比較看好深圳跟杭州的樓市。因為這兩個城市有很多高新企業,城市很有生命力,人口又有流入;他們作為大灣區、杭州灣,相信未來會是中國領先的大都市圈。

 

小朋友的職業規劃


第一,知識面要廣。小朋友們要記住,猿猴不是你的終身職業,你要像搭金字塔一樣,儲備自己的知識體系,強化專業素養,為未來轉行打好基礎。小金人覺得自己能從眾多地產猿猴中跑出來的原因,是他早在2008、2009年的時候,就建立了完善的top down論證,出去見客戶很難被KO,而這來自自己在更早以前的宏觀和各種知識儲備。

 

之所以有些猿猴做到最後會痛苦,是因為他除了自己cover的十幾只股票外,其他很多也不知道,每天就是一個朝七晚十的螺絲釘。如果你覆蓋的行業又是個夕陽行業,那慢慢就會產生不安全感,然後自我懷疑,出現惡性循環。人始終還是要過的有朝氣,蒸蒸日上才行。

 

第二,猿猴要在合規允許的條件下,適當買賣股票。自己不買股票,怎麽會知道什麽消息重要什麽消息不重要?不要輕易鄙視技術分析流派。投資是人的行為,不要總拿基本面說事,你又不是神,基本面與技術面相結合,才能走的更好。

 

第三,選個好行業覆蓋,千萬別選個進去了就出不來的行業。

 

小金人現在身邊的人,不少都跟了他十幾年。作為一個老板,對於工作,小金人覺得自己要求的很嚴格;但是做老板,最重要的是敢於出聲、承擔責任、保護下面小朋友的利益。這樣小朋友也不會有什麽顧忌,工作有個盼頭,團隊才能越來越好。

 

最怕就是缺乏安全感而又強勢的猿猴,因為缺乏安全感,但把下面小朋友壓榨的特別淒慘,大樹之下寸草不生。再強勢的人都會有退休的一天,明明做到50歲可以退休,如果一定要做到60歲,也不是幸福的事。萬物生長有時!等你退休的時候,下面的小朋友成長起來做到無縫接軌,這難道不是一件很有傳承的事麽。

 

愛拼才會贏


小金人是福建人。聊到最後,才知道,原來他剛來香港時候,也做過很多parttime:比如他做過建築,還做過廚房廚師,現在做飯成了他工作外的一項愛好。

 

我很傻地問,那從剛來到現在的地位是不是很辛苦。小金人回答的很有福建精神:

 

“這一路打拼當然不容易啦!但我沒有痛苦的感覺,因為打拼跟辛苦是很正常的,一切都是過程,是自己選擇,不成功我就再試嘍。我們福建小孩都是這樣,出來就有工作的傳統,這都是生活的階段。”

 

上大學,小金人就炒股票補貼自己生活費,從H股、紅籌股、香港工業股,開始掌握對市場的感覺。畢業後從四大轉去sellside開始,感覺在他描述起來,沒有什麽困難的事。

 

離開花旗的時候,帶走了美好的回憶。但每個階段做不同的事情,現在人生進入另一條跑道,小金人希望幫基金做好業績,幫投資人多賺錢。

 

某種意義上,地產跟做基金有一定的相同性,兩者始終做的都是投融資生意,市場好的時候趕緊投資,稍微沒那麽好的時候就好好融資。

 

最後,我問作為一個胡建人,小金人怎麽看香港這麽多的胡建上市公司。福建不是魚米之鄉,曾經很長時間都是前線地區,發展主要是靠一波又一波走出去的僑胞,拼命往外闖。

 

福建上市公司也是一樣,質素上雖然比不了廣東浙江公司,但每一個走出來的福建企業,一定都是非誠的堅韌才有今天的成績,賭命的上市公司肯定也存在,但你擔心就別買,人家愛搞風險高回報關你什麽事呢;但好公司也極多,如恒安、安踏、福耀玻璃、旭輝、世茂等等,還有福建老板創立的美團和今日頭條,福建上市公司數量在全國來說都是遙遙領先的,這已經就是成功了。



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