2001-3-8  NM




▲精於計數的倫志炎,在六七暴動期間由工程師無端端變成大業主。今天他慨嘆,如果當初不沉迷計數,自己做埋發展商,會有更大成就。

樓價見底,利息不斷下滑,正是買樓收租時。卅五年來投資物業逾四百間,深諳買樓收租必殺技的億萬包租公,福成地產老闆倫志炎,個人經歷大曝光之餘,更現身說法買樓必勝之道。他認為,現時正是入市好時機。

倫志炎物業投資戰績

福成地產老闆倫志炎,一直很避忌講自己到底有幾多樓收租。「我啲身家同人哋啲大地產商比較,簡直蚊髀同牛髀。香港地有幾億、十億身家嘅人,喺呢度(中環美銀中心)排隊排到落銅鑼灣啦。

「一個人食得幾多,著得幾多啫?張床大兩呎,落床都唔方便啦!」

倫志炎不欲炫耀,然而卅五年來他投資過的物業,少說也有四百個,價值估計在七、八億。

未計八一年以前(因當年未成立有關資料庫)他買賣過的物業,本刊調查所得,他先後持有三百個住宅單位,分佈於杏花邨、黃埔花園、麗港城,以至海怡半島等。 其中已賣出的有一百五十二個,賬面獲利三億元;今天仍持有一百四十八個,估計市值四億元。而其中,又以杏花邨揸最重貨,先後達一百五十八個之多,應是杏花 邨大業主。

愛坐的士生活簡樸

雖然倫志炎有幾億元物業收租, 成為真正的億萬包租公,但他一直住在杏花邨。他在杏花邨另有六十個車位收租,亦沒有名車出入,最愛伸手搭的士。他的朋友形容他使錢的原則,是應使得使。 「佢話:『養部車又要請個司機,又要周圍泊停車場,每個月要使成兩、三萬。我去叫的士都唔使咁多錢,而且滿街都係司機,幾方便。』」

已半退休狀態的他,平日最愛與廣州華南理工的舊同學會面。他每天會穿三件頭西裝,行落杏花邨的福成地產鋪頭,看看放租及放盤單位的最近情況。他的記事簿 內,整天袋着杏花邨、黃埔花園及麗港城等屋苑的微型地圖。近年已很少買樓的他,今年趁市低重新入市,買了些地鐵沿線屋苑單位收租。

「現在樓價跌到九○年嘅水平,但收入比那時又高咗好多,供樓只佔入息三成幾。另外銀行都肯借全期P (最優惠利率)減二點二五釐,香港按揭利率有史以來從無話P 減,只有P 加,係十幾廿年來最平。長遠嚟講,(將錢)買樓收租,幾時都跑贏放喺銀行,除非你喺高峰時買樓。」

▲將生意交給兒子後,倫志炎已很少回來美銀中心的辦公室,這間房本是他兒子的,借來做訪問。

▲辦公室內有多個鐵櫃,存放各區收租物業資料。

▲大包租公剛收到的水費單及電費單各有幾吋厚。

南海倫文敍後人

億萬包租公出身原來是書香世代。倫志炎的頭很大,他說全家四兄弟姊妹,包括當耳鼻喉科醫生的弟弟倫志根,及曾任教中大歷史系的妹妹倫霓霞,都是大頭仔、大頭女。讀書時曾與同學比賽,用尺量度頭圍,他最犀利,因為這是倫家的特徵。

祖籍廣東南海的他,原是明朝狀元、有鬼才美譽的倫文敍後人,而他的兩位叔公,倫秀章及倫仲海亦是清代秀才。在香港出生的倫志炎,小時候在叔公位於西環的牛皮倉,讀了兩年私塾。每當提起這段往事,他便不期然唸出《孟子》梁惠王上篇的頭兩句:「孟子見梁惠王。王曰:『叟不遠千里而來,亦將有利吾國乎?』」

由小學起以至入讀同濟中學,每逢老師要他用《我的志願》為題作文,他都寫希望當無冕皇帝。後來由於父親要求長子的他學一門技術,所以便考入廣州嶺南大學土 木工程系,其後再轉讀華南理工。五五年畢業後,他留在大陸建設祖國,曾參與興建廣州天河機場及越秀山體育場等,直至六一年父親患病才回港。

起樓識慳鋼材

回港初期,他協助父親打理裙褂生意,其後做回他的老本行,結構工程工作。由於不少嶺南同期的同學,都是本港早期地產商之後,如啟明建業老闆關啟明的兒子關慈安、關義安,以及嘉年地產的彭國珍,成為倫志炎與發展商合作的契機。

那時起樓最貴的並非地價,而是高層結構的鋼筋,倫氏為發展商重新設計建築結構,令發展商以較少鋼材去起樓,而慳回的建築成本,則與倫志炎對分。倫志炎有份參與結構設計的,包括董特首官邸的嘉慧園、司徒拔道嘉苑等,連同零碎的三層高洋房,加起來也近一千幢。

「嗰陣時則師及工程師都少,港大畢業出嚟嗰啲又唔鍾意做實務,去咗做行政官,所以你要做,一年三百六十五日都有得做,唔錯㗎。」

然而好景不常。六七年暴動,滿街菠蘿,樓價跌了三、四成,發展商因周轉不靈,倫志炎日日要上門追數。為免自己的設計費凍過水,他於是向發展商提出,已動工的地盤,他寧願要貨不要錢。於是接收了包括觀塘月華街月明樓,以至各區共四、五十個住宅單位,無端端做了大業主,而這批單位當年市值約一百萬。

▲多個工程中,他最滿意司徒拔道嘉苑,因為沿峭壁而建,地基須打進護土牆內,動工時稍有差池,馬上山泥傾瀉,難度十分高。

▲自五十年代開始便從事土木工程工作,他說已把眼睛練成量呎,睇樓時,一看便知實用面積有多少。

▲八十年代,曾參與澳門國際銀行大廈的建築工程。

暴動賺第一桶金

暴動平息後,樓價在六八年回升,倫志炎手上的物業亦陸續入伙,一百萬價值的樓亦迅速升了三、數十萬,成為他發達的第一桶金。他正想出售套現時,卻又遇上阻滯,焗揸的物業其後又再大升值,富貴逼人來。

「嗰陣時賣樓,每幢樓都有個賣樓先生,他見我啲貨唔使錢買,又揸住咁多就同我講價。單位明明可以賣兩萬,佢就話萬八,雖然差兩千蚊啫,都講緊百分之十,於是我決定自己賣。」

倫志炎於是自擬廣告,在《星島》及《華僑》刊登,每段廣告大字四個,細字三十六個,收費一元多。朋友見他登報賣樓,亦紛紛託他代辦。而他亦委託地產代理,但對方自製的賣樓契簡單得嚇人,結果他自行成立福成地產,代理自己及朋友的物業。

「以前啲代理唔使乜學歷就入到行,佢哋通常喺中環嘅蓮香茶樓打躉,有乜消息都係咬耳仔講。而且由於六十年代賣樓好多都係成幢賣,好少分層單位,所以地產代理發展唔完善。」

▲九○年代初,麗港城開賣,倫志炎曾入紙向長實申請成幢買,但不成功,最後聘請人在公開發售時排隊入貨。

▲六七年暴動時收回抵債的觀塘月明樓。

郭伯偉點醒買樓

賺得第一桶金後,倫志炎看好樓市,全力進軍地產。「嗰陣時財政司郭伯偉講明,要刺激香港經濟,一定要維持低稅率。而香港政府公共支出只有兩方面來源支持,一係徵稅,一係賣地。雖然佢無講明,但我估政府會用高地價政策,所以樓市一定會升。」

六九年,美孚新邨第一期落成,他首度出擊大入貨。那時發展商新世界,招攬了一批賣樓先生,規定他們每逢星期日,都要帶四十個客睇樓。其中兩位賣樓先生,於啟明時代已認識倫志炎,於是臨時拉夫請他充撐場面。

「除咗我之外,我仲搵埋啲朋友一齊,嗰時發展商已經有大巴士接送睇樓者,去到仲有中式茶點招待,如春卷、乾蒸燒賣咁,聽完賣樓介紹就會參觀示範單位。美孚係香港第一個有示範單位睇嘅樓盤,睇睇吓,我又覺得買得過。」

他見美孚的交通規劃完善,是入新界的必經之路,又有巴士中轉站,當時樓價只是四、五十元一呎,三萬元可買個七百呎單位,於是他大舉入貨。至今他仍不肯透露當日買了多少個美孚單位,然而業內資深同行則估計,有近二百個之多。

▲六九年推售的美孚新邨,是香港最早落成兼大做推廣的屋苑。

▲早年的美孚新邨(圖)三面環海,現在卻置身茫茫大地之中,市值大跌。

七三年上市受挫

及至七三年,倫志炎手 上累積的物業,已升值至二千萬,於是他與另外四位朋友合組公司,計劃以一億元資產,委任獲多利包銷,將合組公司上市。可惜正當排期之際,全球石油危機,股 市由恒指千七點跌至百五點,股市大跌,樓市亦遭殃,他的上市計劃因此告吹。為了渡過難關、趕快清還銀行債務,他要將部分物業蝕賣斬纜。

八十年代初,太古城屋苑落成不久,樓價只及美孚的六、七成,然而,倫志炎卻決定換馬。「以前有句說話:『英雄被困筲箕灣,未知何日到中環。』因為早年未有東區走廊,地鐵又未通車,所以太古城啲樓價唔值錢。

「但我查過城市規劃圖,知道美孚出面將會再填海,原有的海景單位會跌值,再加上嗰時初現九七問題,美孚在界限街以北,地權唔清晰,所以我賣咗大部分美孚單位,買入太古城。」他當日的決定,今天看來是對的。

而往後日子,每當有大型市區屋苑落成,如杏花邨、黃埔花園、麗港城及海怡半島,倫志炎必定出手掃貨,而且在區內開設福成地產,代理自己的物業,高峰期全港共有十多間福成。

老手亦有損手時

▲九七年初以九千萬買入元朗八佰伴舊址,現雖成為蟹貨,但每月收租七十多萬,回報率逾八釐。

投資物業三十多年,經驗豐富的倫志炎亦間有損手時。九四年,中區皇后大道中九號,以呎價萬八創新高,樓市趨向瘋狂時,他以呎價一萬元,摸頂買入美銀中心寫字樓,七年後的今天,已跌剩三成多。另外,九七年二月樓市另一高峰期,他以九千一百萬頂了元朗八佰伴舊址,至今亦跌價一半。

倫志炎有三名子女,大仔耀基協助他打理投資物業,每逢遇到筍盤,兩父子會一齊出動睇樓;其餘兩名子女均留在外國發展。至於福成地產,由於長子已拒絕繼承,他已經逐步結業,現只得杏花邨一間福成繼續經營,然而為了繼續捱義氣,他仍出任地產代理商總會主席。

買樓收租五大必殺技

倫志炎最怕惡租客,他指出每當遇到爽口兼心急租客,最好不要租。

▲$100 萬買樓好過做定存

▲第一城細單位,收租回報率較做定期高。

▲愉景灣的洋房回報率高逾七釐,跑贏其他大型屋苑。

▲利息與樓價低企,買樓收租變得相對吸引。

▲十大高回報屋苑

倫志炎說,做大包租公最大的煩惱,是要揀租客,因為他試過把一層黃埔花園海景單位,租給專門拖欠租金的職業租客,不單收不到每月兩萬的租金,而且租客強霸單位,他與執達吏要四次上門才能成功收樓。

「香港的租務條例,根本無必要去對啲惡租客咁仁慈,呢班人好有計劃去呃租,告到去土地審裁處,都要搞好耐先收到樓,根本浪費社會資源。其實願意買樓收租嘅人,就最安分守紀,我哋又唔係短炒投機,中國政府(共產黨)都俾人收租啦,點解香港政府唔保障吓我哋?」

倫志炎表示現時樓價同息口皆平,是買樓收租的好時機。根據他卅五年經驗,歸納出五招租樓必殺技。

第一招 買大型屋苑至穩陣

由於大型屋苑有管理公司打理,所以樓宇保養較為妥當,即使太古城、美孚新邨等二、三十年樓齡的老牌屋苑,至今外表仍很新淨。相反不少單幢樓連業主立案法團都沒有,自然大有問題。

「好似北角皇都戲院大廈,便是最早期有附屬商場的住宅,而且嗰區又旺,本來算中、上價樓。可惜後來業權賣散咗,無人管理,早年曾試過電梯唔郁,公共地方垃圾無人理,層樓應有嘅價值損失咗。」

第二招 交通方便最緊要

屋苑之中,尤以地鐵上蓋的康怡、杏花邨等至殺食。地鐵沿線以外的,亦要有完備的交通網絡才考慮,交通不便的新界盤最好不要掂。

「市區雖然貴啲,但容易租出,你層樓買咗返嚟,差餉、管理費要俾,擺多兩個月租唔出,就拖低回報率。」

第三招 切勿貪平買劣樓

同一屋苑內,高層、向海的單位售價一定較低層,望街的貴。租客往往只着重內部裝修,所以高層與低層的租金相距較細,低層單位回報率自然高。但倫志炎提醒,切忌貪平買入質素差的單位放租。

「買樓始終睇長遠升值潛能,所以犧牲少少回報率都值得。」

第四招 適當時機換馬

雖然樓宇流動性較低,但他說買樓切忌「死古古」長揸,要特別留意區內外最新發展,一有風吹草動要即時反應。好像他當年賣出美孚換入太古城,今天兩個屋苑樓價相差一半。

第五招 只做五成按揭

雖然利息低企,倫志炎認為買樓收租,最好不要做超過五成按揭,而且要睇自己的入息及租金收入是否穩定。萬一遇上危機,要趕快還清銀行債務。

「就好似上一排,個個都話負資產俾銀行收樓,如果係捱唔過,今日樓價反彈都唔關你事。」

撰文:郭慧妍 資料:顏文迪、黃翠蓮 圖片:黃偉傑[email protected]請參考《壹週刊 時事及財經冊》第58頁