2013-07-15  NCW  
 

 

“錢荒”之下,再現地王潮。高點拿地後未來入市能否再踩准房屋市場的高點,

是一個叵測的未知數

◎ 本刊記者 朱以師 文又是一波 “地王潮” 。

7月3日,北京誕生了年內單價地王夏家胡同地塊,上海則誕生了總價地王張江高科技園區地塊,將新一波土地競拍熱推向一個小高潮。而截至今年6月底,北京、上海、廣州三地的經營性用地出讓金額已超過1675億元,接近三地2012年全年的土地出讓收入總和。

今年以來,一二線城市的土地市場成交活躍。尤其5月之後,幾家中型開發商與大型開發商更是聯手製造了一波“地王潮” ,接力改寫了多個城市在2013 年土地拍賣的單價和總價紀錄。

樓市與地市有著密切的傳導關係。

今年一季度樓市銷售火爆,支撐著二季度密集的土地成交。良好的房屋銷售讓開發商的資金面趨向寬鬆,開始有更多的資金投入土地市場。一些拿下 “單價地王”項目的開發商,更是對後市表現出超乎尋常的樂觀與信心。

有業內人士指出,一般土地市場的景氣滯後于房屋市場一個季度左右。而從樓市短周期波動的規律看,地王頻出之後的三到六個月,房地產市場將接近景氣周期的頂點。今年二季度,樓市已經有所降溫,住宅成交量在逐月下滑。

地王項目皆為當前土地市場的高點,未來入市能否再踩准房屋市場的高點,這是一個叵測的未知數。但在過去幾年,折戟于地王、大傷元氣的開發商並不在少數。業界常有“地王從來命途多舛”的說法。競拍時,被追捧上天;拿地之後,各家則甘苦自知。高地價帶來的資金壓力、定價難題,擠壓了項目運作空間。近一月內曝出的案例就有:雅戈爾(600177.SH)退掉了在2010年拿下的杭州地王,損失4.84 億元;中冶置業在2012年拿下的南京地王項目,因供地手續和規劃更改等問題,面臨被南京市政府收回的問題。目前,中冶置業在追討11.3億元的土地保證金。但最終結果尚未可知。

那麼,產生在今年“錢荒”背景下的諸多地王們,命運又將如何?

重新聚焦一二線

7月3日,北京市國土局交易大廳里聚集了近百名開發商代表。除了參與土地競拍的30余家開發商,現場還有超過40家的開發商觀戰,查探土地行情。

當天,二度入市的夏家胡同地塊迎來14家房企參與爭奪。競拍在不到5分鐘的時間內達到北京市國土局設置的價格上限17.7億元,隨後進入競報配建保障房面積環節。

最終,北京懋源置業有限公司(下稱懋源置業)以承諾再配建2.8萬平方米公租房奪魁。加上項目本身規劃的1萬平方米公租房,夏家胡同地塊需配建的公租房面積達到了3.8萬平方米,占去總規劃建築面積的49.6%。

剔除保障房面積後,夏家胡同地塊的樓面地價達到約4.1萬元 / 平方米。周邊在售的二手房成交價格在3.2萬元 -3.8 萬元 /平方米。 “不知道這塊地是怎麼算賬的,項目入市至少要賣7萬元 / 平方米才行。 ”一家大型房企的內部人士對財 新記者說,項目只能定位高端,但配建近一半面積的公租房,將極大提高項目的操盤難度。

在7月3日一天內,北京賣地進賬約 67億元,共有包括夏家胡同地塊在內的四幅地塊成交。恒大地產首次進入北京市場拿地,以35.6億元的價格拿下昌平沙河的“公租房 +限價房”地塊。萬科則以9億元奪得房山長陽地塊,北京城建4.6億元競得大興魏善莊地塊。

據鏈家地產市場研究部統計,今年上半年,北京共計成交土地100宗,土地出讓金收入664.2億元,是去年同期的4.5倍。7月第一周再成交六幅地塊。目前北京市土地出讓金已達745.8億元,超過2012年全年的土地出讓收入。

上海土地市場同樣火熱。同在7月3日,萬科與張江集團的聯合體以48.7億元的總價拿下張江高新科技園的商住地塊,刷新綠地集團一周前創下的總價地王紀錄。同日,保利置業以23.56億元拿下上海松江泗涇商住地塊,溢價率達132%,創下上海年內土地溢價率的新高。據財新記者不完全統計,上海在今年上半年的土地出讓收入已超過700億元,加上7月新成交土地,目前土地出讓金已接近2012年全年876億元的水平。

廣州的土地成交也非常活躍。5月以來,白雲、海珠、黃埔、荔灣等區域已經多次拍出高溢價地塊。綜上,北京、上海、廣州三地在今年上半年的經營性用地出讓金額已超過1675億元,接近三地2012年全年的賣地收入總和。

上海易居房地產研究院副院長楊紅 旭對財新記者稱,去年三季度以來,一二線城市樓市複蘇回暖的節奏快、房價漲幅大,新房庫存消化快,開發商拿地意願趨強。但與之相反,在三四線城市,住宅存量比較大,樓市尚未複蘇,開發商基本不在三四線城市繼續拿地。

一家大型房企的內部人士對財新記者證實,今年更加關注一二線城市的優質地塊,因為這類項目周轉更快,需求持續旺盛,利潤空間也更大。而三四線項目通常賣了一波就賣不動了,需求難以持續。但是,一二線城市優質地塊少,競爭非常激烈,所以容易出現單 價、總價等各種標準的 “地王”項目。

恒大地產的轉向,也驗證了這一趨勢。過去,恒大地產集中在二三線城市發展,現在也將目光轉向一線城市。其參與了夏家胡同地塊的爭奪,最終在競報保障房面積環節中不敵懋源置業。

上海易居研究院跟蹤監測的十個典型城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌)的數據顯示,今年上半年,一二線城市的土地成交面積和成交均價已重返高位區間,接近2010年的歷史高點。十個典型城市在今年上半年的土地出讓金總額達3140億元,同比增長160%,與2010 年同期的歷史最高紀錄基本持平。

上述數據還顯示,6月十個典型城市的土地成交均價2315元 / 平方米,同比增長51.4%,已連續九個月同比增長。

其中,一線城市的土地平均成交均價為4069元/平方米,同比增長76.7%。

地價上漲的一個理由是,土地補償成本在逐年上升。據北京市國土局披露,2012年北京經營性用地成交均價6675元 / 平方米,比2009年增長20%。

其中土地補償平均成本由2264元 / 平方米增至4221元 / 平方米,增幅為86%,遠高于成交價格增幅。成交價格中補償費用與政府土地收益的比例也由2009年的4:6變為現在的6: 4。

房企不差錢

萬科是最近一波“地王潮”的風暴眼。

在不到半個月的時間內,萬科與合作伙伴在重慶、上海、北京、廣州接連拿下四幅地塊,土地總價款接近120億元。其中,耗資53.7億元的重慶地塊和耗資48.7億元的上海地塊,均是當地年內 “總價地王” 。廣州地塊樓面價接近2萬元/平方米,成為區域“單價地王” 。

這讓一向對外聲稱“不拿地王”的萬科,備受業界質疑。對此,萬科公司在給財新記者的書面回複中稱,萬科對“地王”的判斷標準,是指對未來房價預期過高、只有房價在短時間內大幅上漲才能盈利的項目,即所謂 “麵粉貴過 麵包”的土地。而萬科在重慶、上海和廣州拿下的土地,並不是因為預計未來房價會大漲而決定投資。決策的依據,仍然是根據當下市場價格判斷,而不是對未來房價走勢的過高預期,因此並不違背 “不拿地王”的投資策略。

萬科公司解釋稱,重慶江北區溉瀾溪地塊是重慶萬科聯合重慶保利獲取的。總價較高的原因是規模大,由五個地塊構成,規劃建築面積為123.7萬平方米,折合樓面價為4340元 / 平方米。

所在區域居住需求旺盛,項目定位首次置業和改善需求,開發前景明朗。上海張江項目則是近兩年來上海市中環沿線出讓的建築面積最大的住宅用地,所在的張江科技園產業發達,住宅供應相對不足,萬科認為目前的土地成本是比較合理的。至於廣州荔灣區項目,實則商業用地,擁有一線江景資源,周邊可比的商業項目已經賣到5萬元 / 平方米。對比這一價格,不足2萬元 / 平方米的拿地成本仍具有一定優勢。

萬科透露,上半年公司新增項目的權益地價約260億元,而下半年謹慎拿地策略不會變化,會根據業務發展的實際需要補充項目資源,並給未來的增長預留一定空間。截至今年一季度末,萬科的貨幣資金約523億元,為行業最高。

事實上,5月以來的這一波 “地王潮”可以分為兩個階段。第一階段,是從5月初開始,泰禾集團、懋源置業、佳兆業等中型房企拿地,特點是單價高,單價地王多;第二個階段從6月底開始,是萬科、綠地、保利地產等大型房企拿地,特點是總價高,總價地王多。

“中型開發商以高價博一些規模小、地段好的優質地塊,是一個相對不錯的策略。規模大、總價高的大盤項目更適合大型公司,中型公司貿然拿大盤,點沒踩准就很可能被拖垮。 ”一位品牌房企的內部人士認為。

萬科公司總裁郁亮認為,前一段中型規模房企集中拿地,甚至高價拿地王,是想在市場回暖的時候沖一沖規模。而大型房企經歷多輪調控,更加知道進退的節奏。他表示,萬科不會冒進地去拍單價特別高的地王項目。

福建房企泰禾集團今年拿地目標從0億元調增到110億元,而上半年已完成100億元。而整個2012年其拿地總額不過36億元。今年以來,泰禾集團在福建、上海、北京高調拿地,其中不乏區域地王。僅上半年就參與了北京十余場土地競拍,高溢價拿下了朝陽孫河和通州台湖地塊,前者樓面價超過2.9萬元平方米;後者樓面價接近1.9萬元 / 平方米,溢價率112%。6月,泰禾集團還以.48億元拿下上海閘北區商辦地塊,溢價率超過106%。泰禾集團董事長黃其森在內部傳達了“四高策略”——高杠杆、高周轉、高品質、高溢價,希望以此來實現快速規模擴張。

萬科、保利地產等大型房企積極拿地,主要是為補充土地儲備。去年二季度開始,住宅市場的成交量持續增長一線城市的住宅去化周期從15個月降到了今年的七個月,面向剛需的住宅庫存更是早已告急。

去化周期的縮短,為大型房企提供了良好的現金流。半年報業績顯示銷售普遍好于預期。全國開發企業的資金來源增幅已由去年上半年的不足10%,逐步擴大至今年1月至5月的32%。 “手中有糧,心中不慌。房企今年有資金實力去買地,搶優質高價地。 ”楊紅旭說。

海外融資也令內地房企在資金面上更為充裕。7月10日,龍湖地產宣佈與13家銀行簽訂意向76.72億港元等值4年期俱樂部式籌組貸款,用于償還2014年上半年到期債務,以低息債務置換高息貸款來進一步節省財務成本。

中原地產研究中心監測的十家標杆房企在上半年的融資額已超過459.6億元,較去年同期上漲了75.6%,融資量顯著上漲。

地王的隱憂

不差錢的房企,巨資搶下 “地王” 之後是否還能踩准點繼續在高點入市?

答案並不明確。住宅市場在今年二季度已出現回落。上海易居研究院監測 的20個典型城市6月的新建住宅成交面積同比下降11.2%,環比下降3.3%。這是16個月以來首次出現同比下降,住宅市場也許正在進入調整期。

與此同時,一二線城市新建商品住宅的存銷比開始反彈。據上海易居研究院的數據,6月一線城市存銷比升到了7.7,二線城市存銷比升到8.6。這意味著房企的銷售壓力正在增加。

萬科公司持續觀察的14個重點城市的成交批售比(成交面積對同期批准預售面積的比例) ,在今年2月短暫升高後,5月又回到了1.0左右。這說明市場的新增供應和需求正在趨於平衡。目前14個重點城市的庫存去化周期在十個月左右,處於合理區間的上限位置,未來市場將趨於平衡。

“今年三四月,部分熱點城市的住宅市場出現暫時性的升溫,連帶著刺激了土地市場的樂觀情緒。 ”萬科公司稱,隨著住宅市場恢複穩定,對地價過於樂觀的預期會逐漸消失;而且隨著地方政府推地的增加,土地市場將趨於降溫。

但即便基於這樣的保守判斷,萬科當下仍願意投身 “地王”爭奪。

遠洋地產董事局主席李明也判斷,未來一年內,北京的土地價格一定會下降。他說,現在的北京土地市場,普通的住宅用地樓面地價都接近2萬元 / 平方米,還要配建公租房和限價銷售等,企業的盈利空間十分受限。在盈利空間不足時,高地價將難以維繫。遠洋地產曾在2010年拿下多幅 “地王”項目,這三年卻受此拖累,幾度下調業績目標,直到近年借助市場反轉和回暖,才逐步將地王項目盤活和完成銷售。

最近還曝出了兩塊失敗的地王項目。6月20日,雅戈爾公告稱決定終止杭州申花地塊的開發。該地塊是雅戈爾在2010年11月拿下的地王項目,總價24.21億元,樓面地價約1.8萬元 / 平方米,當時創下區域樓面價新高。但在房地產調控下,該地塊周邊住宅項目的售價甚至低於1.6萬元 / 平方米。拖了兩年多之後,雅戈爾決定放棄開發,退地給政府。為此,雅戈爾損失定金4.84億元;同時,如果該地塊再次出讓的成交價格不足原土地價款的80%,雅戈爾還需補足差額。

中冶置業的南京地王則面臨被政府收回的命運。南京下關區濱江江邊路2號地在2012年11月被中冶置業以56.2億元拿下,成為全國總價地王。再加上中冶置業在2010年拿下的相鄰的1號地和3號地,三幅地塊連成一片,總面積達236萬平方米,總價超過256億元。據中冶置業的預計,該項目的總投資會超過800億元。截至2012年6月底,中冶對1 號地和3號地的投資額約為167億元。

在2009年至2010年的 “4萬億”投資熱中,中國中冶、中國中鐵、中國鐵建等大型央企借助大量的信貸資源在全國多個城市大肆拿地,參與新城建設與舊城改造,創造了多個地王項目。

南京當地一位開發商人士告訴財新記者,中冶置業在南京地王項目的資金非常吃緊,三年來連拆遷都沒有做完,此前還有意轉讓部分地塊來回籠資 金,但未能談成。其母公司中國中冶(601618.SH)2012年業績大幅下降,虧損69億元,集團對房地產板塊也無法持續輸血,最終因資金和規劃等問題與南京市政府產生分歧,2號地將被政府收回。

楊紅旭認為,當前部分城市的土地市場已經出現過熱苗頭,開發商不宜盲目樂觀,拿地時需要防範明後年市場降溫的風險。他說, “土地溢價率超過100% 甚至200%,風險已經大增;麵粉貴過麵包的話,勇士變烈士的幾率超過五成。 ”對於今年的地王而言,另一個不確定的因素則是 “錢荒” 。郁亮認為,銀行的 “錢荒”在未來兩到三年內將對房地產行業產生重大影響, “有時候在中國不能太強調資金的效率,保持手里有錢很重要” 。