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華南城(1668)聲譽有助刺激業績

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2014/04/1668.html

竟然又有個多月沒有寫文,原因及藉口多多,不如不說。

今日重現網誌,與大家分享一下華南城(1668)。本欄網友可能知道,物流及物料展銷中心發展商華南城,曾是筆者愛股。筆者在201210月開始累積此股,當時股價大約在1.1元至1.2元之間,首月買入總額約佔投資組合10%左右。

第二個月繼續增持,不是因為有甚麼內幕消息,只是看到集團開始在其他省市複製「華南城」概念,銷售理想,2012年度銷售額達71億元,相較2011年及2012年之入賬金額分別只是22億元及37億元,暗示未來入賬金額將會大升,假如銷售額持續增長的話。此外,集團選擇的發展地點,可以是荒蕪之地,地價低廉,建成所謂展銷中心,就像商舖般有價,反映毛利率可以很高(2011年及2012年分別是59.6%61%)

當時投資者仍未認同集團之發展,一般人不是不認識此冷門股,就是因為之前幾年「吃過苦」而認為此股「呃人」:集團在20099月上市,每股售價2.1元,可是股價一直下跌,以除淨計,2011年曾跌至0.7元水平。翻看以前評論,多是指集團盈利之中,有好大部份來自物業升值(因為當時其他省市的華南城仍未建成),恐怕未來無以為繼。

筆者不是一個很「勤力」的人,並沒有親身去視察集團的物業,就連近在咫尺的「深圳華南城」也沒上去,只憑股友/朋友的評話,就決定「加碼」。看官,這些評論絕不正面,多數說人流冷清等等,所以也不用去擠水份,反正「信自己」就買吧。結果,在201211月此股佔投資組合比重已升至26%

之後,集團公佈的業績理想,股價就開始攀升,201210月一度升至2.7元。持股大半年之後,筆者開始減持了,原因有二,一是筆者看淡2013年下半年股市表現,打算大量增持現金;二是其他省市之華南城陸續交付,可能會遇到營運樽頸。不過,筆者仍然認為此股估值偏低,捨不得全數沽售,於是在旗下保守組合之中持留4%比重,進取組合則一股不留。

其後在11月,集團股價從高位調整,筆者就趁下跌增持,不過買貨不多,大概是保守組合增至5%,而進取組合就增至2%

之後的事,在股市打滾的人應該很清楚了,就是當時得令的科網巨企騰訊(700)看中華南城可幫助其發展電子商貿及物流業務,在今年1月宣佈入股,刺激華南城之股價在幾日之內爆升逾倍,一度高見4.99元。

筆者並無因為早沽了此股之大部份而不開心,反正無人知道股市及股價變動,賺過就算了,否則就是自尋煩惱。

近日集團股價從4.99元之歷史高位調整不少,筆者終於在3.5元水平動手小註增持,現時持股比重在保守及進取組合中均在8-9%水平。看好的原因,一如以往的是增長潛力未反映,二是未來協助騰訊發展物流業務,自家商譽提升了,收益亦會大增,例如物業售價及租金可以大幅提升,仍可吸引投資者及營運商購買和租用。

收市價:3.47
市盈率:7.6
息率:2.9%
每股資產淨值:2.27
溢價/(折讓)53%


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筆者已持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。
發表時間:2015年1月1日 | 評論 (1) | 全文

華南城(1668)突圍而出

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2013/05/1668.html


收市價:1.44
市盈率:4.2
息率:5.2%
每股資產淨值:2.2
溢價/(折讓)(35%)

筆者持有過份重倉的華南城(1668),今日一度急升16%1.53元,差不是多年以來的高位,之後升幅收窄至9%,以1.44元收市,成交額大幅增加至4370萬元,亦屬52周最多。

集團是3月結的公司,她在415公佈了上年度的銷售情況:

截至今年3月底,累計合約銷售約82億元,增加15%,並超越了80億元的全年目標;如撇除2012年度出售河源華南城項目所得8.94億元,2013年度合約銷售增長32%。合約銷售建築面積70.69萬平方米,平均售價每平米1.16萬元。單單計算截至今年3月底之季度,合約銷售40.6億元,按季大增83%,按年增加27%

集團2011年度的營業額只是22億元,2012年度增至36.7億元,2013年度上半年增至25.1億元,而一連兩年取得極高的銷售額(80億元及82億元),理論上很快就會反映在業績上 --- 估計這是股價橫行一段日子後急升的原因。

筆者之前寫過的相關分析,歡迎重溫:

《華南城(1668)設下空城計》:http://icyhand.blogspot.hk/2012/11/1668_29.html

《長軀直進華南城(1668)》:


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發表時間:2014年12月12日 | 評論 (0) | 全文

華南城(1668)穩守突擊

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2013/02/1668.html


筆者持有過份重倉的華南城(1668),終於在龍年尾搞了一點新意思。

公司第二大股東達成集團(126)宣佈轉讓所持之7.5億股華南城(佔華南城股本之12.39%)予第三方陳紅天夫婦旗下 Chen’s International Investment Limited,現金代價11.6億元,相當於每股1.55元,較華南城27停牌前報價1.22元溢價27%。交易完成後,達成將繼續持有華南城股本2.3%

新股東陳紅天透過深圳祥祺集團於中國及東南亞從事有關房地產開發、酒店營運、旅遊及採礦業務。不過在網上搜尋,並不知道陳先生的業務規模。

華南城在28公佈的消息,未有披露接貨者是陳先生,當日股價最高升至1.38元,最後以1.33元收市,升幅為9%,不算標青。

達成(126)的通告,昨天(14/2)曝光了,不過華南城的股價到今天才進一步升至1.38元,單日升幅5%,成交額達2000萬元,在悶市之中可說是奇葩。

根據筆者的記憶,當年達成(126)夥拍幾位香港廠家在深圳搞「物流園」,後者終於在2009年來港掛牌,即是現在的華南城。筆者沒有追查華南城歷年的股東持股變化,只知現時大股東是民生國際(938)的大股東鄭松興,持有公司約40.35%

今次第二大股東達成沽售舊貨,並不算是好消息,只是作價1.55元,比華南城本來股價有27%溢價,顯示新股東陳紅天認為此價「吸引」,料對股價有支持。


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發表時間:2014年12月10日 | 評論 (0) | 全文

再探華南城(1668)的空城計

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2012/11/1668_30.html


昨日收市之後完成《華南城(1668)設下空城計》,晚上回家再閱讀集團的中期業績報告,發覺有必要再交待一下集團的銷售情況。有關資料記錄在第13頁,現抄錄如下:

於本期間,本集團錄得訂約銷售及融資租賃按年上升137.4%1,915.2百萬港元,成績斐然,主要來源於南昌華南城、南寧華南城及西安華南城等新項目的理想銷售情況,並加上本集團的領航項目深圳華南城的銷售及融資租賃的貢獻。這出色的業績,驗證了本集團的業務模式及展現了本集團強而有力的營運能力。隨著各項目的成功推售,我們已策劃連串大型銷售及預售活動。預期如果旗下項目的建設進度理想,多項物業將可望於2012/13 財政年度下半年推出,有助推動本集團的未來發展。

至於來自《經濟通》的報導則是這樣的:

集團首席財務總監馮星航於中期業績記者會表示,上半財年合約銷售金額為19億元,下半年會加大銷售力度,預期能夠達成全年80億元的目標。又提到,上半財年合約銷售金額經已達到全年目標24%,較上一個財年同期達標率12%為高,加上近年底是集團的推盤旺季,預期能夠完成目標,今年全年集團的總建築面積達到267萬平方米,上半財年已經出售約17萬平方米。被問及中期業績未有派息,他指,集團一向維持穩健的派息比率及方針,每年派息一次,派息比率約為30%33%

兩者不同之處,是前者提到「預期如果旗下項目的建設進度理想,多項物業將可望於2012/13 財政年度下半年推出」。

樂觀的解讀,是集團的在建項目仍未達預售的要求,須待建設到某一程度才推出預售。並非集團刻意搞個甚麼「推盤旺季」,上半年不賣樓,非到下半年才賣不可。

不過,筆者現時顯然持貨過重,未來有減持的需要。


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發表時間:2014年12月4日 | 評論 (0) | 全文

華南城(1668)設下空城計

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2012/11/1668_29.html


物料展銷中心發展商華南城(1668)已成為筆者第一大持倉,以致昨晚10時仍得恭候集團的中期業績:

截至20129月底之半年,集團營業額大增188%25.1億元,毛利大增161%13.5億元,純利增加38%7.49億元,每股盈利12.5仙,不派中期息。

快速瀏覽過集團的半年報告,發覺沒有異樣,筆者便休息去了。

豈知今早集團股價只是微升。中午之後,傳媒訪問公司管理層,才得知集團在上半年度之銷售金額只有19億元,為集團年度銷售目標80億元的24%,涉及樓面17萬平方米,大大低於正常預期。估計這是拖累集團股價未能隨一眾內房股急升的原因。

不過,集團之首席財務總監馮星航為此辯解,一是此水平已比去年同期之12%為高;二是年底是集團的推盤旺季,集團會加大銷售力度,預期能夠達成全年80億元的目標。

此外,期內毛利率由60%下跌至54%,主要原因是期內住宅物業銷售佔比上升,而住宅物業毛利率47%,較交易中心商舖的毛利率67%為低。

筆者認為毛利率下跌問題不太大,因為現水平(54%)仍屬出色,最令人擔憂的是未來銷售表現能否突飛猛晉。


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長軀直進華南城(1668)

來源: http://icyhand.blogspot.hk/2012/11/1668.html


本欄在1018日曾介紹過交易中心發展商華南城(1668),當時股價1.12元,之後曾升至1.28元,但在近日卻回落至1.2元橫行,大大跑輸予其他內房股。其實,筆者自拙文《華南城(1668)利潤豐厚無人知》出街之後,仍不時在市場吸納此股,計及今日增持,持股比重已逾個人組合20%,是近年罕見的高水平某程度上可說並不健康,並含有若幹賭博成份,各位不宜仿傚。

筆者是散戶一名而已,並無內幕消息誘使重倉持貨,所以,在持續增持的過程之中,筆者不斷地搜集資料,以確定集團是否可以交出亮麗業績,以支持股價日後大幅上升。

集團的2012年度業績、以及傳媒編寫的公司訪問,筆者已反覆研究過,結論跟之前的沒有兩樣:集團已踏進收成期。於2012年度內之合約銷售金額高達71億元(部份已於2012年度入賬),涉及建築面積逾100萬平方米,而2013年度之合約銷售目標為80-100億元,比2012年的實際入賬金額(亦即營業額)36.7億元,高出近倍。支持快速增長的背後,是集團擁有4個在建項目,即是「深圳華南城」、「南昌華南城」、「南寧華南城」及「西安華南城」分期發展,按計劃於201213個曆年內竣工,樓面面積達到268萬平方米,假如銷售力度配合,今、明兩年盈利有望創集團新高。長遠來說,集團手上共有6項目,土地儲備超過1000萬平方米(以建築面積計),足夠幾年發展之用。只要「華南城」模式「行得通」,集團未來將可繼續賺取豐厚利潤。

股價落後有因

既然前景如斯秀麗,為甚麼投資者視若無睹呢?筆者認為可歸咎於集團上市初年,業績依賴物業升值,令市場失望之餘,集團管理層仍辯稱是投資者不理解集團的經營模式,自然被市場唾棄了。

「一體兩翼」概念有待推廣

其實,集團以前為自己定位為「物流」企業,在後科網泡沫期,已經不合時宜。現時喜見集團對自家的營運模式有一個具體說法,即是「一體兩翼」發展模式:主體是交易中心業務,項目約50%面積為商舖及批發市場,兩翼是指住宅及商貿各佔20%或以上,而商貿包括寫字樓及酒店等。換言之,集團是以發展批發交易中心及商舖為主,並輔以寫字樓、酒店和住宅等配套設施,最近甚至發展「Outlet」中心。,

另外,集團在甄選項目時,會考慮當地的城市規劃,是否需要「華南城」模式的交易平臺,不會盲目上馬。有時,地方政府看上「華南城」模式有助地方產業發展,會向集團提供稅收及政策上的支持。此外,由於項目面積大,選址一般會遠離市中心,但會位於交通樞紐。這個特點令地價較便宜,而「成品」有如商舖般高價,促成集團之毛利率特別高。

集團即將在明日(1128)公佈2013年度中期業績,大家很快就可以知道「華南城」模式是否可以被複製至中國其他地方了。無論如何,集團今日股價1.2元,比較3月底之每股資產淨值2.16元,現價折讓率達44%,估計即使中期業績未盡人意,股價下跌空間亦有限。


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筆者已持有上述股票,惟亦可能隨時沽售,不會事前發出知會。各位跟進前務必自行作出研究,亦宜按個人需要訂出止蝕策略。


(本文同時在Quamnet 刊登)
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