[樓]日本買樓攻略改(10)


實際選起來的示範個人由於予算有限關係,會偏向便宜的小房子,但小面積也有壞處,因為租客行李少而且社會負擔少,會更容易遷出,加租雖易但反過來雜費多管理煩,相反大屋因為以家庭形式入住,行李多搬屋會有惰性而不易遷出,一住隨時住上三五七年,管理上會簡易得多,讀者未必如筆者一般貧乏,因此高單價大面積的也應列入考慮範圍我們買入日本樓,目的不離兩種形式:1.定期收入  2.低買高賣1a.打算長期收租的,價錢升了也繼續收租1b.打算長期收租的,價錢升了轉賣走1c.打算長期收租的,價錢跌了也繼續收租2a.打算低買高賣的,價錢跌升了賣走2b.打算低買高賣的,價錢跌了變成收租可以看出,選擇收租路線時,所有結
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[樓]日本買樓攻略改(9)


如之前提到的,業主能以各種不同的形式簽訂租約,其中有些手段會影响分佔的管理費和維修費,因此我們選樓時所看到的資料數字,可能和實際不乎,有些樓宇的固定費用奇低,我們必須判斷費用是因為租客支付了而變低還是本身就低於正常,如果本身費用奇低,那麼它有很大機會加價而令淨租金及樓價下跌,必須避免影嚮管理費影嚮基金那麼怎樣的管理費和維修基金才合適呢?我們可以用平均法,筆者取樣各5間40戶以下,40-80戶,80戶以上的福岡市舊一房單位每平方米費用,取其平均值40戶以下例子1:4500管理費/3500基金/19.5米/38戶   231管理費/米  179基金/米例子2:3500
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換馬

上星期再去左去深圳,返左黎幾日,早兩日去左韶關,但日日都落雨,就係返黎果幾日同出發前都曬都福佳,但出門落狗屎,正是,廢人出門招風雨也去深圳時又去睇160租成點,應該可以確定160進入收成期了,漢國中心招左租陸續有人入去,僑城坊上次10棟樓都仲起緊,現定已經有3棟有人返工,至於126就要下方修正,上次招左租的例如佐丹奴呢D,先開張幾個月就執左,出租率比上次去仲低,1樓冇乜問題,2樓以上冇生意,收成冇預想咁多根據上次的REIT分析,於是1.8沽出部分開元,再沽出8000股匯賢3.34,這剛好是派息的金額,換入40000股富豪REIT,然後根據今次出游的所見,1.8沽埋剩下的開元,4.12換入300
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巴黎聖母院火燭

味皇睇緊直播,1:40左右開始燒,2:00左右鐘塔倒了,2:20開始開喉救火,現家已經係大三巴了,史詩級有心的話隨時都可見到,著火的史詩級可能一世人只得呢刻覺得好可借,食煙必須死政府一定唔捨得出錢重建,估計要教會籌錢,雕一隻石像鬼可能要一個熟手工匠的幾個月,人生有幾多個幾個月,除非全部3D打印出黎,唔係幾十年都起唔返相對味皇3.34賣出7000股匯賢,3.25收以股代息就是微不足道的事
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發表時間:4月16日 | 評論 (0) | 全文

reits業績

778固定資產上升,負債下降,固定資產升到420億,債得返不足90億,營業額19億,用固定資產計係4.5厘,佢負債比率不足30%,如果多借10%可以借多45十億,大慨係現在資產的1成上下,隻設佢借貸成本2厘半,可以套2厘,營業額19億,派近10億,當係一半啦,咁佢增派潛力係10%X(2%/4.5%)X19/2=0.4億,佢上年自然增長4%,10億的4%是0.4億,因此下年佢派10.4-10.8億左右,介於0.54-0.56佢上年自然增長4%味皇覺得係少左,係隱藏左,因為佢還了債,兼增加了固定資產,固定資產先唔理,可能估值師亂估一通,但至少還債是真金白銀的,錢從何來?還債的錢也就是各種理由從派息
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發表時間:4月15日 | 評論 (2) | 全文

沽出SOHO

SOHO出業績第二日,3.01沽清SOHO,1.12換入大悅城80000股,剩下些現金予留作首創供股或其他實際用途沽出SOHO的原因是,管理層的隨意性太大,想派就派唔派就收返,雖然係佢自由,但如果味皇坐在佢個位應該唔會咁做,價值投資追求的是可予測性,好似侵侵咁變黎變去係下下之選當然SOHO如果忽然宣佈賣樓而大升,味皇不會意外,最多吐血3升咁啫,如果SOHO賣樓,大概會賣200-300億的規模,還債之後也不會剩太多了,還債恢復2亳的派息的話,是現價的7厘左右,如果換成另一隻股的話,這水準回報是可實現的,當面對決擇時,留守定換馬,互相比較就是了,並不需要邊度跌低邊度起身,要的是最後起到身,起身的地
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發表時間:4月11日 | 評論 (0) | 全文

太古業績

太古地產負債比率下降由13.6%下降到10.6%,債務下降主要來自出售太古城的錢,佢打算將賺港幣資產換成賺人民幣資產咁上下,佢派息比率係經驗性收入的一半,同其他大陸REIT相比,佢有明確的發展計劃,而且有資金可用,租金向上的概率會比向下大,而且冇可惡的管理人折讓收股黎攤薄你的權益,問題就只有佢派幾多厘上了現家股東權益47.74,派0.84,約1.76%,佢分派率係一半,即係資產運用效率是3.52%,也不算特別高,同時槓桿也不高就是了然後,如果能夠以6.7折買入時,派息2.6%,變相回報率5.2%,4折買入時,唔計贈品4.4%同8.8%,3.2折買入時唔計贈品就是5.5%同11%了,理論上買3.
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發表時間:4月11日 | 評論 (0) | 全文

沽出嘉士利

1.54止蝕嘉士利,係止蝕,最近味皇的眼光都麻麻沽出原因係嘉士利現家的財政狀況似當年的福建股,有現金的同時又一借一堆債,理由係佢收購左一間欠債不少的公司,佢雖然未必係福建股,但在冇乜公司可以兼顧還債的同時又派大息,以收息的目的來看,現在的嘉士利是不合適的至於買返乜暫時未決定台灣旅行返黎,打卡左唔少地方:丹丹漢堡O  頂呱呱O 鬍鬚張O 拉亞漢堡X 拿玻里X 定食8O 八方雲集O 三商巧福X 思慕昔X 一芳O 永和豆漿O 甕窯雞O 麻豆第3市場O租車O 墾丁O 太魯閣O 天元宮O 阿里山O 九份O 日月潭X 麻豆代天府O 謝龍介O 韓國瑜X 柯文哲X 剝皮寮O 龍山寺O 柯P的家O 環
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發表時間:3月29日 | 評論 (1) | 全文

偽電單車開箱文


是咁的,味皇早前去台灣旅行,係冇申請國際牌的情況下試驗租車,原因是現在的中華民國不算在"國際"的範圍,算不算"國"也未有定案,之下有傳民國政府開始唔承認等同大陸的港澳文件,當中包括國際牌,所以有此一試順帶一提,韓國瑜黎香港澳門深圳廈門,台灣媒體是點報導的?"韓國瑜前往大陸四個城市",個個台都係咁報...大概就是西人見到日本人中國人韓國人,都像看猴子臉一樣分不出不同,都一個樣咁,已經比人混為一談回到正題,味皇問左高雄,台南,台中,台北,花蓮,恆春的車行,係冇國際牌的情況下,成功租到車的係恆春南門的"古城租車"同花蓮後站的"長城租車",大家有機會都可以利用味皇自己本身揸的是2004年的YAMAHA
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發表時間:3月27日 | 評論 (1) | 全文

首創供股之類

聽日味皇去台灣,反而韓國瑜黎澳門,咁味皇唯有去參觀龍介仙好了最近出的業績會比較多,睇下味皇係台灣用手機出唔出到文上次賣左長安物流後,打算改買建業,於是出文,但味皇當時仲未買,出文後建業升左幾多,於是買唔到,變成自掘自投了,於是退而求其次改為買美蘭機場5000股6.74左右講下首創供股,簡單講,冇千,因此大股東自己都供,唔會自己唔供比其他人供,佢好可能係想其他人唔供自己供曬,如果配股就會千了,佢又派息又供又點話法呢?大股東供股要錢,派左息收左錢,佢用果筆錢供,咁大股東就有錢供,作用同以股代息接近首創大股東持股54.47%,供股有3種情況,所有人都供,只有佢供,佢供埋其他人果份,事後持股量會在54
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發表時間:3月11日 | 評論 (1) | 全文

CTM業績


重溫下舊文內容:2015/2/17服務器業務非常看好,奇貨可居,同樣的定位,ctm可以碾壓新意網-只要是大陸客的話,好似google果d唔服軟的先會用新意網,正常屈服於邪眼淫威的公司會優先採用ctm的服務器,因為ctm同時也是長城城門正式的管理人,在城門在兵大哥監視下交點過路錢就可以正常出入,而穿牆偷渡的則會被官府打壓,用ctm最多被查水表,唔用ctm水表都沒收你,況且官司之後新意網的政治成份變得唔良好,ctm閉門造車,新意網食閉門羮,當然洋腸的味道ctm是不懂的,雖然騰訊同巴巴都可以做,但ctm是官方的,冇人可以同官府作對同樣地,雲服務的開展也是必須在邪眼的視線之內,香港做唔到的澳門反而可以
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發表時間:3月5日 | 評論 (5) | 全文

405業績

本來想等其他REIT都出曬業績後再寫橫向對比的,不過有人似乎對405很關心所以就寫先寫之前咀一下其他野,是咁的,明日大魚填左出黎,假設全賣了,可以賣到6萬億咁,講府將佢全部賣比鬼佬,以後講人要幫鬼佬交租了,然後講府將筆錢比曬外人,一分錢都唔分比講佬,半角半講,直頭汗奸講奸添,好了,講府轉頭用果筆錢買左北澳西澳400萬平方公里的地皮同自治權,仲有大筆錢剩,咁到底講府講奸到乜野程度呢?講奸的有效期可以有幾耐呢?長遠在說係除笨還是有精呢?講返越秀405,佢派息下降,點解下降呢?因為賣左幾棟省城出租率100%的樓,轉買了外省出租率0的地盤假如405保留原來省城的樓,咁佢的出租率依然是100%,租金每年
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發表時間:3月1日 | 評論 (0) | 全文