日本買樓攻略(14)
2014-09-24 20:51:37 樓同樣使用之前個網的數字,今次結合YAHOO地圖做了個勞作
之前的攻略是以交通來選擇分區的,現在使用地價來選擇分區
地價可以反映出該區的商業活動密集中程度,如果地價極高,代表該城市吸引客流的力量強,商品豐富,不但消費者多,打工的人也多,發展機會大,作為包租公,在地價貴的地方的出租樓會更易租出
由於日本樓的特殊性,無論在那個地方,如果租金一樣的話,樓價也差不多,即是說建在地價10萬每平方的一房樓租35000,在地價45萬每平方的同一間樓也是租35000,那麼售價皆是300萬左右,於是買入位於高地價的樓會更著數,味皇當時買樓時,有三間樓比我揀,一間位於香椎23平方的25年樓,另一間是位於天神的18平方35年樓,租金一樣而且都是賣310萬,味皇選了天神的舊樓,因為離日本人打工的地點更近,最近搵到呢個網先知道,兩間所處的地價相差4倍以上
對於買入高地價的樓,對收入來說助益不大甚至說根本沒有影響,但如果層樓老舊重建或賣地,多少也有著數,甚至極端地因地震倒塌而變回爛地,高昂的土地價值已足夠令你補回部分損失,另一方面,高地價的樓門口放置幾部汽水機,營業額可以支付不少管理費
經紀向我推介的第一間樓,即是上面的第三間,是位於今泉30年的21平方,由於本身附帶了租金保證合約租金只有8成,賣320萬只收租30000沒有肉食,所以當時沒有考慮,後來才知道該處地價近百萬,暗嘆走寶
天神商業街每平方米地價578萬円,博多站232萬,能買在附近當然最好,如果人口增長商圈擴大,價值就會水漲船高
其他地價數十萬的,就代表有街舖,為商住兩用的地域,買在那兒也是好事,至於地價只是十萬的,就是純淨的住宅區,在住宅區買入一間收租樓,也能租得出,但卻沒有任何賣點
以交通路線分析,香椎和箱崎也是好選擇,但以地價角度來說,天神核心的地價是這裡的70倍,繁榮程度有天壤之別,至少土地用途很多都不具商用成份而且地積比低,,香椎是郊區,箱崎是工業區,皆不是商業用途為主,地價都不高,因此收租是瞄準學生宿舍和工人宿舍的用途來購買的,客源有保證,收租的角度是無問題,但以地價的角度就不適當,所以買返市中心冇咁煩,反過來說,這區域很適合買地起木屋收租,如果考慮的是將來而非即期,這區較有投機價值,特別是香椎會建新市鎮,而本身交通配套不錯,有充足的想像空間去炒慨念
另外,有少部分樓是建在租地上的,樓價會更低,如果是租地就不需要考慮地價,直接以租金作取向就好
實際上地價反映的是商業價值,比起樓宇,買商舖的話本篇的內容相信幫助會更大
其他城市中最貴的地皮記錄,大阪740,名古屋560,橫濱530,京都321,神戶296,川崎250,札幌237,仙台210,埼玉209,廣島192,千葉162,鹿兒島102,長崎96,松山76,那霸72,而最高記錄是東京的銀座--2700
資金問題
假設問銀借貸,那家銀行利率較優?借貸方式是私人借貸還是樓房借貸?有沒有銀行借出貸款買海外樓?(國內樓我的朋友試過可以借到)
付款問題
假設購入330萬円的物業,付款時可否以銀聯卡交易?或當地只收VISA & MASTER卡?過往你在付款時是帶備足夠現金去日本,還是帶首付加上手續費等資金,然後再刷卡交付尾數?
收租方式
當地郵局開設之戶口只能在當地ATM使用,但有沒有網上查詢戶口結餘功能?
每月的收租方式是否如下:
租金-大廈管理費-維修費-經紀托管費=最終每月租金收入
何謂投資陷阱
在這方面我悟性較差,看過你多編文章後只能領悟到假設約20平方說租金每月為4.8萬円,而戶數較少23戶左右,每月維修費偏低,樓齡較舊(1982年),售價380萬円,初步看以上數據,是否有可能就是文章說到的投資陷阱?
味皇你有冇facebook可以即時聯系..? --
[email protected]
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本公司是一間日本不動產公司,本社位於東京及,香港設有分店辦事處,專業負責日本房子買賣,租貸管理,另針對香港客戶,設有廣東話及日文通譯服務,誠邀與閣下合作,方便留您的聯絡方式與我們詳談嗎? ([email protected])
上網睇過拿永住要10年,申請專才要5年,遲下3年。會唔會有更快方法?
請問你用個間日本仲介,做唔做啲百零萬既樓盤?
接唔接由其他日本仲介,轉盤過去俾佢地做物業管理?
請問可否提供你前文所提到,經紀A同B既聯絡方式給我?
我既E-MAIL:[email protected]
謝謝!
小弟今年20歲, 每年食緊大學獎學金,
加上之前做左半年實習搵左舊錢,出年拎埋尾二一期獎學金扣除學費後小弟會有30萬港幣係銀行
我自己學緊日文, 同日本人基本上可以簡單溝通到. 上個暑假去完日本兩次旅行之後發現日本樓堅抵.
小弟去過旺角信和地庫兩間日本樓Agent傾過下計覺得福岡都真係玩得過 宜家日日留意見agent彈黎果啲大約廿萬既福岡樓
由細到大都冇乜投資開, 又唔敢玩股票或者基金
唔知味皇對於我依個20出頭既細路有冇咩建議?
萬分感激!
及後來看到味皇兄的介紹. 請問福崗一帶好嗎? 大阪好嗎? 不是日本人也不是在日本長住也可以買日本樓嗎? 有否樓價既網頁或地產經紀我參考呢? Thank you very much!
謝謝
謝味皇
[email protected]
先謝謝~
可否予小弟日本中介嗎,懂中文就最好,謝謝!
請問可唔可以SEND 之前提及日本地產A、B公司的資料給弟.想投資日本樓分散一下自己的投資.
謝味皇
最近我成為了東京業主,準備去東京借錢買福岡樓,
我個agent 覆我,無得退稅。
我有以下問題請教你:
不超過195萬租金收入,便要交5%稅,無得退?收費如何?
每個單位:2萬-3萬yen? (例如:東京x1,福岡x3 = 4x2萬?)
買樓的律師費 一般收多?
1. 香港賣 日本地產公司的資料俾我嗎?
2 福岡地產公司資料
Thanks
didid
你最近會對此標題有新文章發表?祱君安康。謝謝!
多謝你的分析。可能我較遲留意日本樓投資。我初步估算未感覺到有大回報。但作分散投資或可考慮。所以想先試試。請勞你再電郵仲介及稅理士資料。感謝萬分!
電郵地址 [email protected]
謝謝你的幫忙!
[email protected]
[email protected]
[email protected]
家陣廣告、新聞都係到推銷日本樓,日本樓加租不容易、筍盤難尋、似乎冇乜肉食。
如果唔識日文,買日本樓收租靠agent,可靠嗎?
另外、可否比你個agent的聯絡嗎?
請問是否可以給agent B的資料我?? 謝謝!!
本人剛看把您十四篇的買樓攻略全部看完, 獲益良多. 十分感謝您的分享. 可否請您把agent介紹給我? 我的電郵地址是[email protected], 謝謝!
另外想向您請教兩條問題. 1) 與味皇兄您三年前買入福岡的單位時相比, 現在購買日本物件的客觀條件有沒有大改變? 有沒有一些新的因素值得加以考慮? 2) 除了長期租約外, 現在好像蠻多人將單位改成民宿租予遊客. 請問您對這種投資方式有沒有什麼看法?
先謝謝您的解答.
我對北海道既樓都好有興趣
吾知有冇咩介紹呢?
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