以現價計,瑞安房產資產淨值4.157,股價4.9,溢價18%,瑞安建業資產淨值15.53,股價9.32,折讓60%,睇落瑞安建業比瑞安房產抵96%

而以股息計,上年瑞安房產1.48%,瑞安建業2.15%,由於兩者的管理層是同一班人,對財務的安排很可能相同,如果瑞安房產派息是"合理",瑞安建業的派息亦會以"合理"的標準來安排,因此瑞安房產比瑞安建業貴45%的機會是存在的

前者的判斷理據係基於會計師對資產值的"合理"估計,而後者係基於管理層對派息比例的"合理"安排,是否真係"合理"就見仁見智,但結論都顯示瑞安建業比瑞安房產抵的可能性極高

瑞安房產在早兩年的狂戰士狀態時,盈利是廿幾億,我們有理由相信瑞安房產未來的盈利會多於此數,但都要瑞安再一次進入狂戰士狀態先有得講,即使如此,瑞安房產的盈利多於此數,也不一定會多幾倍,因為起碼多左利息支出,如果瑞安房產盈利最終多一倍至每股1.2,資產淨值可能因為地產升值至每股8.4(以08年12月的地價再升1倍其實不易),股價可能有pe15的18蚊,或pb1.8的15蚊,即現價升3倍,至於期待好似逼貴園的神奇估值是不切實際的,即使可以實現,但有"持有至天價"的心態就已經偏離了價值投資的價值觀了,此時應及早換馬至其他估值低的公司,即使形成損失,也應該算是正確做法,持有甲由pe5升至pe40,不如持有甲pe5升至20,再換成乙由pe10升至20,兩者最終都是8倍回報,但後者更令人安心

相對於瑞安房產,瑞安建業的財政看來並不安全,但由於都同屬集團營運的必要子公司,最終財力同信用會等同集團本身,5年來瑞安建業的財政都一直在破產邊緣,但又一直都相安無事,似乎利用左集團的信用來借錢,似乎安全,瑞安建業的利用價值在於資本結構,公司本身只是空殼,但持有大量投資,所謂投資,當然係地產,07年投資有100億,08年跌至75億,套現佔5億,大致相當於其所謂的盈利,其餘20億沖減資產淨值,資產淨值由22.6跌至15.5,我們亦有理由相信,已經回升的樓價早令其投資升值,冇10億都有8億,市況好轉至少應能令股價回到淨值以上,這已是1倍的利潤,如果以08年12月的地價再升1倍的條件計算,到時的資產淨值應超過30,冇pe計就計pb,比1.5倍已經係每股45蚊,即4倍半

因此同屬投機時,瑞安房產的功效應及不上瑞安建業

為什麼我不說投資呢?因為我向來不認為炒樓有乜合理性