越秀(405)現價4.32,匯賢(87001)現價4.45港幣,差3%
全年派息0.2986/0.324,今期派息0.153/0.164,分別差8.5%同7.2%,淨值5.95同6.8,差9%,即是表面証供上匯賢比越秀好起碼5%以上
越秀今年有28%的樓面要續租,在東塔的陰影下能否加租續比較難估,由於人地似乎仲未開始招租,上半年應該仲有得加
補貼1億來自服務式公寓,淨租金達到2.7億先唔需補貼,而上年營業額4.4億只收得1.6億,轉化比率36%,越秀整體營業額16億收得5.6億,轉化比率35%,假設用35%,2.7億需7.7億營業額,即要增長75%先得,低過呢過數的增長未會有正面影响,都係收2.7億毛利,即是越秀的成長只有商場寫字樓部分有效,增長一停補貼一冇就大劑
排除服務式公寓,寫字樓同商場增長10%,由營業額10億增至11億,轉化比率35%計派到3.9億,加上固定的2.7億,共派6.6億,上年營業額10億是3.5+2.7=6.2和最終派息數字不知名的誤差6%,6.6億加多6%誤差為7億,即派息增至每股0.318
如2016年排除補貼的算法,若服務式公寓增長到0-50%,派息減少0.045-0.016之間,抵銷影响需其他部分成長1-3.5億的營業額
利息支出3.8億,如因減息而減少0.2%利率,可增加0.009的派息
予期今年派0.327,下年0.3,以6-6.5%息率計,合理值5-5.45,但之後...
匯賢剛完成收購,自稱可增加5%派息,如項目有10%自然增長,可多派5.5%
非常遺憾地匯賢借的都是港幣,不太可能在減息上獲益
匯賢商用部分做得還可以,就係酒店衰左幾年越做越衰,但上年佔總營業額的9%,今年只佔6%,即係好的部分佔的比例多左,豬隊友的影响會少左,商用部分佔比由88%增至91%,同樣增長10%的話可額外多0.3%的派息,拖後腿同樣30%的話,損失少0.9%,前後可達1.2%
債務比率9%看似微不足道唔駛養家,相比之下越秀好似就揹住老豆老母,收購方面窮神附身的一方輸曬
除非去到倫敦毒霧咁出左第一滴血而又封鎖唔到消息,帝都的毒霧應該未能阻止租金成長,因為佢所面對的客戶大多還未達到移民出國的條件
假設自然增長8-10%,外加收購的5.5%,派息將增至0.37,而且仲可以持續,以6-6.5%息率計,合理值5.7-6.1,折合人仔4.5-4.8
風險方面,支爆最多都係齊齊死啫,未去到咁大劑的話都仲係越秀劣於匯賢