日本買樓攻略(13)


繼續之前未講完果D,資料同樣係之前個網,今次由地域改為講習性由於味皇買的是福岡樓,於是用返層樓所在的天神區作說明,福岡的城市化較高,相信其他大城市的人的生活習性也會比較相近,不應該有D參考價值,過具體細節最好自己上網睇返以面積方面,天神區的租客,主要會搵18-38平方之間的屋,需求最大,據味皇所知,除左博多區的某74年酒店改住宅外,福岡基本沒有15平方以下的水泥屋味皇間野17平方,市價4萬左右,唔會有太大偏差,16-20平方的屋,最好同最壞相差的租值1萬以內,即是說狗竇底價是4萬左右,類似香港劏房的情況23-38平方的部分開始有差異化,最差同最好可以相差3萬,即是呢部分開始是客大過業主,佢地會
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發表時間:2014年8月21日 | 評論 (9) | 全文

日本買樓攻略(12)


特別聲明,今日得知有人借我個網R客,有間叫"東日 TY-Property"的物體在未有知會我的情況下偷步EMAIL比各位,雖然大家最終用邊間經紀是各位的自由,但間公司的誠信同手法相信也是比較重要的考慮因素,因此,味皇特此聲明,呢間"東日 TY-Property"的物體與我無任何關係,出現了這情況,味皇相信呢度可能已經有好幾個唔同公司的經紀偷偷地扮我黎R客,個人算是開了眼界,事實上味皇與任何公司都無關,同A和B兩經紀亦只限口頭的外快協議資料出自這裡http://toushi.homes.co.jp/owner/唔知係唔係個網有BUG,D
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發表時間:2014年7月10日 | 評論 (19) | 全文

日本買樓攻略(11)


雖然味皇首選是福岡,自己買的亦是福岡,亦強調了幾次是九州的AA,但讀者依然走黎問東京同大阪由於大家多是根據旅遊印象認定東京同大阪會繁榮過於非旅游熱點的其他城市,不過旅遊一般是看到該地好的一面,不好的地方可不會比遊客知道,因此這樣的認識似乎不利於投資,今次講解一下其他城市的人口成份對收租的影響(不考慮天災)資料來自維基日本,去到2010年的國運調查東京的人口增加,因此空置率會較低,租客間競價的情況出現機率較高,加租難度較低小童的比例少,20-40歲的人比例突然高出黎,代表外來打工的人多,廿幾歲多1房好租,四十幾歲多就2房好租,因此東京1房同2房都好租小童=家庭=2房3房 青年=打工仔=宅=1房
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發表時間:2014年6月8日 | 評論 (9) | 全文

日本買樓攻略(10)


有讀者話因為怕通漲,而想買日本樓,味皇認為這不是正確的投資態度,雖然你們撻味皇朵買日本樓我會有著數,但味皇還未至於功利到像其他人一樣硬銷,可能味皇是澳門人,未受香港的核心價值薰陶,有限度的以事論事還是做得到的,個人認為你地香港地冇得救了,日日跌吉都有反淡運動口水戰不但止,為左爭客中美大戰真人快打都出埋,一個不能容許別人失敗的地方,就沒有前途可言講返日本樓,如果以抗通漲為目的,買日本樓是無前途的,因為你不可能容忍午餐肉每年加價2蚊,而日本度收的租依然不變,無論你租金有多高都係咁話,舉一個切身的例子,當你有1000萬夠你駛過世,但你一樣不能容忍戶口的數字越縮越細,無論你起始本金有多大,精神一樣有壓
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發表時間:2014年4月19日 | 評論 (32) | 全文

日本買樓攻略(9)


上回提要,味皇講左一些可以對租金有利的技巧,之後就有人以為我唱好,糕糕糕咁,反駁"幻覺黎啫,嚇我唔到"咁樣既然上一篇比人以為看似唱好,咁呢篇的題材就一於寫成比人以為看似唱淡好了上一篇我求其就找到4個買樓方案,咁日本是否機會處處呢?在我來看,是,正如香港人睇香港樓冇前途,澳門樓有前途,我澳門人睇澳門樓冇前途,香港樓有前途咁,唔係代表對方是苯蛋,而是因為,我不是當地人味皇不認為日本人硬膠,有錢唔識賺,而是日本人用日本人的思考模式覺得賺唔到錢,而味皇用澳門人的手段去到就覺得有得搞,觀點同角度不同事實上上一篇果4個買樓方案,是採用價值投資法選取的,我想在粵語世界上,寫關於將價值投資
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發表時間:2014年3月29日 | 評論 (33) | 全文

日本買樓攻略(8)


想一想港澳的老實商人們,味皇真想寫首歌歌頌佢地,比黃昏更加昏暗,比鮮血更加鮮紅咁樣,既然呢度的投資環境不太親切,海外的東西還是值得考慮的,特別係想樓想到成精的香港人,買外地樓一路向西比較好,當地炒樓文化比較易適應,東進的話,地產文化唔同,還不如說完全相反,真係想買的話一定要放棄原來的思考方式味皇有打算今年放左氹仔層2手1房的計劃,當中有一部分的資金準備調去買日本樓,預計70鯪萬左右,連同之前買落的,合計100萬,每年淨收8萬租就差唔多,加埋其他買REIT已足夠冚家食有突了今次呢篇是模擬今日呢個時點,用70幾萬港紙(姑且折成1000萬円計算)進行紙上談兵的實戰計劃,因為日本樓有債券的特性,因此用
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發表時間:2014年3月18日 | 評論 (17) | 全文

日本買樓攻略(7)

日本樓最流行的買樓地方無非是東京和大阪,前文己提過它們不好的地方,如用買股票買球員的分析方法,來換成其他目標,不外乎兩種,同質轉換及異質轉換比如東京,其優點是人口多,人口有增長,流動人口多,年齡層比較後生,有外資銀行分店,有機會借錢,缺點是回報低,比較嚴重的幅射同地震,不太嚴重的海嘯,以及相應產生的一些精神壓力同質轉換就是換成具有相同的優缺點,但優點更明顯,缺點更微細的目標,要達成這要求,特別是銀行的要求,在東京附近有千葉,川崎,橫濱,相模原等人口密集城市,優缺點相同,回報高很多,千葉海嘯非常嚴重,因此味皇認為選東京還不如選神奈川這三地異質轉換就是換成不同的東西,綜合比原來優勝,東京回報率不如
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發表時間:2014年3月2日 | 評論 (92) | 全文

日本買樓攻略(6)

這篇是補充資料關於地震密度:http://jisin.jpn.org/rank30Pref2012.html日本47個縣,地震密度大概排名,福島1,仙台4,首都圈7,和歌山12,阪神28,廣島36,岡山40,福岡45這是因為東京灣外面就是海溝,而福岡在大陸架除東京外,日本新市鎮發展計劃地區:(日本旅行時買的書寫的)福岡縣-北九州市小倉站附近,北九州市黑崎站南面,福岡市香椎及香椎沿海兵庫縣-神戶市PONIT阿蘭特西面(音譯),神戶市三宮站南面,尼崎市西岸,尼崎站北面名古屋-名古屋站附近,伏見,榮地區,名古屋海岸關西-大阪站附近,中之島,御堂筋,大阪BUNSBKU站附近(音譯),天滿橋,難波,湊町
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發表時間:2014年1月6日 | 評論 (29) | 全文

日本買樓攻略(5)

總之買日本樓時,味皇認為需要優先考慮的有:選戶數多的樓,分擔的成本會小些,最好有停車場單車場的樓,管理公司可以出租幫補管理費,如果是低層唐樓則更好維修基金的金額同幾時要大修必須要注意,否則要你夾100萬円就喊破喉嚨沒有人會來救你的由於日本有單車,同車站及工作地點距離遠小小也不成問題,但近市區的還是需要的選大路旁,至少出入唔好有大多黑位,太多紳士埋伏就冇女人會租的如果選的城市是東京大阪這些地震黑點,買樓不要買高層,因為會好搖,走難亦走唔切,而且不要買82年前防震力較差的樓,如果是福岡這些低風險地區,選高層同舊樓都冇乜問題想知果棟大廈的入住率,去到睇信箱就會知,因此空屋會封左信箱,網上面冇信箱睇就
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發表時間:2013年12月14日 | 評論 (32) | 全文

日本買樓攻略(4)


以下的例子不構成購買意見,而且要知道味皇多少也有利益衝突,敬請注意說明一下日本樓的細則,同卡通作為例子,有分為 一戸建て (大雄居),アパート(一刻館),マンション(小早川,辻本宅),事務所(孟波事務所),店舖(貓飯店)產權有分私人地同租地,租地會有年限同交地租,私家地就可能自己起,一般私家地起出來的 並沒有嚴格限制土地用途,可以樓下開酒屋,樓上開萬事屋,商住皆可,比如味皇買的是事務所,不過住埋人,即孟波或毛利小5郎咁,每棟樓情況都不同,具體需要問地產,如果可商可住當然最好一戸建て和アパート一般都是木屋,要成棟買,聽落好誇張,但實際上成本不算高,總價可能只是港幣兩三百萬,投資用的一般
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發表時間:2013年12月12日 | 評論 (19) | 全文

日本買樓攻略(3)


在決定買日本樓前,先要知道當地的遊戲規則一年內踎在日本的時間少於一半,就會當成"非居住者",會被抽"源泉所得稅",稅率是20%,這稅率的優先度如同香港的強逼金,錢到你戶口前就會被扣走,優先度為最為惡劣的稅種每個人包括我地呢D鬼佬,在日本的收入,頭38萬円是免稅的,即是說你每年收得幾十萬円是1個仙都利得稅都不用比,195萬以內是5%,稅率並不高,因此只要報稅,你就可以叫日本政府把果20%全部嘔回來日本報稅,似乎不承認個人辨理,事實上我地亦無法辨理,因此非居住者必須委任"稅理事"代辨,而這個收費收當地人是1萬円,但收我地D鬼佬隨時貴5-1
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發表時間:2013年12月9日 | 評論 (56) | 全文

日本買樓攻略(2)


味皇本人有利益沖突,所以讀者睇呢幾篇文時要考慮其可用性,如果要經紀的聯絡方式也可向我索取,有問題我亦能部分解答,但讀者必須要明白,不同文化圈內的投資不一定適合自己由於味皇買入的是福岡樓,因此以福岡市為例子說明福岡縣包括其他城市,當中本體的福岡(市)有5個區,交通中心博多區,商業中心中央區,物流及教育中心東區,其他西區南區城南區早良區主要是住宅區,人口超過150萬,其中博多區及中央區為市區為了更直觀顯示福岡的市區面積和人口密度,我用澳門作比較我把澳門貼在福岡的市區上,我們可以發覺,福岡的市區,面積其實同澳門半島差不多,早幾日我係福岡旅行,完全用腳走,要一日走遍市區根本不成問題,事實上味皇在澳門都
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發表時間:2013年12月8日 | 評論 (42) | 全文