日本買樓攻略(1)


首先,點解要買日本樓?有充分理由後才好想,必須要明白,日本樓同買債券更類似,而且有入冇出,投資文化和港澳是完全不同的,就算要買也要因應自己的能力範圍,而味皇個人的情況是澳門的投資環境不太好混才轉往海外的日本樓一般都係學台灣人買東京,好似仿遼參咁買大阪其實是幾有勇氣的,但味皇認為,與其盲目學人,還不如自行評估,而投資前應從常識分析開始按人口來說,排名是首都圈>關西>名古屋>福岡,但是說人口密度,如圖就是說,頭7位的城市,會有大量的工作職位,流動人口多,有租務需求之後是天災的影響範圍,幅射會影響到北至仙台,南至東京,中間是平原毫冇阻礙,雖然新潟有山脈阻隔,但阻止不了東南風帶來的幅
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發表時間:2013年12月7日 | 評論 (8) | 全文

日本買樓

原來打算賣出澳門的一房樓FP換成屯門的兆康邨,最大的目的是為左退休後冇糧單亦依舊保有借錢的手段,當然減債也是重要目的,但早兩日放租樓A時,經紀提起澳門人買香港樓係要比買家印花稅,直接閹左味皇即是買香港樓已經行不通了上一篇文提到,味皇打算買日本樓,呢幾日都同日本經紀交換電郵,味皇用日文同繁體中文內容向5間有中國員工的地產發電郵,結果有兩間有回覆,其中有間服務最齊全叫湯馬士的台資地產問我預算是多少,味皇答左後就斷左聯絡,另一間叫阿魯馬田的只有10個員工兩間分店的地產就冇嫌棄,一直有問必答,蚊子再少也是肉啊這些都是味皇搜出當地的地產協會,再查協會的會員的曲線方法找出來的,直接GOOGLE是查不到日本
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發表時間:2013年10月18日 | 評論 (12) | 全文

岭秀城

居然有讀者做左味皇的鄰居,自己就相當意外,話說之前味皇又話唔買佢,又乜又物,果時最平都要百一二萬港紙,跟住味皇就放棄左,轉去南屏睇寫字樓,又係要百一二萬,睇唔啱最後打算上中山買電腦城,剛好經紀打電話話有蚊舖,最後居然買左,就結果而言,原來味皇所有的問題都係價錢問題現家佢係同發展商簽9年託管合約,發展商再分租出去,發展商賺/蝕租金的差額同其他費用,同長實分拆酒店的模式是完全一樣的,我果間頭3年租6.5厘,6.5X1.1厘,同6.5X1.1X1.1厘,當佢280蚊/平方啦,出面市價可能只有200蚊/平方,雖唔排除租金可能高於市值,但發展商依然有機會蝕住做,新商場為左吸引租戶旺場,一開始以低於市價的
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發表時間:2013年5月7日 | 評論 (3) | 全文

關於計澳門樓價的公式

剛剛想到的,早兩年年有電梯實用500呎正兩房的賣150時,同屋苑實用300呎的一房賣100,年末同樣的樓賣180同120,上年頭220同150,而今日賣380同260,再早的價錢就不記得了,相差一間房價錢相差比例為33%左右,非常穩定而同樣相近面積的正兩房,唐唔唐的價錢分別今年係380同300,上年220同165,再早D180同140,其他更早時間唔記得,比例有些浮動,大約25%如果按此計算方法推算,現時逸麗兩房賣380萬,唐兩房的價錢就會賣380X75%=285,唐一房285X67%=190,電梯1房190/75%=255而今日實際樓價,逸麗2房賣380,威翠1房250,青翠2房270(唐)
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發表時間:2013年4月15日 | 評論 (2) | 全文

關於收租樓裝修

有用的部分:批灰--看起來更整潔,成本幾千,可增加租值油油--求其白色駱駝水性漆就可以,自己搞成本500,一日OK,叫人油要幾千,天花同2米以上高度部分的牆求其油就可以,正常人視力分唔出,2米以下部分就油好少少,油天花的可以仲開稀少少,可大幅增加租值舖地磚--因為耐用,成本亦相對最平,最好用鞋鞋地嘅木紋磚,花左都冇人知,可大幅增加租值,成本應該3萬以內隔音--改善隔音可以提高續租率,但香港樓反正牆薄天花薄,整左都冇用,可以無視,自住的話,係天花加層發泡膠可能有唔錯的效果防水--可以減少租客CALL業主的密度,一定要整明喉--會減租值,但可減少租客CALL業主的密度,要解除減租值副作用,可以將水
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發表時間:2013年3月27日 | 評論 (3) | 全文

同樓增值的技倆

由於圖片上傳有晤題,因此只能齋吹同樓增值前,先要睇有冇得整,選樓時就要諗定,齋吹比較抽象,下面只能盡量講清楚少少,睇完有冇得整後就要評估效益例如有層東華兩房殘裝,賣320萬,殘裝租5500,回報不足2厘1,如果用12萬豪裝舖地磚油牆整廚廁,租升至6800,投放的12萬回報13厘,如簡單用1萬蚊油下清潔下,租升至6000,果1萬的回報率6分,反過來說上面額外整多的11萬回報率是8.8厘,如果用50萬底蘊裝,租到7500,,多投入的38萬回報率只有2.2厘,因此比少少錢裝修是值得的,但太多就硬膠....話說回來,沒有可大幅加租的大環境下,以2.1厘買東華實在愚昧(文中的東華,香港樓可用溢出代替)例
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發表時間:2013年3月21日 | 評論 (4) | 全文

訂已落

收集左5次險簽後,今次終於有人肯簽收,唔駛召喚神龍了,第5個險簽係我比左訂後,另一間新年前睇的咁啱係簽左約之後個零鐘回覆肯買,蘇州過後了險簽的是新橋120萬的荀劣質盤,可以有4厘,味皇買唔到,但你地可以試下買已簽的是半山養蚊兩房,成左170萬上下,反價左10萬,超出了原定預算,太約3厘半,照去馬,只是首期佔用可能比預想多,以後買舖的選擇範圍唯有收窄新年前去左睇左香洲租左比吉之島的商場舖,應該有5厘以上,6年遞增鐵約,至於升值能力就冇乜,暫定果度先
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發表時間:2013年2月17日 | 評論 (1) | 全文

關於珠海寫字樓

啱啱出大陸問左中原地產一D相關問題:同YC買成都的不同,珠海沒有限制境外人買商用物業如果沒有在珠海有任何物業,只有第一間物業可以借錢,可以直接借5成買,也FP左先再加按,但買左之後第二間唔可以借,即使第一間是FP借錢利率是1分至分半,所以FP先有數圍交稅要親自交,一年一次,公司名義比個人名義稅率低D,但具體稅率地產又講唔出佣金要2%FP成交要一星期,而借錢就要兩個月一般回報率4厘左右,冇想像中咁多不接受外幣交易,又不收支票,唔可以通過銀行跨境匯款(地產講)運錢上大陸只能好似水客咁每次帶少少,走幾十百轉管理費好似係租客交?80萬以下基本冇盤(拱北同夏灣區,其他地方未知)
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發表時間:2013年1月8日 | 評論 (5) | 全文

換樓時設定篩選範圍的方法

以租金收入計算,回報率高於或低於一定程度就說明層樓貴定平,此方法特別適用於二手樓,那麼新樓又點計?基於捨難取易的原理,不易判斷新樓平貴時,索性不沾手就可以了,自知之明才是生存基本 那麼如何計算平貴呢?味皇發明此計算方式: 月租5000蚊,即年租60000蚊,將年租乘3倍,三六一十八,180萬,即租5000的樓180萬以上就算貴,為甚麼偏偏要乘3呢,因為味皇返工時手上不可能有計數機,在發白日夢時唯有用更簡潔的算法,乘3相當於回報率3.33%,咁計比較簡單,其他乘2為5%,乘5除2(等於乘2.5)為4%,乘5為2%,所以乘3比較切合實際   月租   
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發表時間:2012年10月10日 | 評論 (4) | 全文

澳門樓的買賣流程


趁仲記得爽手寫埋買:1.搵樓2.臨約比細訂,幾萬,簽3次名3.上律師樓比大訂,通常為樓價一成同一星期之內,好似簽3次名,比佣4.上律師樓比印花稅,由簽臨約起30日內交,否則重罰,200萬以下1%,200萬以上部分1.5%5.搞按揭,入去銀行指住職員高呼"舉手,按揭!"就得,要準備:在職証明,6個月糧簿同糧單,查屋紙,身份證,地址,資產/欠債月結單(如有)6.批出按揭,由銀行聯絡律師樓找數安排,去銀行總行簽名,之後去仁慈堂驗筆跡10蚊7.上仁慈堂旁邊的唐樓律師樓找尾數同收樓,2個月之內,比佣,律師費3萬幾(因為政府公證員在仁慈堂辨工,官老爺唔會在太陽底下曬超過30秒,因此律師
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發表時間:2012年5月26日 | 評論 (4) | 全文

計婆仔數

大家都知味皇搞緊換樓,租客阻礙睇樓,在租約5月滿之前應不能輕鬆賣出,咁趁得閒計下之後有用的婆毑數放盤的樓A月租4000,樓價230,樓齡23年,最近銀行放寬了按揭年限同利率,用45減可借22年,味皇的信用P-2.75左右,現租2%,可加租至4500即2.3厘,澳門現時租值普遍為3%利率以2.8計算,100萬各年期的供款及打和點如下:(年)       15      20      23   &n
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發表時間:2012年3月12日 | 評論 (3) | 全文

層樓已租出

層爛鬼樓已經租出,租值遠高於"正常合理"水平,事實上隔離屋能否租到我間6成也成問題,雖然裝修差好遠用途一如所料--炮房租金是月供的1.5倍即是兩個月租金夠供3期,租5厘3上下,如果計權益回報率,9厘3左右,用左匯豐同越秀作為交換條件,也苯唔曬"租客食了金坷拉,廁所能租一千八",味皇在這裡批評租客缺乏理財常識似乎顯得不識感恩,想必他們身上一定揹住一堆保險同iphone吧,為了現在的自由,他們消耗了未來,而味皇則為了未來,而消耗了現在,誰對誰錯,關鍵在於壽命長度,如果有心做短命種的話,味皇可以收貴租,保險公司則蝕賠死,如果想長命享福的話,味皇難收貴租,保險公
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發表時間:2010年8月25日 | 評論 (0) | 全文