換入樓D

早前大約210賣出樓齡30年的樓C,剩下約110萬,現在以19X換入32年的樓D,借款期限最長的中銀,大豐同永亨可以用55年黎減,但得建行肯借比冇收入証明的味皇,而且只有40年黎減,因此樓D唯有落屋企人名以210萬計算,樓C的租值在3.1-3.4厘之間,味皇的現金流在200~600之間,淨利潤3000左右,而今次的樓D,由於澳門特色的特殊因素,租值有4.9厘(剔除這因素只有3厘),打算借120萬,變相套現30萬買太古收息,現金流估計增加為3200,淨利潤7000左右,屋企人唔食夾棍的話算是再加薪不過層樓有人住所以冇睇過樓另外有D野要聲明下,早排湯兄係專欄度提到我的內容,有幾多係唔啱既1.湯兄話
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發表時間:2017年3月3日 | 評論 (2) | 全文

2016年結

由於CASHMAIN已經不存在,因此味皇冇辦法得知今年的回報率,估計在4-7%之間,比起冇升跌的恆指都叫跑係前面新增資金82000左右,最終味皇職業生涯入面投入的股本為337萬(職業生涯大約127個月),估計190萬來自儲蓄,其他來自租金同賣樓現家手頭股票市值440萬,20隻股,現家唔寫低下年冇CASHMAIN就計唔到數了,當中2/3的收入來自大陸,年初軟妹幣匯率是83,而現家係90,貶左8%,最終將令派息減少,全年收取股息242000,奧普私有化影響重大,達不到30萬息的目標,下年由於有番太古頂奧普個位,但是軟妹越來越軟,因此下年派息目標保守的設定在28萬好了買入21次,當中8次是換馬,有2
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發表時間:2016年12月31日 | 評論 (3) | 全文

組合換馬

旅行完返黎以1.21出清天津港,3.84-3.85換入青島港,天津港欠債比較多,當中有1/3係港幣貸款,相對地青島港全身現金,在人民幣貶值兼毒氣籠罩下,青島港的派息表現應該會比津港好少少0.36出清小南國,28.3換入大塊木,小南國比起味皇買時跌左1成,但大塊木跌就左兩成,由於人民幣貶值,來貨平左而售價不變,大塊木的毛利率會提高,而且大塊木手持兼有大量港銖流入,足以對抗人民貶賤,而且香港有錢派大陸冇錢派,比較之下劣食大塊木都比欠港銖的小男國好味皇手上的資產以人民幣收入為主,坐得係呢度就好難避免,一榮未必榮,一損俱損,總不能人人大半身家買西股掛,如果人地唔高興,日日搞"萬人暢聚珠江取水口痾屎痾尿
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發表時間:2016年12月22日 | 評論 (4) | 全文

黑色三連星

英國脫歐,香港本土派,美國杜林普,連續三次就不算偶然事件了民主選舉就是魚蛋論,一個社會低下階層太多,又上流無望,比起幻想努力自己向上流,希望他人一齊仆街,咁一樣可以做到均富的公平世界,獨裁社會下玩攬炒一定是自己死先,而民主選舉下進行魚蛋論就相當務實可行典解會咁,我地可以用技安效應來說明,有一啖砂糖同一啖屎,而你兩樣都必須食左佢(唔可以撈埋食或者煲水),咁先食砂糖的話,後面篤屎就會顯得特別難食,先食屎的話,後面砂糖就會顯得如食山珍,用出世年代將人分類,90後以後的,畢業出黎見面社會是絕望的,機會全無,80後的,畢業出黎難搵工,之後睇住社會死緊,呢世兩代學生時代無憂無慮,出黎社會就要食屎,先甜後苦
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發表時間:2016年11月10日 | 評論 (10) | 全文

買入太古B

奧普私有化回收的資金,15蚊左右買入30000股太古B,息率低奧普2厘左右,而且成長性有點疑問,但現時也沒有太多適合的代替品太古B的息率不算肥美,但有隱藏的賣點,現時太古B同太古A有10%的差價,而最近5年內,至少試過兩次0差價甚至逆襲,分別在2011年頭同2013年中,味皇認為養住太古B將來總會有機會食到差價的,因此太古B被動收息之餘亦有主動的套利可做另0.38買入20萬股1556建榮,比起建榮,建業的資金需求更大,如果母公司不採用關聯交易淘空的方法,建榮應該會用大額派息的方式回流現金比母公司,可能未做到10厘股,但做高息股的概率應該不低兩隻股收入都係港紙,人民幣下跌的情況下可以稍為對沖一下
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發表時間:2016年10月12日 | 評論 (2) | 全文

最後一次買入奧普

尋日一開市,以2.66買入奧普12000股,之後出發去香港參加股東大會,成功私有化的話會賺到一張600蚊牛肉乾,可以頂到今次水腳,實際味皇去股東會主要係想睇下有冇得白食一餐,最終結算,味皇持有184000股奧普,佔公司股權萬分之1.8但係,去到會場已經12點,檔已收...尋日澳牛休息,味皇冇去食譚仔,而是走去大家食度食J,食左過豬扒飯同過山雞,不想承認的是,澳門食野已經貴過係香港食J,另外過山雞真係幾掂之後係柯士甸度換左2萬台幣,油麻地超多南亞人,間間兌換門口都有3個超級南亞人埋伏,而且匯率都很差,1兌3.8,而柯士甸出九龍公園門口換接近1兌4,門口埋伏的只是戰鬥力5的地產AA而非超級南亞人,
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發表時間:2016年9月15日 | 評論 (4) | 全文

無所是事

已經成為廢人的味皇最近間中會去行山,最近已上過板樟山了,之前返工果陣係想像唔到嘅事,有機會的話想行下麥理浩徑在匯賢出左換股價3.36第二日,以3.48賣出7000股,而味皇持有的匯賢以股代息的話可以換到6900股左右,如果下跌到3.33以下味皇又會重新入返,如此類推大陸鋪位重新續左租,租金為之前的57%左右,淨租金約為130蚊/平方米(2樓),咁稅前估計在170蚊左右,同揚名廣場/富華里/華發新城的一樓400蚊相比應該低一半,但又高過甲級寫字樓的100蚊,圍起黎珠海只係比成都低級D已經收到公積金,唔同香港,冇對沖到,10年份量為13萬,現家味皇有30萬左右的閒置現金,因此有計劃增持惠記,CTM
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發表時間:2016年8月30日 | 評論 (2) | 全文

關於組合中的晨鳴

味皇BLOG初期應該係幾勵志的,IT狗通過努力擺脫被奴役的命運,華麗的轉變為大魔法師再歸隱江湖,不過呢,魔法師退隱後變返普通的死毒撚,似乎就不具教育意義,正如大丈夫英明神武,七尺卧床,貴婦人沉魚落雁,如花似肉,搞本土但原來係大陸人一樣咁反高潮,大抵都係地球人一個,對佢地有期特只因為佢地係陌生人,大家既然知道味皇的尿性後就不要過度大C化味皇了味皇成副身家組合,暫時的回報率都係6%多D,唔係乜大條野,組合成員應該相當穩定,因為離叫糊的期限仲相當遠下,而當中可以係最近1年叫糊的,應該係晨鳴,因為今年紙價升左唔少其他紙業股黎講,紙價上升,你聞同狗屎同價咁滯(非常適合作為証劵分析的比較題材),咁借貸比率
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發表時間:2016年8月11日 | 評論 (2) | 全文

換馬天津港

日本城今日升到1.44,味皇就全賣了換成天津港,3個月賺左45%算係味皇的最高紀錄了,在1.44價位上,日本城息率估計在4.8%左右,作為本地避險用股,呢個價位上新意網同CTM都比佢好,而天津港今年又要面對匯損,又要交股息稅,息率及唔上現在的日本城,但因為上年天津爆炸停業左一輪,今年動力全開可能有D業績反彈,係差在抵唔抵銷到貶值咁解,味皇用1.18買入36000股另一方面,味皇收到日本樓的租金,用左黎買啱啱供完股的小南國,0.405買左70000股,低個供股價,投機用,通過今次供股,管理層的控制權應該由35%升到55%上下,舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/19
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發表時間:2016年7月26日 | 評論 (4) | 全文

避險風情

最近個市又回升2000點,但同呢個無關,市未升之前好多收息股都已經升到相當高的水平,例如5厘的REIT,4厘的8008,3厘的港口咁,味皇打算作為奧普私有化的替代品太古B都由唔夠15升到16個幾,整體而言收息系列現家冇乜吸引力,味皇買股生涯之中已經經歷過3次以上收息股暴升一段時間(後打回原形)的情況,會否又黎多一次就不得而知,由於係版塊整體浮上,同類間換馬的機會較少公認的收息股同隱世收息股之間差距還是很大的,找一些漏網之魚亦未嘗不可,而且就到業績期,熱錢多的時候反應較大另外人民幣比年初又跌,好多股又有損失,人民幣貶值,唔同一般西人的購買力下降,對華人的尿性,貨幣貶值不是購買的數量下降,而是購買
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發表時間:2016年7月25日 | 評論 (4) | 全文

攬炒

自己權益受損,忍耐的話就可以保住部分利益,還是冒乜都冇曬的風險反抗?味皇最近發生左呢幕是咁的,味皇3年前買左北岭巴士站個商場舖,16平方,據說回報7厘,3年租約,月租大約4000幾蚊,當時個商場賣LV果D唔等駛澳門又有得買仲平D嘅野,味皇知佢屎硬,但商場位置好,做其他肯定可以復活,不過一間舖要用5個舖位計,月租20000賣白粉都唔掂,因此味皇預期3年後租金會跌到4厘上下,於是打算持貨兩年就賣,但味母用人民幣用得好爽,唔駛換銀紙,對比起澳門的租金回報又唔算太差,所以最後冇賣到然後大家都知,淘寶做死曬零售,好似買新世界百貨股票蝕到呀媽都唔認得咁,3年後商場舖續約時向味皇報價得返3厘半左右,味皇早排
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發表時間:2016年7月2日 | 評論 (2) | 全文

退休之後

唔經唔覺,味皇退休已經有一個月了,除左R褲浪聞下隻手之外,味皇的生活係點呢?其實幾頹廢的,訓到想起身先起身,但訓到晏晝,食完飯又唔多想出街,因為太熱,又或者訓到晏晝,出面落雨,又唔多想出街,有時冇出街太耐等夜晚涼小小行夜街行返十零廿公里,多左出大陸,完成左環澳門一周後冇地方好去於是去大陸度行,仲有租單車踩,運動量暫時仲夠多左去買零食,成日係屋企打機同上網,坐姿唔正確,一係睇片,成條鹹魚咁灘係度,郁都唔郁,開工企10年膝關節後面到現家都經常唔多舒服,健康面愖憂?以為冇工開會多左時間寫多D文,其實唔得嘅,時間多左,但靈感少左,例如當你睇緊鹹書睇緊鹹片的時候,你個腦不停接收文藝訊息,但人腦通常係單線
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發表時間:2016年6月15日 | 評論 (5) | 全文