家匯生活廣場(多圖慎入)


今日0.87再買左20000股佳寧娜,由於味皇手頭的現金有限,因此只能買很少,美蘭同建業同時都想買,冇錢也沒有辦法建業的漢國中心1月1日開張,佳寧娜的家匯生活廣場12月21日開張,美蘭呢幾年年年都有野開張,今次味王繼上年10月之後再去左家匯生活廣場睇,漢國中心同美蘭機場擇日再去10月舊文https://realblog.zkiz.com/lgaim/268415B站其他人開張時拍的片,唔轉載所以自己GOOGLE"家匯生活廣場"的影片首先講番上次已經開左張但冇人行的果兩棟---基本同上次一D改變都冇,係多左幾個人係入面坐按摩椅,招商率估計在60%以內呢個係右面果棟的,由於有CAM影住,只能味皇只
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發表時間:1月22日 | 評論 (2) | 全文

大悅城207

好耐冇特登咁寫股了,早排0.24左右沽清建榮,0.94左右換入佳寧娜50000股,主要係睇淡香港之後幾年的陸地工程量,另外早兩日買左70000股大悅城,呢隻前叫中糧置地,再之前係僑福,糧油買僑福個殼上市,所以冇招股書尋日星期2由澳門坐車坐港珠澳橋過東涌,車程30分鐘,但香港過關要20分鐘同行5程起碼40X6米的鐵馬陣,因為旅行團,出到去又去等半個鐘巴士,又係因為旅行團,出到東涌行東澳古道,行到沙螺村比幾隻狗狂吠,於是係沙螺碼頭坐船設東涌,係太古準備發達的東薈城行下,發現係東薈城買同樣的生果價錢係領匯富東商場的雙倍是也,咁上下啦回正題,當2012年大悅城借殼時為起點,佢業務係賣樓同收租,仲有酒店
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發表時間:2018年11月15日 | 評論 (2) | 全文

路勁業績

買路錢多左15%,14.7億奇妙的公路的營業額居然計0,然後盈利2.7億,前後不乎?公路資產44億半年賺2.7億12厘,上年公路資產45億,每年折舊1億,估計係收費期限-114.7億同2.7億差距有點大?按子公司100%拥有的標準計得2.7億掛,約每股2毫半子公司間間都唔係100%,數字又前後不一,睇死人咩,投降係分佔合資公司部分由2.3億增加到4.4億,約每股4毫,加埋上面共6毫半的派息能力咁佢每股1.08的盈利,來自地產的其實不算多?如果只看資產負責表,負債冇乜增加,但現金多左一截,固定資產同投資冇乜變化,策略保守現金多左14億,而債務多左似乎係3億?唔係好肯定派息3毫,按6毫半的固定收入
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發表時間:2018年8月19日 | 評論 (0) | 全文

SOHO業績

半年租金8.5億,毛利6.4億,行政費其他費用加埋2億幾,利息支出2億幾,剩得比較少固定資產570億收8.5億租,圍起黎3厘都冇還左25億,剩185億,唔知幾時起SOHO由淨現金變成成身債,每年派下派下續下續下大家都唔覺佢借錢185億利率3厘7-5厘3之間,比租金回報率高,還錢比收購好如果佢的債一路續落去,每年剩的錢不多,必須賣樓先可以還到債有兩個項目未完工,按面積計,完工後可增加近3成半租金,8.5億變11億,全年22億,毛利17億,而利息支出不變,咁就有錢剩,剩5億左右,依然是有排還,必須賣樓佢連續兩期唔派息,以前佢今期派,原來囉左黎還債,MOLA MOLA,佢傾向還債而不是養債,因此派息
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發表時間:2018年8月19日 | 評論 (3) | 全文

再次比較下惠記同路勁

今日路勁升到15個幾,同佢18蚊的淨值已相差不遠,PB0.85,雖比唔起管理費騙子,但相比起越秀瑞安保利呢D,已經跑出了不少,唔係大明星,但姑且有出鏡率,同4年前味皇開始留意時已經不可同日而語,如果管理費騙子係山齊士呢D超神水FISH價,路勁起碼都叫係馬達呢D,放出黎有人用正常價接高汁唔怕牙痛路勁現家已經公認為地產股,而非幾年前的公路股由於路勁公認為地產股,當路勁名氣越來越大,老母亦遲早會比人當成地產股路勁市值114億,淨值135億,質地為財政不算太差亦不叫很好但存貨有點多但收租量少的品種,同首創及保利係相同的類型,特別係同首創置業係同一水準的地產股,咁啱PB也差不多,現時路勁息率4.5%,下
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發表時間:2018年1月27日 | 評論 (1) | 全文

未郁的內房 續


舊文兩隻仲未郁的內房怕死的味皇企錯邊,最後買左上實而唔係綠景,結果而言就賺少一半,上實升左兩成而綠景升左4成,追落後呢點達到予期效果,但追落後本身冇乜理據,純粹你升我又升咁解係飛緊的豬上面跳落黎唔知正唔正確後唔後悔,也許下一秒就豬毀人亡,又或繼續者直上雲宵變天蓬,但這是氣流所影響的,味皇並不會夜觀天象扮借東風,會做的只係估算同乘許褚的腰圍同體重,然後自己割鬚棄袍減重避免沉船許褚唔知佢讀音叫許柱定係叫佢許水,總之今日又肥左了,也許佢揸船依然快到叫超音褚,但另一邊曹洪隻船有好多空位,再睇叔旁邊許褚的身形...當初味皇掘呢兩隻出黎係因為其他地產股狂升,於是味皇係未升的地產股度逐隻過磅搵出黎的,同樣的
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發表時間:2018年1月4日 | 評論 (2) | 全文

建業同漢國的極限

最近持有的建業升到3.9,已經高過味皇持有的另一隻惠記,雖然暫時還冇打算換成惠記,但可以予測比較下佢地的最大值,方便之後的收割(160)漢國之後能收成的最大項目係深圳的漢國商業中心,2015年漢國評高左佢19億的價錢,實際值幾多就唔清楚,由於仲係地盤冇租收,2014年固定資產73億,2015年110億,因此超粗估計佢起碼有37億係地盤冇租收,今年漢國固定資產125億,當佢88億收緊租,漢國利息支出2.1億,當佢賣樓部分填到氹唔考慮,每年派息9000萬,假設淨收3厘,租金2.6億,派息比率35%,如果賣樓部分填唔到氹唔或有賺,可以分別調整淨收2.6同3.5厘租金咁計算,派息比率分別係40%同30
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發表時間:2017年11月24日 | 評論 (3) | 全文

兩隻仲未郁的內房


大面積浮升的內房,仲有少量未郁的,味皇希望手上的華南城風口浪尖完仲食到時間差啦,一隻係上實563,一隻係綠景95,呢兩隻比較平,而且存貨水平比較低,又有租收上實現價1.75,PB0.7,最最主要的賣點係味皇早前文章提過的還債走勢,也不算還債嘅,係近年賣樓賣得特別多順便還咁D仲剩到現金,存貨本身超多,上年已經清理左1/3,係內房之中上實係財政情況相當好的一隻,如果停止新開發齋清存貨會更好固定資產約150億,現金流約20億,效率13%,利息近10億,非控股的人分一半剩5億,派息2億,維持應該冇問題甚至仲可以提高,現金130億,債150億,有心還兩年內就清到,派息2厘,加倍的機會雖然也不低,但也不過
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發表時間:2017年10月4日 | 評論 (3) | 全文

REIT業績(大陸)

由於大陸稅改,大陸REIT的業績同時出現一次性影響,所以唔同本地REIT撈埋講了1426春泉半年減派到0.95,股價3.5計,全年可能低至只有5.4厘,已經唔算高息,主要係發新股攤薄左一成,而收入追唔上攤薄,收購英國樓係7月完成,而業績計到6月,新股係之前發行,因此攤薄即時見效,但下一期開始先會計入英國租金,照道理派息會回升,假設英國租金提供到一成的收入,下期派息10.5仙,全年6厘,假設提供到15%的收入,派6.2厘營業額平穩,舊租約同新租約相差唔係太大,佢樓下地鐵起好照計會加租但實際唔見佢點加,因此續約加租的潛力有限,出租率93%,旁邊有地盤就起好?形成競爭?出租率上升的機會比較低租金少2
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發表時間:2017年9月8日 | 評論 (3) | 全文

路勁的分拆

路勁最近會分拆隻REIT出黎,唔知佢有冇自稱REIT,但佢寫明派息比率90%,事實上就係REIT,在市場上REIT的息率一般在5-7%之間,即賺10億時派9億,5-7%息率就是市值129-180億,即PE13-18,而現時路勁市盈率不足6路勁資產每股淨值約為18,即134億,現價PB0.5,而佢分拆的部分淨值不足40億,以62-85億出售,即PB1.5-2.1路勁股東每17股分到1股認購權,而間接股東惠記就冇,由於惠記持有路勁41%股權,1/17就係2.4%,即惠記就有2.4%的認購權,全部認購成本要1.5-2億,按3.9億盈利計,派90%息率4.1-5.7%,按10億EBITDA計,90%即
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發表時間:2017年6月30日 | 評論 (3) | 全文

SOHO業績

SOHO派0.19,份業績就係咁多野分析SOHO的人應該好多,可能重覆內容味皇就不提了,舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/158481,今次同樣味皇主要推理下SOHO的行為同動機一如所料,SOHO採用還錢的穩便方式取得5.75-7.125%的回報率,資金來源來自以3-4厘的價錢賣樓,正面講係精明,負面講咁代表佢沒有5.75%以上回報率的大型投資方式,由於現在利率己拉到4.4厘,賣樓還債套取的利差不多,因此還債的動機冇上年咁強但SOHO要賣樓,今次想再賣3棟是咁的,SOHO其實係扮賣樓,因為佢現家搞緊劏房,味皇可以好明確話你知,想過做劏房的人,會咁思考:賣左層樓出
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發表時間:2016年8月18日 | 評論 (0) | 全文

華南城業績

予計華南城維持唔到派息,派7-9仙,但業績出黎派得5仙,姑寒無下限剔除賣樓部分,常規收入升到14.2億,未到15億,當中收租6.8億,管理費2.5億,網站2億,倉庫同零售各1.4億幾共2.9億上年建成的面積佔上上年的4成,管理費因此增長左4成,下年建成的面積有現時的2成,因此將會有多2成的和管理費增長,下年估計管理費3億,樓面多4成而租金只多2升,如按此推算下升租金多1成至7.5億樓面多4成而倉庫同零售增加5成,因此推算下年增加25%到3.6億,零售的1.4億基本上全由深圳一間舖頭提供的,而長安的舖頭的生意會在今年開通地鐵而改善,其他地方的三兩年內開張由於不是年頭建成,入賬不會入足12個月,因
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發表時間:2016年7月7日 | 評論 (2) | 全文