割肉餵蚊,越秀定越瘦

越秀系停牌,據說123要將廣州IFC注入405,由於味皇持有405兼將來打算買更多,所以只講405 405的市值42億,123持股35.5%,兩間公司都是窮光蛋冇現金,因此交易只能通過換股完成,因為公眾持股量25%的限制,可以得出: 42/33.5%=新市值/75% 新市值=94億 新股市值=94-42=52億 如果發行價是4蚊,405將會發行13.2億股,攤薄56% 假設廣州IFC價錢為150億港幣,52億只能收購部分資產,若要全購將有98億資金缺口 當405打算盡力餵飽老母時,需借銀行大筆,現時405資產負債比率為31%,離法定上限45%有些差距,若估值師簽個名同佢升值1成
閱讀全文
發表時間:2012年5月11日 | 評論 (5) | 全文

新昌業績

盈利跌到唔似樣,主要是員工數目由4728人增至5444人,另外時薪可能由20蚊張變成24蚊張,如果變成33蚊張一定會見紅,行業應該會出現整合,增加的員工多數是大陸人,說明大陸業務非常向好,大陸人人工較平,反過來說明香港的員工成本相當嚴峻員工成本增加的即時的,而管理合約是幾年前簽的,收費調整一定要等到約滿續簽時先得,因此收入追不上支出,正如保險公司的負保單一樣以管理公司來說,勞動密集型公司的生意規模是同員工數成正比例的,有新合約先會請再員工,因此味皇對新昌的成長力非常放心,支出正常來說是穩定的,政策性的東西就冇得講,現在加一次薪,應該唔會立即就再加加薪的影響是永久性的,新昌要等時間把合約更新先可
閱讀全文
發表時間:2010年8月20日 | 評論 (0) | 全文

市面有售的reits橫向評測(總結)

有讀者修正說估值師會輪換,因此前文的內容可能不太正確,關於估值師方面,只要是在集資這時點上使用戴維師,注意就是了,不用見鬼咁,估值師的作業只會影響估值,對價值並無影響,就好似層樓點縮水都好,地板面積是不變的,用家也只會關注實際的地方"reits只能賺些小錢,不會點升值"陳述是正確的,但前提是用合理價計算,正如你用合理價買樓,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?又如你用合理價內銀股,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?"XXX只能賺些小錢,不會點升值"的陳述基本可套用在任何事物上,托詞而已,如果個個齋收息唔買賣,班金融才俊食谷種咩對於投資回報,關鍵是掌
閱讀全文
發表時間:2010年8月18日 | 評論 (0) | 全文

市面有售的reits橫向評測(下)

睿富就不講了,類型不同的富豪也先不說,現在將reits分成兩批,租金特別高的同租金特別低的,第一組是領匯,越秀,冠君,第二組置富,陽光,泓富首先說明評估原理,香港沒有垃圾樓,美孚也是天價,只要肯平租,肯定租得出,因些有一些空置率時,只會說明租得唔夠平,相反就是租得唔夠貴,正常來說,新樓會比舊樓租得高,而相同租金條件相同的樓宇,舊樓的市值較低,因此老舊的一方租金回報率較高,所以當實際情況有違原理時,必然有不自然的因素第一組:領匯-合計537.8億-租9.3%-出租率95%-越秀-合計57.7億-租9.2%-出租率100%冠君-合計442.4億-租4.6%-出租率100%領匯租金達9.3%,原因是
閱讀全文
發表時間:2010年8月11日 | 評論 (2) | 全文

市面有售的reits橫向評測(上)

823領匯房產基金主要物業:樂富廣場27.3億-租3.6%頌富商場15.8億-租7%慈雲山中心15億-租6.8%黃大仙中心13.2億-租6.6%啟田商場13.1億-租6.9%龍翔廣場12.6億-租6.3%尚德商場12.5億-租6.5%厚德商場12.3億-租6.6%秀茂坪商場12.2億-租7.2%長發商場11.2億-租7%太和商場9.9億-租6.9%蝴蝶商場9.8億-租7.4%良景商場9.2億-租5.5%彩明商場9億-租7.2%天澤商場8.7億-租6.6%禾輋商場8.7億-租6.9%鯉魚門廣場8.5億-租7.7%       
閱讀全文
發表時間:2010年8月10日 | 評論 (1) | 全文

405越秀reits

連埋第一城上市,市面成10隻reits咁滯,很多reits都有投資價值,至少都有投機價值先,即使永久不增長,只要派息穩定,一樣可以大玩財技套息,何況它們都是有增長的reits的回報雖然令人流口水,但味皇自身卻買了新昌管理代替,原因前文有述,新昌已升了一半,投資價值當然少一半,現在reits又再優於新昌了,於是味皇冒著潛在的不孝污名風險也推薦比老母,十隻手指有長短,咁多隻最長的不是領匯,只是搽左指甲油人人都住意佢而已,最長的手指應該是越秀暫時無意為reits進行橫向評測,結果太明顯了,今次只講越秀越秀的主要資產為白馬大廈,佔一半租金收入有多,味皇知道白馬大廈,以前在廣州曾經過該地,該位置的犯罪率
閱讀全文
發表時間:2010年5月5日 | 評論 (0) | 全文

味丹&新昌業績

味丹營業額下降,但毛利上升,特別看味丹的毛利率其實作用不大,因為產品種類太多,營業額每年的成份都不同,今年賺咁多主要係味精貴左,價格上升是味丹造成的話,只要味丹產能全開,味精價格就會跌返落去應收應付賬同存貨都下跌,代表下期的盈利未必能高過今期,不過味丹年內的產能未完全恢復,薯粉業務今年先重開,分部業績可望改善,這是微利的業務,總營業額可再上一層樓,但毛利率必然下降,但盈利的絕對值應可提高年內產能閒置,越南以外的生意基本冇乜點做,今年產能恢復,外地生意可突飛猛進味丹有大筆美元貸款,同時賺取人民幣,越南盾同日元,未來貨幣上可能有得益泰國內亂,加上湄公河水位下降,味丹在原料收集上可能會出現困難肥料廠
閱讀全文
發表時間:2010年4月16日 | 評論 (0) | 全文

領匯偽增長

領匯在風雨中上市,幾年間派息由11億增至16億,成長不錯,又加上基金入股,曝光率高(負面居多),而且股價一直升,因此大受市場歡迎同期的其他房產信託都減左派息,而且上市之初玩下財技,盈利不見成長,加上後來股價一直跌,於是變成地底泥大家都在香港地營業,如果要加租,照計大家都一樣可以加,其他房產信託由地產佬經營,而領匯最初只是由外行人經營,點計都冇理由領匯比其他更有效率事實正是如此!領匯就是因為比其他更冇效率,所以先會升到嘭嘭聲原理很簡單,假設市場上有領匯同某房產信託兩間公司,領匯的店舖以市價1/5的租金出租,而某則以市價出租,每年市價升10%,之後遇上金融海嘯跌30%,當最初的市價為100計:&n
閱讀全文
發表時間:2009年12月15日 | 評論 (0) | 全文

2340新昌管理

大廈管理係相當惡勢力的行業,行業本身是正當的,亦養左好多窮人,但搶生意同壟斷方法有問題這些就撇開唔講,私人大廈管理呢塊肥肉,通常都會係發展商自然做返,一方面開建築公司,一方面開管理公司,絕對是肥水不落別人田,賣樓的收入是一次性的,但收管理費是無限的,而且冇時限,例如凸首的管理公司佔有愛暪市場半壁江山,原因正是老豆好耐之前已經是強大的發展商拥有無限供應的現金流,銀行就樂意借錢比佢,同系的建築公司就能得益,起更多樓又收更多管理費的"良"性循環新昌管理的同系母公司是新昌營造(404),新昌營造的市值5億,而新昌管理的市值2.7億,而新昌營造持有後者的50.94%,市值都已經1.4
閱讀全文
發表時間:2009年11月3日 | 評論 (0) | 全文

隱藏內房股

上回提到,內房股都有隱藏的,有人估到,就係東方海外東方海外排除本業同外房業務,內房項目有:上海盧灣長樂路住宅項目-8萬平方,2011年完工上海盧灣長樂路酒店項目-500房酒店,工期未知上海徐匯衡山路項目-150房酒店,2012年完工上海長寧路綜合項目-18萬5000平方的寫字樓,3萬平方商場,400房酒店,2012年完工上海浦東南碼頭住宅項目-10萬平方,2011年完工江蘇昆山花橋住宅項目-54萬平方住宅,5萬平方商場,11萬平方寫字樓,2011年完工天津「國貿中心大廈」項目-23萬平方爛尾樓北京之「北京東方廣場」8%股權-57萬3000平方,包括商場,寫字樓,出租單位及一所五星級酒店基本上2
閱讀全文
發表時間:2009年10月6日 | 評論 (0) | 全文

內房股中的極品?

(08年數字)市賬率     負債比率   流動比率中國海外       3.9             67%              2.4華潤置地      &n
閱讀全文
發表時間:2009年10月6日 | 評論 (1) | 全文

瑞安房產272VS瑞安建業983

以現價計,瑞安房產資產淨值4.157,股價4.9,溢價18%,瑞安建業資產淨值15.53,股價9.32,折讓60%,睇落瑞安建業比瑞安房產抵96%而以股息計,上年瑞安房產1.48%,瑞安建業2.15%,由於兩者的管理層是同一班人,對財務的安排很可能相同,如果瑞安房產派息是"合理",瑞安建業的派息亦會以"合理"的標準來安排,因此瑞安房產比瑞安建業貴45%的機會是存在的前者的判斷理據係基於會計師對資產值的"合理"估計,而後者係基於管理層對派息比例的"合理"安排,是否真係"合理"就見仁見智,但結論都顯
閱讀全文
發表時間:2009年10月6日 | 評論 (0) | 全文