SOHO派0.19,份業績就係咁多野

分析SOHO的人應該好多,可能重覆內容味皇就不提了,舊文http://realblog.zkiz.com/lgaim/158481,今次同樣味皇主要推理下SOHO的行為同動機

一如所料,SOHO採用還錢的穩便方式取得5.75-7.125%的回報率,資金來源來自以3-4厘的價錢賣樓,正面講係精明,負面講咁代表佢沒有5.75%以上回報率的大型投資方式,由於現在利率己拉到4.4厘,賣樓還債套取的利差不多,因此還債的動機冇上年咁強

但SOHO要賣樓,今次想再賣3棟

是咁的,SOHO其實係扮賣樓,因為佢現家搞緊劏房,味皇可以好明確話你知,想過做劏房的人,會咁思考:賣左層樓出去,但立即租返佢十幾廿年,再劏細佢分租出去(合法情況下),至少大陸做二房東唔算犯法

老潘之前講明做劏房唔一定要用自己物業,因此可以水魚價賣比復星,再問復星租黎做劏房,現家租金基數大可能唔覺,其實SOHO係值錢在做管理公司果度,雖然樓賣比人,但收管理費都係佢,,自己樓就蝕看更費啫,但人地樓就會收管理費,不過唔知管理公司係唔係上市公司包埋啫

賣得出的話每股收回兩蚊,唔肯定佢會還債的派息,但無論賣唔賣,今期的派息不代表下期,以其核心收入計,唔賣樓下期仲派到近10億股息而又不超出現金流,是比較低的概率,30%掛?但味皇認為佢唔係立亂定0.19呢個派息,佢可能會認為下半年這0.19在能力範圍內

如賣樓後又派肥美的特別息,無論是你我還是劏房潘,應該都會留意到REIT比現樓好租的情況

賣樓的不講,由於佢有新樓同劏房還在招租,因此下期租金依然會大升,而離下一批新樓起好有個空窗期,自有資產產生的租金好快到上限,但別人資產劏出黎的租金就冇限制,有人租的話

預料SOHO會向極端輕資產轉型,然後比阿爺係邊日修改租務法玩死