今期講下日本樓的風險,有個心理準備,最好睇完就打退堂鼓,應對方法姑且都會講下

日本樓會貶值!日本樓會貶值!!日本樓會貶值!!!

重要的事重覆3次 

這是法律規定,日本有法例規定:新建樓宇會在10年內大幅貶值

條文當然不會如此露骨的這樣寫,其正式的內容是新樓有十年售後服務,頭十年由承建商出錢保養

反過來說,十年後就要業主出錢保養,類似於50年不變,但到51年你就等死


看這間樓,淨收97萬5千,新樓回報率只有4.3%

請留意,全年由業主交的維修基金只佔樓價的0.2%不到,只佔租金的3%,以下是另一個例子


450萬東京舊樓,面積差不多,但全年交的維修基金卻佔樓價近3%,佔租金的20%

十年後,層樓還算新,需要保養的部分不算多,但業主亦開始要出錢保養電梯,如維修基金加5000,淨租金降至91.5萬,如保持4.3%,樓價將跌至2170萬,淨回報下跌時,投資產品的價值就會下跌,在香港這種情況也許不一定順利發生,但至少在日本就會發生,另因為折舊而變成接近舊樓的回報率例如6%的話,就會跌至1520萬,二十年後,消防,渠管,滲漏等各方面也需要保養,工作量增加,維修基金進一步加增5000,淨租金降至86.5萬,用舊樓的7%計算,樓價將跌至1230萬,只有原來新樓的不足6成

而這全是法律規定

任何令淨租金減少的情況出現,最終都會反映在樓價下跌上

因此日本人不愛買(新)樓,買自住樓和租樓一樣,在日本是消費行為,這和香港不一樣

看過日劇半澤直樹嗎?看過就知道日本人流行調職文化,老闆要你今年去大阪,明年回東京,下年上仙台,你屁也不能放半個,還有以轉校生為題材的動畫,電視也播了不少,居無定所,於是日本人更不想買樓

新樓新完後,各方面都維修過,維修基金沒有再提高的理由,淨租金相對固定,樓價就會進入橫行階段,因此只要避免選擇新樓,就能回避大部分的政策風險

除了這條法例以外,日本賣樓賺錢還要交增價稅,5年內賣出,賺到的部分交30%,超過5年後的要15%,直接消除炒賣樓宇的動力

明顯倒米的法例,何以一直不作改變呢?

樓價跌經濟差,日本人不好受,但死亡的樓市才能拯救日本

大家都知道,日本是戰敗國,沒有正式軍隊,亦沒有出兵的大義名份,不能在全世界眼底下主動挑起戰爭(想法引人先攻,再反撃就可以),而日本人口老化,勞動人口減少,體質也下降,能服兵役的人不多,讓年青人充軍,就沒有人工作交稅,老人就沒有人養,不徵兵又打不勝仗,而且勞動力死了就難以補充,少一個年輕男丁,就會少一對夫婦,子嗣肯定不會有,未婚的女子還可能會嫁出國,因此人口可能會以損兵數量的3倍比例減少,而老人又不減少,這對日本來說是致命的

同時日本缺乏資源,對進口能源非常依賴,能源進口已經令日本產生很嚴重的赤字,沒有多餘資金再進口糧食,因此糧食自給是最重大的問題

而地產和資本主義是可以把最善良的人變成最邪惡的魔鬼的,一旦地產昌旺,大量的農地,林地,水域就會強制轉變成地產項目,而且無法重新變回農林地,農民漁民上樓後亦不可能重操故業,而且人人熱衷於炒賣無心生產,產量和技能水平就會下降,由於日本無法通過軍事佔領的手段增加領土,因此本土的自然面積不可逆的減少就會令日本糧食產量不足,能出口的產品亦會變少,最終國家因為國民的貪念而滅亡

最終日本人選擇了自斷雙手雙腳,也要保全子孫根的做法,於是子孫根法就一直保留到現在

反正我的意思就是說,買新樓你必死無疑,信AA你實死無生

也許是這論點令本書出唔到

 日本樓供3代 --東方之珠,四小龍這些名詞,現在還有沒有人提呢?還是像董伯伯說,沒提到就是不存在?

雖然已沒有人再提,但印象還一直殘留在人們心中,香港人對著外地人時,優越感還會時不時顯露出來,外國人提到香港時通常還會用東方之珠形容

這個供3代的印象也是這麼一回事,90年代初,日本人的人工同現在差不了多少,就上面2250萬的樓,當時可能是要賣7500萬的

容我稍為轉一轉地點--早兩年的澳門

假設一對派牌夫婦月收入35000,以50%的壓力測試,二人可供樓的額度是17500,實用500呎的25年兩房,賣500萬借8成3厘息,20年月供22183,銀行不會批,25年月供18968,銀行也做不成生意,因此銀行必須放寬年限至30年,月供16864才能通過壓力測試

當人工不變,而這層樓賣700萬又如何?借8成560萬3厘息,30年月供23610,這已不是銀行減1厘半厘能解決的問題,當全部人都供不起的時候,銀行就會沒有生意,經紀吃谷種,經濟立即就會轉壞,因此銀行為放款不擇手段,經紀亦會蠱惑銀行放貸,這可是能拍成半澤直樹的劇本,此時銀行為了做成按揭的生意,必須將貸款年限放寬至60年!最後供款16780才能過關

如果不想令銀行冒險貸款,一是樓跌回500萬以下,二是讓夫婦加人工,由於日本人加不了人工,所以唯有樓價跌

實際上,日本經濟一直好不起來,大量銀行破產,就是源自當時無節操的放款

有60年按揭的話,我也可以只借十萬八萬再去買車位,然後扮成很慘的跟朋友說供3代,供3代並不是指樓價有多高,而是銀行的尺度有多鬆,樓價持續貴就會出現供3代,但反過來則不成立,供款期60年而業主供了10年後樓價跌大半的話,樓價不貴,但業主依然要繼續供50年,這樣業主會在往後的50年中不繼訴苦發放負能量,於是周圍的人都會產生供3代是負擔的印象

例如,現在我們在GOOGLE PLAY那麼搜尋按揭計算器,分別下載一個中文版的和日文版的計算器,可以看到中文版的很多貸款上限頂盡是40年,而日文版的則起碼50年,這不代表樓價,說明黑歷史曾經發生過,等於千年蟲問題未顯現前,電腦的年份標示是兩位數,問題顯現後才出現四位數一樣,用官話來說一般會稱之為歷史遺留下來的問題

在這裡給大家看看圖表,這是東京豐島區和新宿區近30年的地價


在最高峰的時侯,豐島區的地價達到每平方米900萬,而且當時的匯率更高,而現在只跌剩100萬,下跌了近9成,即是說,現在1000萬的二手樓,當年新樓時可能要賣1億以上的,就算當時做100年按揭也要破產,也許還有人不賢明地繼續還款到現在還未清,而別人現在卻用1000萬買樓,於是就出現了供3代的人和買便宜樓的人同時存在了

買樓會死人,我們可以利用日本老人這種心態買到平樓,同時亦因為這種心態,我們不可能找到老人接火捧

未死過的年輕人就可以接我們的火棒了,但日本年輕人本來不多,兼且日本女人不視被社會作勞動力,因此我們必須找年輕人多的市場

挷死資金--由於有增值稅的關係,雖然樓宇貶值而不產生實際影響,但其心理影響會令你傾向自挷5年,應對方法一是自願被挷,二是限制金額,三是只用閒錢,對於本身現金不多,買不起本土樓而把唯一的資金鎖在日本樓,實在本末倒置,筆者是非常不建議,最初錢很少的時候還是先想本地的方案吧

賣出即蝕大量手續費及增值稅--手續費就必定要蝕的,可以的話就選好一點的樓,令自已缺乏賣出的動機,要麼你要找出較好的退出時機,一是樓價升值後,以受稅款損失的前提下用生命值硬接,增值稅只會令你賺少而不會令你倒蝕,如果使用特殊手段令物業的賣出價短期內大幅上升,交稅後依然有利可圖,這一般適用於木屋及商舖,但不適用於公寓,二是雖然不升,但匯率還是變動的,如果日圓上升得多,你原價甚至更低賣出也會賺錢,而且不用交稅

匯率風險--把收租樓賣給外國人,對日本來說是自殺行為,產生長期的赤字只會令匯率更加積弱,不過匯率變化誰也說不準,我只是說一個因素而已,要規避匯率風險,借當地貨幣是最好的,反正日本長期赤字也不可能加息,但我們只能在買入大價樓時銀行才願借,當地銀行不太樂意借外國人,要令銀行借出,有兩個較有效的方法,一是成立日本公司,用公司名義借,二是自一筆過買入一些收租樓產生固定收入,買第二間時就有機會能利用收入証明來借錢,理論是這樣,實際上成功率不要太期待,由於買入大價樓時銀行願借,索性轉買舖位是不錯的選擇,最後,匯率風險是不能完全避免的,比如我們每日對兌人民幣已經是一個風險了,但不能避免不代表不能限制,如果投入的資金有限的話,匯率跌的損失也是有限錢,如果怎樣也想避免匯率風險,也可以在一筆過買入日本樓後,沽空同金額的日元,例如fxcm就有類似的服務,理論上可以用匯價對沖樓宇價值,不過這不是好方法,因為樓宇價值變化並非現金,而沽空的匯率變化是現金,較好的做法也是沽租金金額的日元,再用收租的日元現金進行平倉,這樣可以鎖定租金的港元價值,至於樓價當成浮雲好了,賣樓要等5年,進行5年的長期對沖執行上相當困難,話說回來,日元兌美元是貶了值不錯,但兌紐元或澳元之類的並不見得貶值多少,即是說港人不買日本樓而買了澳洲樓,匯損也是相近的,但澳州人買日本樓,匯價上損失卻不多,作為不同國家的業主,自然要作出相應的心理準備

自然災害--慨率的東西,0.01%和0.0001%的分別人也不會感覺得到,災害的話就算香港也不見得好很多,反正自然災害少的地方人禍就多,但天災很多都有保險而人禍卻沒有,日本地震的應對方法也就是不買地震帶,買些82年以後建的,買些樓價低而土地價值高的,最重要是提高心理承受能力,理論上有很多東西可以買保險,但不應期待,例如你害怕鹹蛋超人把房子拆了而買保險,結果真的強拆了保險公司也會硬說那是皮蛋超人,就算保險願賠,如果破壞面廣泛到一定程度的話,那保險公司也將不復存在,你最終只能認命,不要試著和天鬥和鹹蛋鬥,你能做的是逃到沒有鹹蛋的地方,以及控制投入的金額,例如大亞灣出事要賠幾萬億的話,保險公司不是傻子,寧可結業改名也不會理賠,小事靠保險大事靠政府是常識,至於地震保險本身,真的要買的話保費大約是樓價的千分之一,好像己包括了火險

貶值--新樓肯定會貶值,半新樓也會貶值,那麼選擇20年以後的舊樓就就不怕了,樓宇的內部情況各不相同,一樣條件的樓租金也有差別,資本化後的樓價就會有差距了,而且和香港的市場不同,日本人很多獨孤老人,不用留錢給後人,賣房子自己有錢食飯就算,日本人交稅多而賣樓蝕錢可以扣稅,賤賣的部份等於問政府拿回,於是有很多因素在日本容易買到低市價很多的樓,這等於價值投資的煙蒂法,買入低水的舊樓,由於翻新而加租的方法存在,因此資本化後會升值

租不出--日本整體的空置率13%以上,只計收租樓甚至達19%,可是如果不計木屋,不計鄉村,只計市中心的公寓,基本都租滿的,空置率不會超過10%,租出並不難,最大問題反而是每次招租前,必須找清潔公司清理,找師傅重舖牆紙地板這些行規,地產可不會事先向你說的,這樣會產生較長的空租期,因此必須找有利可圖具有充足的安全邊際的樓,用更大的利益去抵銷成本,不能為買而買去降低要求,有些情況下,你只要不是買垃圾樓,地產認為它不愁租,有些地產會主動提出包租你的樓,甚至願意簽包租數十年的合約,你是大房東,地產是二房東,你能收取無風險租金,代之為利益大減,視乎你的選擇


在此筆者建議各位採用一種思考方式,姑且叫做預算法好了,把手頭上的閒錢,撥出一筆稱作預算的東西,利用該預算進行投資,由於預算在事前已限定用途,限定金額,於是會產生一種一切都在予料之中的錯覺,雖然不能改變外在的利益影响,但卻能有效地降低內在的心理影响