如之前提到的,業主能以各種不同的形式簽訂租約,其中有些手段會影响分佔的管理費和維修費,因此我們選樓時所看到的資料數字,可能和實際不乎,有些樓宇的固定費用奇低,我們必須判斷費用是因為租客支付了而變低還是本身就低於正常,如果本身費用奇低,那麼它有很大機會加價而令淨租金及樓價下跌,必須避免


影嚮管理費


影嚮基金



那麼怎樣的管理費和維修基金才合適呢?

我們可以用平均法,筆者取樣各5間40戶以下,40-80戶,80戶以上的福岡市舊一房單位每平方米費用,取其平均值

40戶以下

例子1:4500管理費/3500基金/19.5米/38戶   231管理費/米  179基金/米

例子2:3500管理費/4000基金/19.5米/38戶   179管理費/米  205基金/米

例子3:4000管理費/3000基金/17.3米/38戶   231管理費/米  173基金/米

例子4:4700管理費/6110基金/22.9米/40戶   205管理費/米  267基金/米

例子5:4000管理費/2800基金/16.2米/34戶   246管理費/米  173基金/米

平均218管理費/米  199基金/米


60-80戶

例子1:5800管理費/4400基金/19米/60戶     305管理費/米  231基金/米

例子2:6400管理費/5400基金/22.4米/56戶   286管理費/米  241基金/米

例子3:5800管理費/5000基金/15.8米/48戶   367管理費/米  316基金/米

例子4:6000管理費/3500基金/19.8米/60戶   303管理費/米  177基金/米

例子5:4200管理費/6840基金/16.5米/51戶   254管理費/米  414基金/米

平均303管理費/米  276基金/米


80戶以上

例子1:5000管理費/2940基金/19.5米/81戶   256管理費/米  151基金/米

例子2:4000管理費/2970基金/16.8米/86戶   238管理費/米  177基金/米

例子3:5000管理費/2700基金/16.2米/97戶   308管理費/米  167基金/米

例子4:5000管理費/2980基金/16.2米/91戶   308管理費/米  184基金/米

例子5:2800管理費/3120基金/16.8米/122戶 167管理費/米  186基金/米

平均255管理費/米  173基金/米

可以看出,60戶左右的部分費用最高,可以理解為豪宅化,而戶數低於40戶的在偏辟地方,超過80戶的住戶太平民化,費用也低,由於筆者傾向建議買戶數多的,以18平方米為例,管理費一般為5000水平,基金為3000水平,只要達到這數目的,加價機率會較低,如遇上顯示數字為0的樓,我們也能大約估計到租金中已包含多少費用



用回這個例子,租金奇低,這樓宇估計管理費為5000水平,因此租金為2.4萬,這是簽了租金保証的樓,那麼租金原價為3-3.4萬之間,仍低於市價,200萬買來有利可圖

計算公式是這樣的,以一房為例,管理費5000,維維基金3000,市值租金3.2萬,如果只租28000誰也知到便宜,而例如租金22000,租客承擔管理費,這樣不會記載管理費數字,你需要自行評估或直接問地產,知道是5000了,即是租客的支出是27000,安全起見扣除1個月禮金,即2年租為總額的23/24或95.8%,27000/95.8%=28200,即有接近4000的加租空間,同一層樓如果是租17000,也是租客承擔5000管理費,不過帶租金保證,安全起見假設租金保證的損耗剩75%,就是22000/75%=29300,再加上禮金29300/95.8%=30600,這樣就不算便宜貨了

不過有利可圖是沒有錯,但是簽了租金保證合約時,有很多時是沒有解約方法的,如果沒有辦法收回重新租或包租公司主動加租,這潛在利潤就會一直實現不了


如果有賣走的打算,就不要選超過40年的樓,如果在地震帶更不要買1982年前的樓,地鐵站因為商業成份所以近任何一個地鐵站也可以,但火車站沒有商業成份所以效果差很多,再偏辟的地鐵站也會建地下街,但偏辟的火車站除了車站就甚麼都沒有,福岡市範圍的火南站的竹下,井尻以南,舞松原,柚須以東,唐原以北,下山門以西,這些範圍就不要碰


樓宇的固定支出不要超過租金的一半,如果租金包括費用,請用google調查同一大廈的單位的費用金額,保險甚麼的完全不要期待,必須限制投入金額,買樓時寧願細小一點也最少買兩間而不要一間大,年收入195萬內稅率較低,以6厘計算是3250萬,因此超過這金額的投入不乎合成本效益

表面回報率15%的日本樓,除去固定支出後回報可能還少於一半,即是說能夠達成“如何不用交費”的任務,買日本樓就可以立即發達,其實是有方法的,日本的木屋不用每月交管理費和維修費,只需在業主覺得必要時,才進行維修,基本上維修清潔都是業主親身上陣,就等同打一份工,日本房東懂投資的都是用貸款買木屋,立即多了現金流,自已不工作少交稅,每兩年多買一間這樣的,公寓是我們才會買


北斗神拳般強悍的雜費

這部分是倒米的,其他日本樓的書不可能有這種內容,請認真了解

日本樓的淨回報其實沒有想像中高,除因為有很多固定支出外,還有很多意想不到的隱藏開支

舉個例子,某樓連租約4萬,固定支出1萬,樓價是400萬,假設連雜費總價450萬買入,回報率為8%,以下開始數其他支出了

月租4萬,地產一般收取5%即2000管理費,但是4萬租是有消費稅的,以10%消費稅計算,即租客實際要交4.4萬的現金給地產,5%管理費實際是2200,而且還再交多次消費稅,即實收2420

由日本把租金匯到香港,一般匯款手續費3500-6000一次,假如一年兩次,即月支出600-1000,這裡假設稅後為800

差餉等支出每年假設5萬,約每月4200

淨租金3萬,餘下30000-2420-800-4200=22580,回報率剩5%,如用稅理士報稅,還要每年支出數萬

原來還有

日本銀行轉賬原來要收手續費的,神奇吧,每次600,租金每月非現金存入地產戶口時,每月就少收600

而且難保將來還會加價


 


例如上面是一些並不常見的收費,此外租地要交地租,郊外要交水管費等固定支出

年內租客搬走,樓空了出來,要找人清潔,找人翻新,再招租到入住可能需時一個月,期間雖不用交地產的管理費及匯款手續費,但損失一個月租金,同時因要支出一次性開支,20平方米可能要6-10萬,這裡超過兩個月淨租金,此外重新招租在日本需收取一個月佣金即4萬,稅後近5萬,由於淨租金只有3萬,因此相當於50日租金,租客退租會留下約一個月的裝修費可用於抵銷部分費用,可是新租客入住時要業主原來要支付換鎖費1.5-2萬,於是丟空一次,你等於損失2個月,由於租約是兩年的,即平均每年損失1個月,於是收租淨回報率其實不會比香港高,因此全世買為何只有日本的租金回報率特別高,其實日本真正的租金只是市場價而已

續約的話,日本不同於港澳,續約時地產也要收取續約費,有些地產會收取高達一個月租金的續約費,收費少的也要1萬,如果沒有大幅加租的空間,續約比較省事,如果有心賣樓,打高租金的陰謀請在數年前就要策劃好

使用サブリース租金保證合約會收取約20%手續費,但就不會斷租,不用重覆給地產佣金,因此以實際回報率來說損失不算多,存心收租的話還是有利用價值的

另外有一點不能忽視,就是固定支出的比例

舉例說,同樣實收3萬賣400萬的樓,例子1租4萬固定開支1萬,開支佔25%,例子2租6萬固定開支3萬,開支佔50%

例子1招租一次,其他開支同消費稅先不說,只說支付4萬佣金,相當於40日歲月

例子2招租一次,支付6萬佣金,相當於80日

即是說同樣樓價同樣固報,開支比例高的樓,實際回報率低得多,很單純的數學問題,例如東京比其他城市的回報率都低甚至低一半,可是其他城市的租金較低而令開支比例高,所以實際回報率相差未有太大

話說開支比例高的樓,通常會具有這些特征:戶數少,有電梯,露台大,地積比低

我想寫日本樓的其他作者及其讀者,手中恐怕已持有這類樓

買日本樓?你已經死了

別人笑我太瘋癲,我笑他人褲窿穿,此時筆者會低調地去買第二間

難度還要做冤大頭嗎?其實第二間起回報才會高,原因很簡單,佔開支比例大的報稅和匯款支出不用重覆支付,真正有效的是老二,第一間的回報率可能4%也沒有,但第二間開始6%是可以達到的

順帶一提,第一層不要買太便宜的,例如樓價200萬,扣除固定支出後收租17000,還有雜費,一年下來可能只剩12-13萬,一旦碰上退租,支付清理費裝修費佣金後隨時會變赤字,這並非收租的本意,為求當地能成為完全自給的系統,請務必把淨租金提升至每月3萬以上,這相當於投入600萬的水平,還有就是買賣費用的問題,便宜的樓一次費用可能超過10%,一買一賣就是20%了,由5年內於50%增值稅的關係,樓價升30%賣出才能打平,大價樓佣金佔比小只需升15%就可以打平了,所市“炒市”的人應該買大價樓,會搞小動作的人才好買下價樓


這一樓宇正在商談解約、現時淨租17000,如果解除サブリース,淨租金可達24000以上,樓價就會升至近300萬,接近40%,當然,忽然解約的東西多少也會有些風險,請自行評估

管理公司有些會有提供一些手尾服務,稱為レジデンシャルサポートサービス,實際上這是一項保險,每月支付數千保險公司就包了換鎖費,清潔費,裝修費,不會再向你咨詢全自動處理,賺錢原理也是一樣,如採用了這樣的服務,樓就等於變成傻瓜式的全自動吐錢機,當然,吐出來的不會很多