[樓]日本買樓攻略改(10)
2019-05-05 04:50:34 預設分類 日本樓 日本 美國 父親 跟著 波士頓 離開 水管 居住 波士 書時 雅子 樓實際選起來的示範
個人由於予算有限關係,會偏向便宜的小房子,但小面積也有壞處,因為租客行李少而且社會負擔少,會更容易遷出,加租雖易但反過來雜費多管理煩,相反大屋因為以家庭形式入住,行李多搬屋會有惰性而不易遷出,一住隨時住上三五七年,管理上會簡易得多,讀者未必如筆者一般貧乏,因此高單價大面積的也應列入考慮範圍
我們買入日本樓,目的不離兩種形式:
1.定期收入 2.低買高賣
1a.打算長期收租的,價錢升了也繼續收租
1b.打算長期收租的,價錢升了轉賣走
1c.打算長期收租的,價錢跌了也繼續收租
2a.打算低買高賣的,價錢跌升了賣走
2b.打算低買高賣的,價錢跌了變成收租
可以看出,選擇收租路線時,所有結果都是預算之中,可由自己決定,而選擇炒賣路線時,會有機會出現身不由己被逼接受另一形式的情況,確定性的投入叫投資,概率性的投入是投機,希望讀者在買入前先選定其中一種,兩者並行亦未嘗不可,但最好先明確心態
這以福岡為例子,為方便讀者判斷租值,筆者把租金和面積弄成表格以便對比
租值
這裡以例出“亮瞎狗眼”,“差點上釣”,“不入法眼”三種例子的形式說明
不入法眼
差點上釣
亮瞎狗眼
前兩個是同一屋苑不同單位,這3個參數上相對接近,同樣位於偏僻地區,430那個與另外相比,缺點是戶數太少,而且四周是小路,住在大屋及住在偏僻地區,必須考慮住客有車,因此有車位及向馬路的會好得多
460和470相比,表面上管理費不同,其實是細項拆了出來,在備註中會發現煤氣管和下水道的租金,加起來就和470的一樣了,香港的地產資料未必會列明,因此我們要特別注意,其次是470那個連租約而且租金不算低,460是空屋招租需要時間和佣金,實際支出會高於470,而且貴10萬將來賣時也會交少一些增值稅,因此如果不能用空室這點重重的還價,買貴的470會比460好
這房子40平方,西區租金市值6萬,現租5.7萬,扣除佔兩成多的雜費1.3萬,也有4.4萬剩,只是面積大地方僻清潔費等會貴些,回報依舊極高,而且在這屋子中生活命也長10年,大家可以在google搜“ヴォルフスガルテン伊都乃国”看看youtube影片甚麼才是人住的地方
*youtube已刪片
差點上釣
亮瞎狗眼
850戶數是44那個,面積29平方,折合於18平方的70戶,算是合格,不過這面積的行情是5萬多,是市價盤,並沒有低估,這樓宇最大的缺點是新,在10年免費保養的期間,現時6年,即5年後過了增值稅後,你會發現管理費等多了6000,樓價下跌為750萬
850戶數112那個,戶數完全沒有問題,管理費等基本也不會加,只是維修費少得出奇,估計是維修費計入租金中,6.3萬租金是比市價高一點點,我們可以理解為6萬租加3000維修費,費用估租金比例2成以下,這樓宇沒有問題面積也大,只是是市價盤沒有增值空間
900那個面積大,折合的戶數就不算少,而且因為非常老舊,維修費用已經到頂,費用佔租金的兩成半而且不會再增加,你不嫌舊就可以了,如果是地震帶這就是缺點應該買850那種,要因地制且,這舊樓最大的優點是面積大,這位置這面積的租金行情隨便也有7.5萬以上,因此有加租空間,本身租金回報不算太低而且可以稍為升值
不入法眼
差點上釣
亮瞎狗眼
380戶數40那個,很易看出問題-面積少戶數少,管理費不便宜維修基金不足,地皮是奀地位置也不好
370那個,戶數多,面積合理,管理費貴了些,但和維修基金一樣,多數不會上升,3.8萬市值租金時,費用佔兩成半多些,一切都很合理,問題是-這是空屋,經紀設定3.8萬的上限租金來設定樓價,雖沒有詐騙成份,但行為偏向賣家,它可能租到3.8萬,也可能租不到這數目,即使真的以3.8萬租出樓價也不會上升,萬一租不到就有機會貶值,以而且以3.8萬招租未必會立即找到租客,你有必要狠狠的還價至例如320的水平
390那個,參數和370那個基本相同,也能租3.8萬,你有4000的加租空間,相當於升值60多萬,而且管理費更便宜,樓也新一些,費用佔兩成半以內
亮瞎狗眼
補充一下,目標非常接近時的情況,380和395,面積差不多租金也是4萬附近,395那個會低一點,差距也就是三數千,不過費用佔的比例不同,假設380的租4.1萬,395的租3.8萬,分別加租6千及4千,此時380的費用佔租金的3成剩2.9萬,395只佔2成剩3萬,將來退租大家都要支附例如12萬的佣金及清潔費時,380需支付相當於125日的淨租金,而395只需118日,因為380面積大些清潔費可能還要貴一點點,於是395會比380好些少,當然你可以因應情況還價,讓380變的比395更具性價比
講價幅度要合理,通常一成以內是沒有問題的,而沒有合理理由大幅壓價會視為混吉,例如空屋那些就算合理理由
不入法眼
差點上釣
亮瞎狗眼
原則上筆者是不建議買這樣低價的樓的,因為費用佔租金大,退租一次隨時要你半年青春,而且樓宇買賣手續費隨時達到樓價的兩成,以120%買入,80%賣出,以低買高賣的形式來說下價樓不具備賺錢條件,長期收租不是大問題,但將來有點規模時想整合成一棟時蝕讓會肉痛
味皇你好
https://realblog.zkiz.com/lgaim/252102
日本買樓攻略改(6) 有用到地價來判斷
但係地價需要按業權份數拆返應佔地權價值嗎?
比如話
天神商業街地價578萬 70戶,博多站232萬但得30戶
要考慮呢個因素做調整嗎?
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