實際選起來的示範

個人由於予算有限關係，會偏向便宜的小房子，但小面積也有壞處，因為租客行李少而且社會負擔少，會更容易遷出，加租雖易但反過來雜費多管理煩，相反大屋因為以家庭形式入住，行李多搬屋會有惰性而不易遷出，一住隨時住上三五七年，管理上會簡易得多，讀者未必如筆者一般貧乏，因此高單價大面積的也應列入考慮範圍

我們買入日本樓，目的不離兩種形式：

1．定期收入  2．低買高賣

1a．打算長期收租的，價錢升了也繼續收租

1b．打算長期收租的，價錢升了轉賣走

1c．打算長期收租的，價錢跌了也繼續收租

2a．打算低買高賣的，價錢跌升了賣走

2b．打算低買高賣的，價錢跌了變成收租

可以看出，選擇收租路線時，所有結果都是預算之中，可由自己決定，而選擇炒賣路線時，會有機會出現身不由己被逼接受另一形式的情況，確定性的投入叫投資，概率性的投入是投機，希望讀者在買入前先選定其中一種，兩者並行亦未嘗不可，但最好先明確心態

這以福岡為例子，為方便讀者判斷租值，筆者把租金和面積弄成表格以便對比

租值


這裡以例出“亮瞎狗眼”，“差點上釣”，“不入法眼”三種例子的形式說明


不入法眼

 

差點上釣


亮瞎狗眼


前兩個是同一屋苑不同單位，這3個參數上相對接近，同樣位於偏僻地區，430那個與另外相比，缺點是戶數太少，而且四周是小路，住在大屋及住在偏僻地區，必須考慮住客有車，因此有車位及向馬路的會好得多

460和470相比，表面上管理費不同，其實是細項拆了出來，在備註中會發現煤氣管和下水道的租金，加起來就和470的一樣了，香港的地產資料未必會列明，因此我們要特別注意，其次是470那個連租約而且租金不算低，460是空屋招租需要時間和佣金，實際支出會高於470，而且貴10萬將來賣時也會交少一些增值稅，因此如果不能用空室這點重重的還價，買貴的470會比460好

這房子40平方，西區租金市值6萬，現租5.7萬，扣除佔兩成多的雜費1.3萬，也有4.4萬剩，只是面積大地方僻清潔費等會貴些，回報依舊極高，而且在這屋子中生活命也長10年，大家可以在google搜“ヴォルフスガルテン伊都乃国”看看youtube影片甚麼才是人住的地方

*youtube已刪片


不入法眼


差點上釣


亮瞎狗眼


850戶數是44那個，面積29平方，折合於18平方的70戶，算是合格，不過這面積的行情是5萬多，是市價盤，並沒有低估，這樓宇最大的缺點是新，在10年免費保養的期間，現時6年，即5年後過了增值稅後，你會發現管理費等多了6000，樓價下跌為750萬

850戶數112那個，戶數完全沒有問題，管理費等基本也不會加，只是維修費少得出奇，估計是維修費計入租金中，6.3萬租金是比市價高一點點，我們可以理解為6萬租加3000維修費，費用估租金比例2成以下，這樓宇沒有問題面積也大，只是是市價盤沒有增值空間

900那個面積大，折合的戶數就不算少，而且因為非常老舊，維修費用已經到頂，費用佔租金的兩成半而且不會再增加，你不嫌舊就可以了，如果是地震帶這就是缺點應該買850那種，要因地制且，這舊樓最大的優點是面積大，這位置這面積的租金行情隨便也有7.5萬以上，因此有加租空間，本身租金回報不算太低而且可以稍為升值


不入法眼


差點上釣


亮瞎狗眼

380戶數40那個，很易看出問題－面積少戶數少，管理費不便宜維修基金不足，地皮是奀地位置也不好

370那個，戶數多，面積合理，管理費貴了些，但和維修基金一樣，多數不會上升，3.8萬市值租金時，費用佔兩成半多些，一切都很合理，問題是－這是空屋，經紀設定3.8萬的上限租金來設定樓價，雖沒有詐騙成份，但行為偏向賣家，它可能租到3.8萬，也可能租不到這數目，即使真的以3.8萬租出樓價也不會上升，萬一租不到就有機會貶值，以而且以3.8萬招租未必會立即找到租客，你有必要狠狠的還價至例如320的水平

390那個，參數和370那個基本相同，也能租3.8萬，你有4000的加租空間，相當於升值60多萬，而且管理費更便宜，樓也新一些，費用佔兩成半以內


差點上釣


亮瞎狗眼

補充一下，目標非常接近時的情況，380和395，面積差不多租金也是4萬附近，395那個會低一點，差距也就是三數千，不過費用佔的比例不同，假設380的租4.1萬，395的租3.8萬，分別加租6千及4千，此時380的費用佔租金的3成剩2.9萬，395只佔2成剩3萬，將來退租大家都要支附例如12萬的佣金及清潔費時，380需支付相當於125日的淨租金，而395只需118日，因為380面積大些清潔費可能還要貴一點點，於是395會比380好些少，當然你可以因應情況還價，讓380變的比395更具性價比

講價幅度要合理，通常一成以內是沒有問題的，而沒有合理理由大幅壓價會視為混吉，例如空屋那些就算合理理由


 不入法眼


差點上釣


亮瞎狗眼

原則上筆者是不建議買這樣低價的樓的，因為費用佔租金大，退租一次隨時要你半年青春，而且樓宇買賣手續費隨時達到樓價的兩成，以120％買入，80％賣出，以低買高賣的形式來說下價樓不具備賺錢條件，長期收租不是大問題，但將來有點規模時想整合成一棟時蝕讓會肉痛

還有一點，例如大陸一房限購為例，你有大屋小屋也算一間，當你只有小房子時政治限制的成本是不成比例的，而日本樓買了後非常難賣出，持有貴屋會比持有細屋的各種管理成本低，比如每間屋收租過戶要600銀行手續貴，6萬租出600會比3萬出600相差一倍
但下價樓一般就是附著些不能解除的詛咒才會這樣的便宜，例如サブリース，如果我們理解這一點，下價樓也是有點用處的
170戶數少那個，最大問題就是戶數少，位置也非常之差，而且費用超自然地便宜，這面積的房子最起碼也租到2.8萬，現在才2.2萬，即是說有6000費用是隱藏在租金中了，如果只租2.6萬也有4000費用，以最少4000計算，8000的費用佔2.6萬的3成有多，不但買賣手續費多，而且收租不賺錢，難怪網上賣了整年也賣不出
180那個，位置不算太好也叫近火車站，面積有點小，可是租金1.4萬實在奇低，費用是隱藏在租金中，維修基金數目正常，而這面積正常管理費5000左右，即正確租金是1.9萬，這樓宇附帶了サブリース，以67-75％計算，住客支付的租金在2.5-2.8之間，雖有些少加租空間例如3000，但是租金由二房東管理公司說了算，加租空間小二房東加租的積極性會較低而寧願續約，能否加租只能守株待兔，費用佔比也大，不過卻由於基本租金奇低令地產收的管費費減少而得以中和，而這樣的樓很多也有レジデンシャルサポートサービス執屋保險可選用，加上サブリース，樓宇就成了不間斷的自動吐錢機，回報著實是不多就是
200那個和180的原理一樣，不過好處是面積大一些，這面積正常管理費6000左右，即正確租金是2.1萬，這樓宇也附帶了サブリース，以67-75％計算，住客支付的租金在2.8-3.1之間，加租空間更大一些例如6000，這樣二房東加租轉交我們的概率會變大，於是這一間比180優勝
選這些下價樓的目的不是著眼回報，而是著眼於中和費用，當我們買了第一層日本樓時，就有機會面對退租，交稅，報稅手續費等支出，特別是空租時沒有收入只有支出，總不能每次也由本地匯錢過去，因此買入一些專門用於維持系統自給自足的當地東西，這屬於戰術行為
本書由開始到現在，完全沒有提到日本樓市的前景甚麼的，因為本書關注的是樓宇本身，如何用不錯的價格拿下好房子，這方針無論在好市壞市也是通用的