居然有讀者做左味皇的鄰居,自己就相當意外,話說之前味皇又話唔買佢,又乜又物,果時最平都要百一二萬港紙,跟住味皇就放棄左,轉去南屏睇寫字樓,又係要百一二萬,睇唔啱最後打算上中山買電腦城,剛好經紀打電話話有蚊舖,最後居然買左,就結果而言,原來味皇所有的問題都係價錢問題
現家佢係同發展商簽9年託管合約,發展商再分租出去,發展商賺/蝕租金的差額同其他費用,同長實分拆酒店的模式是完全一樣的,我果間頭3年租6.5厘,6.5X1.1厘,同6.5X1.1X1.1厘,當佢280蚊/平方啦,出面市價可能只有200蚊/平方,雖唔排除租金可能高於市值,但發展商依然有機會蝕住做,新商場為左吸引租戶旺場,一開始以低於市價的租金招商是很常見的,3年後即使真係好旺場都好,重訂租金時收到更多租的機會都是一半一半,一開始高回報是為左引人買舖,佢出豉油我出雞,基本上想到的隱憂就只有這個
至於優點就同之前講的,樓上是大型屋邨,仲係收左一筆拆村補償的屋邨,而沃爾瑪又有免費巴士可以黐下金糠,交通影響範圍較大,變死場可能性較低,之前睇過九州城對面過商場,周圍基本百無,都唔怕死場人流仲幾多下添,益健果邊大量空置,因為未開張,岭秀城本身都要10月先開,到時先可作定論,以面積來計,果邊舖位全開的話規模會大過夏灣,可以吸引外來人流特別係食客(不過岭秀城商場定位過高,不知能否從蟻民中得到多少好處)
味皇之後可以收6.5厘,而味皇計劃開張後加價至4.2厘出售,即加價54%,由於存款利率有成3厘幾,因此回報率必須要高出利率一兩厘先叫合理訂價,有冇人上釣視乎商場的營運表像如何,無意外2半年內必走,之後買回6厘的中山電腦城或股,由於澳門買乜收租門檻都太高,直接在澳門放售銀碼細有4.2厘有人上釣的機會會較大,但只有今次我不敢說買家是水魚
大陸同港澳的城市規劃非常不同,住宅就是一大群純住宅,沒有包含地舖,但又另外找一個地方就整個純商場,將地皮的功能分開,例如華發新城同中信紅樹灣咁,結果小業主永遠都得不到自主業權,管理公司始終大過你,反過來說商埸舖成為主流,唐樓街舖變得奇貨可居,而珠海各地都有形形色色的商場,但市面上的放盤卻很少,也許商場舖意外地回報率滿足到人(雖可能極新又有返租所以不賣,像味皇咁怕死的始終都係非主流)
另外想提下,南屏睇果棟寫字樓(商住兩用),號稱珠海最高,味皇睇過幾鍾意,只是回報率未達標,不及工商舖,但絕對遠遠遠優於純住宅,買收租樓的可以考慮,味皇將來(N年後)必買....其實味皇只是認為買大陸住宅收租是劣劣劣而已