嘉里建設: 資產優厚, 派息穩定, 估值便宜

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最近筆者分別2次買入嘉里建設(00683), 第一次買入價19.84元, 第二次買入價是19.54元, 由於兩次買入數量一樣, 所以平均價大約是19.69元. 不過, 今天嘉里建設股價繼續下跌, 現價是19.14元. 筆者買入嘉里建設的主要原因是資產折讓, 而且派息也算穩定. 嘉建設每股帳面資產淨值56.73元, 表示PB只有0.337倍, 折讓高達66.3%. 集團過去5年平均派息每股0.9元, 歷史股息率4.7%.

對於嘉里
建設, 筆者看到市場主要看淡因素包括:

(1) 人民幣貶值對集團持有人民幣資產不利, 另一方面, 美元升值對集團的美元以及港幣借貸不利.

(2) 美國加息對集團的利息支出不利.

(3) 內地以及香港的房地產市道下行壓力

這次, 筆者主要說對頭2個因素的看法. 首先是人民幣對美元貶值的憂慮. 筆者想說, 沒有一個貨幣的匯率是永遠強勢. 記得幾年前, 人民幣才是"香勃勃", 相反美元是"鬼見愁", 香港人買的人壽保險通常是美元保單, 那時候香港憂慮幾十年後美元不知會貶值到什麼程度, 因此, 人民幣保單成為賣點. 幾年後的今日, 角色互換, 美元成為"香勃勃", 人民幣變成"鬼見愁". 筆者相信, 未來這種角色互換會重複又重複.

不過, 既然人民幣現在是弱勢, 就用人民幣貶值來看它對嘉裡建設的影響. 根據嘉里建設2014年的年報(雖然嘉里建設已經出了2015年的中期財報, 但中期財報資料披露不多), 集團持有人民幣現金和存款73.55億元(港元, 下同), 但同時有人民幣銀行借貸62.08億元, 表示人民幣淨現金是11.47億元. 不過, 集團同時有人民幣應付賬項62.07億元, 已經對人民幣淨現金形成自然對沖的作用.

至於美元以及港幣借貸方面. 集團持有美元和港幣的現金和存款39.67億元, 但同時有美元和港幣銀行借貸175.28億, 此外, 還有美元定息債券101.93億元, 表示美元和港幣的淨借貸是245.56億元. 是否太多呢? 這要看集團有多少資產. 集團持有投資物業帳面值568.16億元, 發展中物業帳面值465.13億元(註: 以成本入帳), 以及已落成之待售物業帳面值26.45億元(註: 以成本入帳), 物業資產總值1,059.7億元, 當中, 大約有42%或帳面值445億元屬香港物業. 集團還有帳面值57.28億元的自用物業, 包括酒店物業, 貨倉及物流中心, 職員宿舍等等, 這是以成本減折舊入帳. 此外, 集團還有帳面值203.59億元的聯營公司, 當中包括持有上市公司嘉里物流(636)42.49%股權.

集團每年利息支出大約12.53億元, 利息收入大約3.23億元, 表示利息淨支出大約9.3億元. 根據集團最新2015年中期報告, 集團物業銷售的確下滑了, 上半年物業銷售金額大跌了58%至17.38億元, 毛利更大跌70%至6.145億元. 不過, 集團物業租務收入半年有17.56億元, 按年增長19.15%, 毛利有14.66億元, 按年增長27.3%, 顯示集團投資物業的質素優良以及租金收入非常穩定. 此外, 集團還收取聯營公司貢獻股息1.81億元. 現金流不成問題, 事實上, 集團於2013年和2014年的利息覆蓋率分別為5.8倍和8.2倍.

總括來講, 集團無疑要面對內地經濟下行的壓力, 但集團資產優厚, 而且估值實在便宜, 派息穩定, 因此筆者投下信心一票.
發表時間:2016年1月18日 | 評論 (0) | 全文

今天買了一點合和(54)

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今天以26.45元買了一點合和(54), 每股帳面值52.23元, PB只有0.51倍, 平均股息率有4.53%.

合和最近10的派息記錄:

2005年: 50仙, 特別股息30仙
2006年: 84仙
2007年: 120仙, 特別股息35仙
2008年: 95仙, 特別股息495仙
2009年: 98仙, 十股送一股合和公路基建(737)股份
2010年: 99仙
2011年: 103仙, 特別股息45仙
2012年: 99仙, 特別股息40仙
2013年: 100仙
2014年: 110仙, 二十股送一股合和公路基建(737)股份
2015年: 120仙.


這樣的分紅記錄, 可以看到管理層全心全意照顧股東利益呀.
發表時間:2015年12月18日 | 評論 (1) | 全文

遠東發展(35)估值低, 潛在盈利能力高

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港股繼續疲弱尋底, 筆者繼續擁抱價值股, 事實上, 市況低迷是尋找價值股的好時機. 今次介紹另一支資產折讓股35遠東發展. 根據遠東發展最新中期報告, 截至九月三十日, 集團的股東權益有88.55億元, 已發行股份有19.176億股, 每股資產淨值為4.618元. 不過, 集團持有不少酒店物業, 土地以及停車場, 由於是自己用來經營, 因此, 是以成本減折舊入帳, 不能反映真正資產的市值, 如果將這些自用的酒店物業, 土地以及停車場按市價重估, 集團資產淨值增加至200.5億元, 相當於每股資產淨值10.45元.

此外, 集團私有化帝盛酒店的交易在10月14日完成, 並且增發1.5377億股, 由於私有化價錢較資產真正市值有折讓, 集團資產淨值進一步增加至234.97億元, 相當於每股資產淨值11.35元, 以現股價2.67元計算, PB只有0.235倍.

最近15年集團沒有供股記錄, 年年派息, 最近3年股息都有增長:

2013年: 13仙
2014年: 15仙
2015年: 16仙

以現價計算, 歷史股息率有5.99%. 集團經營往成績不俗, 看看最近5年的一些統計數據:










遠東發展有以下的主要業務:

1. 物業發展, 包括多元化的住宅物業發展項目組合,遍佈澳洲、上海、廣州、香港、倫敦及吉隆坡。帳面值67.24億元, 今年中期來自物業銷售的收入8.89億元. 發展中住宅物業之累計預售總值74.63億元, 預期項目竣工時將產生大量現金流.



2. 物業投資, 包括位於上海、香港、新加坡及墨爾本的零售及辦公樓宇, 帳面值30.04億元,今年中期收入2,574.1萬元.

3. 停車場業務, 包括351個停車場,約有70,700個車位。當中24個為自置停車場(19個位於澳洲、3個位於紐西蘭及2個位於吉隆坡),提供約6,700個車位, 帳面值30.04億元。其餘停車場組合包括位於澳洲、紐西蘭及馬來西亞的約64,000個車位,乃根據與第三方停車場擁有人訂立之管理合約經營。今年中期收入2.99億元.

4. 酒店業務, 經營20間自置酒店共約6,000房間(9間位於香港、5間 位於馬來西亞、4間位於中國內地、1間位於新加坡及1間位於倫敦)及12間發展中自置酒店, 共約3,044房間 (1間位於香港、1間 位於吉隆坡、1間 位於墨爾本 , 1間位於中國內地、1間位於柏 斯,3間位於倫敦及4間位於布里斯本). 帳面值96.26億元, 今年中期酒店業務及管理收益6.34億元.

集團最新投資是在今年11月16日, 與周大福企業以及Echo Entertainment Group合資發展澳洲布里斯本Queen's Wharf項目, 涵蓋位於布里斯本海濱黃金地段的3座由約2,000個單位組成之住宅大廈、5間世界級酒店、高檔餐飲及商業商舖以及一間賭場。預期項目之總核心發展建築面積為544,600平方米.

集團發展項目組合價值高達380億元, 顯示集團未來潛在的盈利能力. 集團自12月1日開始回購股份, 9天共回購了458.1萬股. 大股東今年也是不斷增持.





遠東發展資產折讓高達76.5%, 估值非常便宜, 是淡市收集的好對象.
發表時間:2015年12月18日 | 評論 (0) | 全文

莊士中國中期業績簡評: 資產折讓收息股好選擇

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/11/blog-post_28.html

股東淨利潤下跌18.46%至6,170.9萬元(港幣, 下同), 每股盈利4.07仙. 筆者的第一個關註點是股息, 中期股息維持每股1仙.

對於地產發展以及收租股, 筆者較看重資產負債表. 莊士中國持有以下資產:

1. 投資物業: 筆者最喜歡的資產. 投資物業帳面值大增92.44%或2.326億元至4.843億元. 期內租金及管理費收入增加40.3%至745.5萬元. 集團於中國持有的投資物業總樓面面積約88,410平方米, 完成比例已經由去年的25%增加至60%, 仍然有40%在施工當中, 也表示未來租金收入有進一步上升空間. 此外, 集團今年以1.24億元買入的東莞工業物業已經於九月訂立為期八年的租約, 每年租金約為人民幣640萬元. 因此, 下半年租金收入應該繼續有增長.

集團持有以下的主要投資物業:

1.1) 成都市的成都數碼廣場6樓, 總樓面面積爲4,255平方米.
1.2) 廣州富力盈凱廣場5個寫字樓單位
1.3) 東莞濱江豪園的商業物業
1.4) 廣州市莊士•映蝶藍灣的商業物業
1.5) 鞍山市莊士•中心城的商業裙樓
1.6 東莞長安的工業物業,總樓面面積約39,000平方米

此外, 集團還持有佔59.5%權益的廈門市逸 • 水療度假酒店, 包括30幢別墅, 總樓面面積約8,300平方米, 將以長期租約出租, 另外設有一幢提供100間客房的獨立度假酒店及出租式公寓, 總樓面面積為9,700平方米, 別墅及公寓已開始招租, 預期2016年第一季正式落成.

2. 物業發展: 帳面值21億元, 這是按成本入帳, 實際價值應該超過帳面值. 主要項目包括:

2.1) 廣州市莊士․映蝶藍灣, 為一個綜合社區, 第一及第二期總樓面面積260,800平方米, 已經落成, 包括34幢高層住宅大廈, 共提供2,077個住宅單位, 以及22幢別墅. 尚未售出之住宅物業的金額約為2.48億元人民幣, 而上次未期報告尚未售出的住宅物業金額約爲2.9億元人民幣, 表示期內只售出了4,200萬元人民幣. 第三期將包括兩幢高層住宅大廈及14幢別墅, 總樓面面積約54,000平方米, 待建中.

2.2) 東莞市莊士新都濱江豪園, 第一及第二期總樓面面積合共約150,300平方米, 已經落成並提供1,239個住宅單位. 尚未售出之住宅物業的金額約為6100萬元人民幣, 而上次未期報告尚未售出的住宅物業金額約爲1.3億元人民幣, 表示期內售出了6,900萬元人民幣. 第三期總樓面面積約為40,000平方米, 預計將於2016年第二季前完工, 預售已於今年十月展開, 超過95%單位已預售, 未完成交易的已簽約銷售為約3.55億元人民幣, 一旦交樓後便可確認為收益, 餘下可供出售單位涉及金額約1,300萬元人民幣. 第四期總樓面面積約為83,000平方米, 待建中. 其餘部分樓面面積約為233,000平方米, 有待計劃開發.

2.3) 鞍山市莊士•中心城兩座分別爲27和33層高的雙子大廈, 作住宅和服務式住宅之用, 總樓面面積約爲6.3萬平方米. 該項目落於市中心鐵路站旁的黃金地段, 預計於未來數月展開前期推售.

2.4) 鞍山市莊士廣場, 可發展總樓面面積達39萬平方米, 是一個包含辦公室大樓, 零售, 餐飲, 娛樂設施以及住宅大樓的大型綜合發展項目. 仍然規劃中.

2.5) 屯門業旺路項目, 住宅和商業的可發展樓面面積分別爲10,862平方米和2,428平方米, 預期2018年可以預售樓花.

3) 金融資産: 分別是帳面值1.839億元的可供出售之金融資產, 主要包括持有上市公司北海集團(701)17.07%股權, 以及深圳市同心投資基金股份公司的3.4%權 益, 期內錄得388.9萬元利息收入. 此外, 還有帳面值2,426.5萬元的持作交易金融資產, 主要是七年期高收益債券, 孳息率爲8.375%的香港上市債券, 期內錄得97.4萬元利息收入, 以及46.3萬元公平值收益.

4) 現金以及銀行存款: 減少2.05億元至7.063億元, 銀行借款減少5,189.5萬元至5.71億元, 淨現金下跌53%至1.35億元.

集團現金減少跟國內物業銷售減少, 導致資金回籠速度放緩息息相關. 事實上, 期內物業銷售下跌40%至3.59億元. 主要原因是內地房地產市場競爭激烈, 去庫存壓力強大, 尤其是在二三線城市. 幸好, 內地政府已推出多項政策促進房地產市場的穩定與健康發展, 加上存款準備金率及利率下調, 限購令與貸款限制放寬, 有助激活物業市場. 集團於下半財政年度可供出售之物業為約值5.78億元人民幣, 希望有佳績出現. 建議管理層增加投資物業組合, 以擴大租金收入基礎.



集團每股資產淨值1.57元, 以現價0.47元計算, PB只有0.3倍. 集團過去4年的股息分別為: 3仙(2011), 3仙(2012), 5仙(2013), 4仙(2014). 預期今年全年派息每股3仙, 預期股息率6.38%. 莊士中國是資產折讓收息股的好選擇.

發表時間:2015年12月7日 | 評論 (1) | 全文

英皇國際: 北京朝陽區北京英皇集團中心明年有租金收入了

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/12/blog-post.html

根據英皇國際最新通告, 英皇電影向英皇國際租用北京朝陽區北京英皇集團中心第B1、B2M、B2 樓各層之部份,總實用面積約為6,476平方米。租賃協議由2016年7月1日開始, 為期10年.

租金用兩種計算方法, 每月基本租金或營業額租金, 取較高者為真正租金.

方法一: 每月基本租金



相當於每年租金收入大約497萬港元, 平均租金為每平方米768港元.


方法二: 營業額租金
1. 相等於電影院票房營業額租金之10%至18%
2. 小賣部銷售額之7.5%
3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費

期望其他面積陸續租出.
發表時間:2015年12月7日 | 評論 (0) | 全文

北京英皇集團中心簡介

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/12/blog-post_3.html

北京英皇集團中心由4.7萬平方米的20層國際甲級寫字樓及2.2萬平方米的6層商業娛樂區組成, 總建築面積約10萬平方米.

地上1層至4層為高端商業樓層,5層至25層為國際甲級寫字樓,地下擁有425個停車位。

整體佈局是, 地下定位為擁有10個影廳的北京首家“英皇電影城“,地上1至2層為高端零售名品定製,3層是多國餐飲,4層定位為高端商務餐飲和運動生活體驗區, 餘上20樓層均為設計標準先進的寫字樓辦公樓層.


北京英皇集團中心涵蓋了高端品牌零售、多國美食餐飲和健康生活體驗的商業舖位, 以及20層方正格局的甲級寫字樓. 處於北京東長安街中央商務核心區,將成為英皇集團在中國的標誌.寫字樓. 處於北京東長安街中央商務核心區,將成為英皇集團在中國的標誌.
發表時間:2015年12月7日 | 評論 (1) | 全文