4大理由為何北京英皇集團中心的第一份租約的租金表面較低

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/12/4.html

第一, 北京英皇集團中心是一個全新的商業大樓, 通常一個新的商業大樓開始招租的初期, 租金都會比較優惠, 例子一, 瑞銀UBS於2003年租用中環國際金融中心IFC, 同大業主港鐵簽了十年長約, 月租470萬元, 但有長達41個月的免租期, 實際月租只是309萬元. 10年期滿後, 新租金馬上增加至3,000萬元一個月, 差不多是舊租金的10倍. 例子二, 2007年投資銀行摩根士丹利租用環球貿易廣場(ICC)第一期, 平均呎租只有約35元, 計及免租期後, 實際租金更低至30元, 只是同時期中環交易廣場的三分一.

第二, 這次跟英皇電影簽的是北京英皇集團中心的第一份租約, 起帶頭作用, 而且電影院可以帶來人流, 並且有利提升北京英皇集團中心的知名度. 投資電影院在一間全新的商業大樓需要面對相當程度的經營風險, 給予一些優惠也是無可厚非.

第三, 今次租約的租金有2種計算方法, 基本租金只是保底的金額, 還有另一個以營業額分享比例的計算方法, 包括以下3項的總和, 然後取較高者為真正租金.


1. 電影院票房營業額租金之10%至18%, 加上
2. 小賣部銷售額之7.5%, 加上
3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費

第四, 一般來講, 一座商業大樓最值錢的地方是在地面上的, 尤其是地面街鋪這一層, 但是地下的, 通常只做停車場, 不是太值錢. 大家不要忽略, 這次租給英皇電影, 全部是在地下的, 一般用來做停車場的面積, 現在能夠用來做可以帶動人流, 提升大樓知名度的電影院, 這不是一般經營者能夠做到的. 換句話說, 如果是其他發展商, 地下的面積可能全部只是用來做價值較低的停車場.

最後想說一些公道話, 做生意不要斤斤計較, 永遠只想自己賺到盡, 也要從對方(租戶)的角度著想, 最好是達到雙贏, 才可以長遠維持.
發表時間:2015年12月7日 | 評論 (0) | 全文

英皇娛樂酒店發盈警

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/11/blog-post_3.html

這是10月30日英皇娛樂酒店出盈警當晚筆者在雪球的貼文:

英皇娛樂酒店發盈利警告, 預計截至 2015 年 9 月 30 日止 6 個月(「本期間」)之綜合溢利淨額將錄得顯著減少.

該綜合溢利淨額下調主要由於﹕

(1) 澳門物業市場下滑引致酒店物業價值錄得虧損淨額。然而,該虧損淨額為非現金項目,將不會對本集團之業務構成直接影響;

(2) 2015 年 8 月人民幣突然貶值引致本集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損。然而,銀行利息收入抵銷了部份該滙兌虧損之影響;

(3) 經濟下滑引致收入出現溫和下調。

筆者意見: (1) 和 (2) 是意料之中, 幸好, 人民幣最近已經回升了不少, 而酒店物業重估損失是非現金的變動. 筆者原本最擔心的是第3項 (收入), 管理層的評語是"溫和下調", 這個盈利警告反而令筆者比較安心. 事實上, 從最近其他澳門賭股公佈的第3季業績, 貴賓廳收入跌幅較中場大. 不過, 英皇娛樂酒店的強項是貴賓廳, 相信跌幅溫和甚至有機會平穩. 如果中場的跌幅能夠控制在20%水平, 已經相當不錯.
發表時間:2015年11月15日 | 評論 (0) | 全文

彩星集團持續回購, 為股東增值

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/11/blog-post_4.html

巴菲特看中IBM的其中一個原因是因為IBM宣佈拆巨資回購股份. 彩星集團今年以來共回購了4,678,000股, 估計共花資金不少於3,742.4萬元, 相當於每股派息0.168元給股東, 加上期間二次股息, 中期股息7.5仙和未期股息27.5仙, 表示今年以來共派了每股51.8仙給股東, 以現價8.8元計算, 息率有5.89%, 以現金股息計算, 股息率有3.98%.

集團每股資產淨值28.1元, PB 只有0.313倍, 集團持有現金及銀行存款13.17億元, 銀行借款只有5.4億元, 表示淨現金(Net Cash)為7.766億元, 經調整非控股權益後每股淨現金為3.17元, 集團總負債只有9.614億元, 表示集團持有現金扣除總負債之後仍然有淨淨現金(Net Net Cash) 3.55億元, 經調整非控股權益後每股淨淨現金為1.45元, 扣除淨淨現金後的PB更低至0.276倍.

集團主要的資產還包括:

1) 帳面值57.1億元的投資物業. 主要持有以下物業:

1.1) 位於尖沙咀黃金地段廣東道, 總樓面面積約10.74萬平方呎的彩星集團大廈.

1.2) 位於屯門的彩星工業大廈, 總樓面面積達31.7萬平方呎, 鄰近屯門地鐵站, 而且處於物流網絡的重要接駁點.

1.3) 香港半山麥當奴道半山樓25個住宅單位, 總樓面面積超過4.5萬平方呎. 中半山麥當勞道是傳統豪宅區, 環境幽靜但距離中區核心商業地只需數分鐘車程, 半山樓的樓齡已經有60年, 具有重建價值.

1.4) 兩個位於英國的投資物業, 總樓面面積達2.143萬平方呎. 這是筆者最不喜歡的資產, 建議管理層將之出售套回現金.

2) 持有6億股上市公司869彩星玩具, 如果將彩星玩具全部股權以現股價1.61元出售, 可套回現金9.66億元, 如果全數派給股東, 每股可收取現金4.347元, 是現股價的49.4%.

即使不計玩具業務, 而單單只計集團持有的投資物業, 扣除經調整非控股權益後的總負債, 每股資產淨值仍然高達26.9元. 集團要維持派息每股0.325元只需要資金大約7,332萬元, 集團上半年租金及物業管理業務收入已經有一億零四百三十萬元, 表示單靠收租業務已經足以維持派息.


總結, 彩星集團資產折讓大, 估值便宜, 集團財務一流, 租金收入穩定, 預期集團會繼續回購股份, 持續為股東增值.
發表時間:2015年11月15日 | 評論 (1) | 全文

聯合集團: 可以慢慢贏的公司

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/11/blog-post_14.html

筆者相信聯合集團是可以慢慢贏的公司, 請看以下事實:

如果有投資者在2011年12月30日以收市價19元買入聯合集團, 並且持有至今. 期間共收取股息4.85元, 以現價38.5元計算, 持有接近4年的總投資回報率為128.16%, 同時期如果持有代表恆生指數表現的盈富基金, 股價升值加上股息的總投資回報率為38%, 聯合集團跑羸盈富基金90.16%.

如果有投資者在2012年12月31日以收市價25.3元買入聯合集團, 並且持有至今. 期間共收取股息4.3元, 以現價38.5元計算, 持有接近3年的總投資回報率為69.17%, 同時期如果持有代表恆生指數表現的盈富基金, 股價升值加上股息的總投資回報率為9.32%, 聯合集團跑羸盈富基金59.85%.

如果有投資者在2013年12月31日以收市價30.9元買入聯合集團, 並且持有至今. 期間共收取股息3.15元, 以現價38.5元計算, 持有接近2年的總投資回報率為23.65%, 同時期如果持有代表恆生指數表現的盈富基金, 股價升值加上股息的總投資回報率為3.41%, 聯合集團跑羸盈富基金31.38%.


如果有投資者在2014年12月31日以收市價32.5元買入聯合集團, 並且持有至今. 期間共收取股息1.65元, 以現價38.5元計算, 持有接近1年的總投資回報率為23.65%, 同時期如果持有代表恆生指數表現的盈富基金, 股價升值加上股息的總投資回報率為負1.01%, 聯合集團跑羸盈富基金24.55%.


此外, 聯合集團也持續回購股份, 2011年12月5日, 聯合集團已發行股份數目有204,334,060股, 到了2015年11月4日, 已發行股份數目降至只有183,256,118股, 表示大約4年時間集團回購21,077,942股, 股份數目減少了10.32%.


聯合集團是筆者價值組合第7大持股, 聯合集團的分析報告, 下次有時間會寫.

發表時間:2015年11月15日 | 評論 (1) | 全文

匯豐控股會增加派息或者回購股份嗎?

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/11/blog-post_7.html

匯豐管理層已經表示會將資本投放在效率較高的地區, 主要是亞洲, 尤其是中國, 相反, 會削減低效益地區的業務, 例如歐洲, 美國, 土耳其等等. 因此, 管理層提出於2017 年底前減少 2,900 億美元風險加權資產的目標, 而年初至今匯豐已經累減 820 億美元的風險加權資產, 已完成近 30%目標.

管理層打算將削減2,900 億美元風險加權資產當中的1,500億美元風險加權資產投入亞洲市場, 然而, 由於亞洲尤其是中國經濟放緩, 雖然第3季削減了380億美元風險加權資產, 卻只能重新投放當中的50億元風險加權資產.

管理層已經表明, 如果超額資本(Excess capital)未能找到高效益目標, 會將之回饋股東, 形式包括增加股息和回購股份.

截至今年第3季, 匯豐的普通股權一級比率(CET1)有11.8%, 預期出售巴西零售和保險業務交易完成後, 普通股權一級比率會增加至12%以上. 超過12%的資本會被視為超額資, 回饋給股東.

匯豐的總風險加權資產高達11,434.79億美元, 如果將1%派給股表示有114.3479億美元或887.34億港元, 每股可分得4.53元, 而這是恆常派息之外的額外股息, 筆者本意並非指匯豐會派特別股息, 而是讓大家有個概念, 如果將相當於1%風險加權資產的資本分給股東, 每股大約可分到多少錢, 相信匯豐在有超額資本的支持下, 更有能力和空間去實行漸增式的派息政策.​

去年匯豐每股派息50美仙或3.88港元. 管制層面臨落臺壓力, 為取悅股東, 加上集團資本充裕, 筆者預期未期股息會由20美仙增加至21至22美仙.

昨晚美國發表強勁的十月份就業數據, 債券大王格羅斯甚至揚言聯儲局十二月百分百會加息, 利率期貨推算的十二月加息機會率, 由之前的56%跳升至72%. 受加息機會升溫影響, 一眾美國金融股股價上升, 摩根大通和花旗銀行分別上升3.04%和3.18%, 保險股宏利金融也上升2.63%, 顯示加息對金融股影響正面.
發表時間:2015年11月15日 | 評論 (0) | 全文

英皇娛樂酒店發盈警

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/11/blog-post_3.html

這是10月30日英皇娛樂酒店出盈警當晚筆者在雪球的貼文:

英皇娛樂酒店發盈利警告, 預計截至 2015 年 9 月 30 日止 6 個月(「本期間」)之綜合溢利淨額將錄得顯著減少.

該綜合溢利淨額下調主要由於﹕

(1) 澳門物業市場下滑引致酒店物業價值錄得虧損淨額。然而,該虧損淨額為非現金項目,將不會對本集團之業務構成直接影響;

(2) 2015 年 8 月人民幣突然貶值引致本集團持有之離岸人民幣存款錄得滙兌虧損。然而,銀行利息收入抵銷了部份該滙兌虧損之影響;

(3) 經濟下滑引致收入出現溫和下調。

筆者意見: (1) 和 (2) 是意料之中, 幸好, 人民幣最近已經回升了不少, 而酒店物業重估損失是非現金的變動. 筆者原本最擔心的是第3項 (收入), 管理層的評語是"溫和下調", 這個盈利警告反而令筆者比較安心. 事實上, 從最近其他澳門賭股公佈的第3季業績, 貴賓廳收入跌幅較中場大. 不過, 英皇娛樂酒店的強項是貴賓廳, 相信跌幅溫和甚至有機會平穩. 如果中場的跌幅能夠控制在20%水平, 已經相當不錯.
發表時間:2015年11月15日 | 評論 (0) | 全文