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博富臨置業(225.HK): 龔如心遺產股另一寶藏

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2016/05/225hk.html

最近龔如心遺產股之一的丹楓控股受到市場熱捧, 今次介紹另一支龔如心遺產股.

公司簡介:

博富臨置業有限公司(#225.HK)於一九七零年八月二十一日在香港註冊成立,並於一九七二年十二月十九日在香港聯合交易所有限公司上市。

集團之主要業務為物業投資、物業發展及管理、音響視聽器材買賣及控股投資。

大股東黃達漳及家族成員持有52%股權, 龔如心女士(已逝世)遺產管理人則持有20.7%股權.

業務概況:

一. 物業投資及管理:

集團的最重要業務是持有投資物業收租. 截至2016年3月31日, 集團的投資物業帳面值42.03億元(港元, 下同), 佔集團總資產的90.82%. 2016年中期投資物業為集團貢獻租金及管理費收入5,569.6萬元, 增長11%, 表現平穩.
集團主要持有以下投資物業:

1. 薄扶林區美景臺44個住宅單位, 總建築面積約8,920平方米, 以及地下舖位, 總建築面積約314平方米. 美景臺是集團在七十年代自行發展的大型屋苑, 並保留部分住宅單位作長線投資至今. 美景臺座落香港島西面海岸薄扶林區。屋苑配套設施齊全,提供實用4房單位,並設有大陽臺,享有南丫海峽景觀。鄰近堅尼地小學,西島中學及數碼港。往中區車程約20分鐘。美景臺最近的成交價大約是15,900元平方呎(建築呎價). 以此推算, 集團所持美景臺物業共值大約15.8億元.

2. 淺水灣赫蘭道3號至4號兩座獨立屋共提供12間豪華公寓, 總建築面積約3,556平方米. 赫蘭道獨立屋位於港島南區淺水灣及舂坎角之間一處寧靜的地區,該物業被南灣及淺水灣的壯觀景色所包圍。單位擁有特大陽臺,俯瞰整個南灣泳灘。集團所持赫蘭道物業估計市值超過35億元. 此外, 這兩座獨立屋有不俗重建潛力, 一旦重建可提升樓面面積多達4成.

3. 堅尼地道的顯輝豪庭30個3房單位, 總建築面積約4,102平方米. 顯輝豪庭位於傳統豪宅區, 步行數分鐘可到灣仔區, 往銅鑼灣車程也只需約數分鐘。集團所持顯輝豪庭物業估計市值超過7.7億元.

4. 灣仔樓高24層的利臨大廈, 總建築面積約8,347平方米. 利臨大廈位於灣仔的商業心臟地帶,交通四通八達。物業距離灣仔地鐵站僅一分鐘步程,附近之行人天橋接駁會議展覽中心及政府大樓,徒步可達。集團所持利臨大廈估計市值大約11.7億元.

5. 葵湧偉倫中心II期13樓及14樓, 總工業樓面建築面積約4,760平方米. 偉倫中心II期於1989年落成, 毗鄰葵芳廣場,周邊食肆林立,距離葵芳港鐵站僅10分鐘步程,各項配套完善, 估計市值大約2億元.

6. 薄扶林道88號A1樓, 總建築面積約155平方米, 估計市值大約0.25億元.

7. 北京朝陽區京達花園住宅單位, 總建築面積約1,987平方米.

二. 視聽器材買賣:

集團藉附屬公司大象行從事視聽器材買賣, 2016年中期營業額1,090.8萬元, 下跌28.7%.

三. 證券投資:

1. 集團持有可供出售金融資產帳面值800萬元, 是早年投資一間非上市鐘錶公司的少數股權. 雖然帳面值只有800萬元, 但近年派股息給集團卻非常豐厚, 2012年提供了850.7萬元股息收入, 2013年提供了1,402.2萬元股息收入, 2013年提供了2,305.6萬元股息收入, 2015年的股息收入更高達2,373.2萬元.

2. 持作買賣金融資產帳面值4,459.5萬元, 主要為香港上市之股本證券.

財務狀況:

集團的經營策略是專註物業投資, 靠投資物業賺取足夠之經常性租金收入以抵償包括行政費用、財務成本及股息在內之營運開支. 由於投資物業提供穩定的淨現金流, 集團的財務狀況不斷改善, 由淨負債轉為淨現金. 截至2016年3月31日, 集團持有現金1.717億元, 銀行貸款只有0.7億元, 整個集團的總負債也只有1.575億元.

以下是集團過去7年帳上現金的情況:

2009年: 淨借貸9,315.3萬元
2010年: 淨借貸5,767萬元
2011年: 淨借貸1,891.8萬元
2012年: 淨現金3,060.6萬元
2013年: 淨現金4,892.4萬元
2014年: 淨現金6,650.8萬元
2015年: 淨現金1.03533億元

未來展望與估值評價:

筆者曾經問過集團主席, 將來如果有新的投資, 集團會買地自己建樓, 還是收購現成的投資物業. 主席說現在香港建築成本高, 買地建樓時間長, 不確定性高風險大, 集團已準備就緒, 靜待時機, 會透過收購已落成物業, 進一步加強投資物業組合, 以賺取經常性租金收入.

集團大股東和管理層在薪酬方面非常節制, 主席兼董事總經理的總薪酬只有206.5萬元, 整個集團共有員工九十六名, 包括董事酬金的總薪酬支出只是一千七百一十萬元, 平均每位員工每年的薪酬不到18萬元. 顯示大股東是誠實可靠.

集團每股淨資產40.5元, 每股淨現金0.92元, 每股派息0.27元, 以現價12.26元計算, PB只有0.303倍, 股息率2.2%. 由於集團的投資物業以豪宅為主, 租金收益率較低, 但升值能力較高, 筆者估計投資物業真正市價較帳面值高超過70%. 集團股息率比較低, 成交量低, 是受市場忽略的冷門股, 但估值便宜, 集團財務狀況良好, 淨現金越來越多, 建議集團增加派息和回購股份, 必能大大刺激股價.

總結:

優點:

1. 集團資產折讓大, 以帳面資產淨值計算, PB只有0.303倍, 真實資產淨值遠超帳面資產淨值, 估計真正PB在0.2倍甚至以下.

2. 集團財務狀況越來越好, 本身銀行借貸很低, 只有0.7億元, 每年經營淨現金流入超過6千萬元, 而每年分派股息不到3千萬元, 因此, 帳上淨現金越來越多, 有能力增加股息分紅.

3. 從大股東領取薪酬之節制程度可以看出大股東是誠實可靠, 沒有佔小股東便宜.

缺點:

1. 集團的投資物業主要是豪宅, 租金收益率較低. 此外, 豪宅的租客通常是企業的外籍高級僱員. 好處是這些外籍僱員是用公司的住房津貼交租金, 出現欠繳租金的機會很低, 但壞處是這種租務很受環球經濟影響, 一旦企業住房津貼預算緊縮, 集團的高檔住宅物業出租率和租金收入便會受到不利影響.


2. 集團股票成交量低, 有流動性風險
發表時間:2016年6月6日 | 評論 (0) | 全文

高折讓低風險悶股: 博富臨股價跟隨資產淨值升值的步伐

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/02/blog-post.html

乘去年第4季的餘威, 加上人行突然全面調低金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點, 但內地A股反而節節敗退, 執筆之時上證指數今年以來下跌4.9%, 代表恆生國企表現的#2828 恒生H股ETF也下跌了1.42%, 跑輸同期代表恆生指數的盈富基金, 後者上升了5.5%, 的確始料不及, 股市"估市"也. 在此亂世筆者認為最簡單而盈利的生意是持有投資物業收租. 今時今日如果有公司想增加投資, 下策是買地起樓, 因為發展需時, 時間就是風險, 既要承擔負債的利息, 期間又沒有收入, 落成之時的市道更是未知之數. 中策是買一幢現成的物業收租, 馬上有租金收入. 上策是以折讓價回購自己公司股票, 尤其是那些有巨大資產折讓的公司, 即回購公司即賺錢, 簡單而有效, 但不見得有很多公司的大股東願意做.

今次介紹另一支冷門資產折讓股#225博富臨置業. 集團每股資產淨值為38.55元, 以現價11.9元計算, 市帳率只有0.309倍. 不要看低這種冷門股, 時光倒流至5年多前, 2009年11月18日集團公佈當年業績, 當時每股資產淨值為19.66元, 如果有投資者以當日收市價5.12元, 即市帳率0.26倍, 買入並持有至今, 期間共收股息1.32元, 總回報率為1.582倍, 基本上,這類冷門股的股價跟隨資產淨值升值的步伐.

集團的主要業務是持有投資物業收租. 集團的投資物業帳面值40.19億元, 佔集團總資產的91.05%. 投資物業包括薄扶林區美景臺44個住宅單位, 總樓面面積約99,343平方尺, 淺水灣赫蘭道3號至4號共12間豪華公寓, 總樓面面積約38,257平方尺, 位於傳統豪宅區堅尼地道的顯輝豪庭30個3房單位, 總樓面面積約44,131平方尺. 此外, 還有灣仔樓高24層的利臨大廈, 總辦公室面積約89,800平方尺, 以及葵湧偉倫中心II期13樓及14樓, 總工業樓面面積約51,210平方尺. 至於內地則有北京朝陽區京達花園住宅單位, 總樓面面積約21,377平方尺. 2014年投資物業為集團貢獻租金及管理費收入9,863.1萬元, 表現非常穩定.

值得註意的是, 集團有一項可供出售投資, 是多年前投資一間非上市鐘錶公司的少數股權, 雖然帳面值只有800萬元, 但最近3年分別提供股息收入高達850.7萬元, 1,402.2萬元和2,305.6萬元, 2015年到底會派多少股息, 的確令人期待. 此外, 集團持有現金持續增加, 2010年集團持有現金只有333萬元, 淨負債5,767萬元, 到2014年集團持有現金已經增加至1.52億元, 淨現金6,650.8萬元, 因此, 集團最近4年每年派息也持續增加, 由2011年的每股0.2元增加至2014年的0.27元. 此外, 赫蘭道住宅樓宇翻新工程已經完成並推出市場放租, 有利增加租金收入. 總括來講, 博富臨股價對資產折讓接近7成, 估值便宜, 股息率較低但有望持續增長, 屬低風險的選擇.
發表時間:2015年2月16日 | 評論 (0) | 全文