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價值組合今日的變動

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2016/03/blog-post_18.html

1. 今日出售部分#367士機構,始終今年升幅已有20%,鎖定部分利潤,此外,也為一旦決定參與298莊士中國供股準備資金。

2. 今日買入以下股票, 價值組合持股數目增加至51支.

2.1 以4.35元買回#369永泰地產
2.2 以11.9元買回博富臨置業
2.3 以2.3元增持#219順豪科技
2.4 以14.88元增持#101恒隆地產
2.5 以6.46元買回#1098 路勁基建
2.6 以4.57元首次買入#86 新鴻基公司

今次深深體會到分散投資的好處。即使價值組合的298和367今天股價大跌,因為註碼夠分散,對整個組合回報的傷害只是1.7%左右,不過始終也受損害,即使296今天表現不錯,今年總回報仍然受到拖累,現在是負2.87%, 與盈富基金距離進一步收窄.
發表時間:2016年3月27日 | 評論 (0) | 全文

莊士中國中期業績簡評: 資產折讓收息股好選擇

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/11/blog-post_28.html

股東淨利潤下跌18.46%至6,170.9萬元(港幣, 下同), 每股盈利4.07仙. 筆者的第一個關註點是股息, 中期股息維持每股1仙.

對於地產發展以及收租股, 筆者較看重資產負債表. 莊士中國持有以下資產:

1. 投資物業: 筆者最喜歡的資產. 投資物業帳面值大增92.44%或2.326億元至4.843億元. 期內租金及管理費收入增加40.3%至745.5萬元. 集團於中國持有的投資物業總樓面面積約88,410平方米, 完成比例已經由去年的25%增加至60%, 仍然有40%在施工當中, 也表示未來租金收入有進一步上升空間. 此外, 集團今年以1.24億元買入的東莞工業物業已經於九月訂立為期八年的租約, 每年租金約為人民幣640萬元. 因此, 下半年租金收入應該繼續有增長.

集團持有以下的主要投資物業:

1.1) 成都市的成都數碼廣場6樓, 總樓面面積爲4,255平方米.
1.2) 廣州富力盈凱廣場5個寫字樓單位
1.3) 東莞濱江豪園的商業物業
1.4) 廣州市莊士•映蝶藍灣的商業物業
1.5) 鞍山市莊士•中心城的商業裙樓
1.6 東莞長安的工業物業,總樓面面積約39,000平方米

此外, 集團還持有佔59.5%權益的廈門市逸 • 水療度假酒店, 包括30幢別墅, 總樓面面積約8,300平方米, 將以長期租約出租, 另外設有一幢提供100間客房的獨立度假酒店及出租式公寓, 總樓面面積為9,700平方米, 別墅及公寓已開始招租, 預期2016年第一季正式落成.

2. 物業發展: 帳面值21億元, 這是按成本入帳, 實際價值應該超過帳面值. 主要項目包括:

2.1) 廣州市莊士․映蝶藍灣, 為一個綜合社區, 第一及第二期總樓面面積260,800平方米, 已經落成, 包括34幢高層住宅大廈, 共提供2,077個住宅單位, 以及22幢別墅. 尚未售出之住宅物業的金額約為2.48億元人民幣, 而上次未期報告尚未售出的住宅物業金額約爲2.9億元人民幣, 表示期內只售出了4,200萬元人民幣. 第三期將包括兩幢高層住宅大廈及14幢別墅, 總樓面面積約54,000平方米, 待建中.

2.2) 東莞市莊士新都濱江豪園, 第一及第二期總樓面面積合共約150,300平方米, 已經落成並提供1,239個住宅單位. 尚未售出之住宅物業的金額約為6100萬元人民幣, 而上次未期報告尚未售出的住宅物業金額約爲1.3億元人民幣, 表示期內售出了6,900萬元人民幣. 第三期總樓面面積約為40,000平方米, 預計將於2016年第二季前完工, 預售已於今年十月展開, 超過95%單位已預售, 未完成交易的已簽約銷售為約3.55億元人民幣, 一旦交樓後便可確認為收益, 餘下可供出售單位涉及金額約1,300萬元人民幣. 第四期總樓面面積約為83,000平方米, 待建中. 其餘部分樓面面積約為233,000平方米, 有待計劃開發.

2.3) 鞍山市莊士•中心城兩座分別爲27和33層高的雙子大廈, 作住宅和服務式住宅之用, 總樓面面積約爲6.3萬平方米. 該項目落於市中心鐵路站旁的黃金地段, 預計於未來數月展開前期推售.

2.4) 鞍山市莊士廣場, 可發展總樓面面積達39萬平方米, 是一個包含辦公室大樓, 零售, 餐飲, 娛樂設施以及住宅大樓的大型綜合發展項目. 仍然規劃中.

2.5) 屯門業旺路項目, 住宅和商業的可發展樓面面積分別爲10,862平方米和2,428平方米, 預期2018年可以預售樓花.

3) 金融資産: 分別是帳面值1.839億元的可供出售之金融資產, 主要包括持有上市公司北海集團(701)17.07%股權, 以及深圳市同心投資基金股份公司的3.4%權 益, 期內錄得388.9萬元利息收入. 此外, 還有帳面值2,426.5萬元的持作交易金融資產, 主要是七年期高收益債券, 孳息率爲8.375%的香港上市債券, 期內錄得97.4萬元利息收入, 以及46.3萬元公平值收益.

4) 現金以及銀行存款: 減少2.05億元至7.063億元, 銀行借款減少5,189.5萬元至5.71億元, 淨現金下跌53%至1.35億元.

集團現金減少跟國內物業銷售減少, 導致資金回籠速度放緩息息相關. 事實上, 期內物業銷售下跌40%至3.59億元. 主要原因是內地房地產市場競爭激烈, 去庫存壓力強大, 尤其是在二三線城市. 幸好, 內地政府已推出多項政策促進房地產市場的穩定與健康發展, 加上存款準備金率及利率下調, 限購令與貸款限制放寬, 有助激活物業市場. 集團於下半財政年度可供出售之物業為約值5.78億元人民幣, 希望有佳績出現. 建議管理層增加投資物業組合, 以擴大租金收入基礎.



集團每股資產淨值1.57元, 以現價0.47元計算, PB只有0.3倍. 集團過去4年的股息分別為: 3仙(2011), 3仙(2012), 5仙(2013), 4仙(2014). 預期今年全年派息每股3仙, 預期股息率6.38%. 莊士中國是資產折讓收息股的好選擇.

發表時間:2015年12月7日 | 評論 (1) | 全文

莊士中國: 低估值, 高分紅

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/10/blog-post.html

自踏入十月份以來, 港股止跌回穩, 上星期恒指升了952點或4.43%. 筆者組合有些股票跑羸大市, 有些則跑輸. 如果想與大市同喜同悲, 可以在組合加入盈富基金(02800)  和恒生H股ETF(02828)  , 前者追蹤恒生指數表現, 後者追蹤國企指數表現. 

今次簡評筆者另一支資産折讓收息股莊士中國(298). 集團自2012年恢複派息, 近4年共派股息每股0.15元(港元, 下同), 是現股價0.455元的33%, 曆史股息率高達8.79%. 集團每股資産淨值1.62元, 表示PB市帳率只有0.28倍, 資産折讓高達72%, 由於集團大部分資産是以成本入帳, 沒有按市值重估, 因此, 實際折讓更大. 莊士中國主要持有以下資産:

1. 帳面值2.517億元的投資物業, 主要包括:

(1) 成都市的成都數碼廣場6樓, 總樓面面積爲4,255平方米.

(2) 東莞市莊士新都兩幢已落成商業物業, 總樓面面積約12,436平方米, 還有約6,026平方米樓面面積仍在施工當中.

(3) 廣州市莊士•映蝶藍灣兩幢已落成的商業物業總樓面面積1,181平方米, 未施工的樓面面積約爲2,639平方米.

(4) 鞍山市莊士•中心城, 一幢六層高的商業裙樓, 總樓面面積約爲29,616平方米, 仍在施工當中.

2015年度投資物業租金及相關收入爲1,170萬元. 由於投資物業組合總樓面面積只有25%已落成, 另外75%仍在施工當中, 因此, 未來租金收入仍然有相當增長空間. 此外, 集團於今年以1.24億元買入的東莞工業物業已經成功租出, 每年租金收入大約742萬元, 毛租金回報率大約6%.

2. 帳面值22.538億元的待發展/發展中物業和待售物業, 該等資産是以成本價入帳, 實際市值應該遠高於帳面值. 主要項目包括:

(1) 廣州市莊士•映蝶藍灣是一個綜合商住社區, 尚未售出的住宅物業金額約爲3.538億元.

(2) 東莞市莊士新都濱江豪園第一及第二期尚未售出的住宅物業金額約爲1.586億元, 第三期總樓面面積合共約4萬平方米, 地基工程經已完成, 第四期總樓面面積約爲8.3萬平方米, 以及其余樓面面積約爲23.3萬平方米尚未開發.

(3) 鞍山市莊士•中心城兩座分別爲27和33層高的雙子大廈, 作住宅和服務式住宅之用, 總樓面面積約爲6.3萬平方米.

(4) 鞍山市莊士廣場, 可發展總樓面面積達39萬平方米, 是一個包含辦公室大樓, 零售, 餐飲, 娛樂設施以及住宅大樓的大型綜合發展項目.

(5) 屯門業旺路項目, 住宅和商業的可發展樓面面積分別爲10,862平方米和2,428平方米, 預期2018年可以預售樓花.

3. 帳面值2.549億元的金融資産, 其中的1.56億元爲持有上市公司北海集團(701)17.07%股權, 以及2,377.8萬元的香港上市債券, 是一項七年期高收益債券, 孳息率爲8.375%.

4. 集團持有9.11億元現金及銀行存款, 銀行借款有6.23億元, 經調整非控股權益後每股淨現金爲0.176元, 是現股價的39.6%.

莊士中國的缺點是投資物業租金收入不足以維持目前派息, 因此未來股息有相當程度需要依靠售樓收益, 而賣點是資産折讓大, 估值便宜和財務穩健.
發表時間:2015年10月19日 | 評論 (0) | 全文

莊士國際和莊士中國股東大會簡報

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/08/blog-post_31.html

1. 大部分股東都是退休人士, 有不少是持有很多年的長期收息股東

2. 莊士國際的股東人數比莊士中國多, 有幾個股東上次在163和296的股東大會都見過面.

3. 莊士中國方面:

3.1 今年以1.016億人民幣買入的東莞工業物業已經成功租出去了, 每年租金大約608.4萬元人民幣, 毛租金回報率大約6%.

3.1 屯門項目預期2018年可以預售樓花, 有資金回籠.

3.2 遼寧省鞍山市莊士廣場項目預期2年後落成, 該項目總樓面面積達390,000平方米, 包括辦公室大樓、零售、餐飲、娛樂設施以及住宅大樓, 預期租金收入有可觀增幅.

4. 莊士國際方面:

4.1 九龍紅磡蕪湖街逸 • 酒店已於今年二月中旬開業, 現時入住率已經提升至90%.

4.2 九龍白加士街101號珀 • 軒項目已經出售80%.

出席完股東大會之後, 對莊氏系印象加分. 會繼續持有收息, 有錢會加倉.
發表時間:2015年9月7日 | 評論 (0) | 全文

這兩天增持了一些股票

來源: http://mrmarketofhk.blogspot.hk/2015/07/blog-post.html

298 - 莊士中國
281 - 川河集團
296 - 英皇娛樂酒店
126 - 佳寧娜
898 - 萬事昌國際


發表時間:2015年7月16日 | 評論 (0) | 全文