香港在上世紀50年代中期,大量中國人為了逃避國共內戰,紛紛走難至香港這塊英屬殖民地,令香港人口急速增進,達至200萬之多.香港樓房遠遠追不上人口增進的速度,內地難民根本找不到居所,只能在山邊搭建木屋或鐵皮屋來生活.這些房屋設備簡陋,衛生環境非常惡劣,而且建築密集,經常發生火警.1953年聖誕夜,石峽尾木屋區終於發生一場毀滅性大火,火勢一發不可收拾,焚毀木屋七千多間,五萬多人無家可歸.

 

所以政府決定於原址興建297層的徙置大廈,安置災民,其中首8座更是由聯合國所捐贈.由於災民露宿街頭,情況緊急,由規劃,打樁,建設及完成,徙置大廈只用了短短的半年時間.當時徙置大廈以容納大量災民為目標,每座大廈都是以H型結構建造,每層單位高達132個.每個單位面積為120平方呎,供五個成人(小童當半個計算)居住,平均每人只佔僅僅24平方呎[1].更甚是為了節省空間,所有衛生設置都是共用的,例如洗手間,浴室及水喉等.當時的擠迫及衛生情況,是今日難以想像.

 

福無重至,禍不單行.1954722日,深水埗寮屋區亦發生一場大火,兩萬四千多人流離失所.政府又一次面對火災救濟工程,不論人力物力的消耗也是非常龐大.所以政府決定擴大徙置大廈的計劃,目的是全面取締香港的木屋區.香港第一個大型房屋政策,正是在這因時制宜的情況下應運而生.在1954年至1964年期間,政府興建了大約240徙置大廈,總數安置了約五十萬急需房屋的市民.[2]

 

當時香港經濟正從第二次世界大戰的重創中恢復過來,1965年,香港人均國民所得Per Capita GDP)只有3,877元.香港市民面對居住環境惡劣,抽中公屋單位的市民,就像中了彩票一樣,未來的生活開支將會大幅及長遠地減少.所以當時的公屋政策大受歡迎,六十年代尾,公共屋邨住戶人口已達一百萬.

 

其後,香港政局穩定,英國明白中共不會用武力收回香港管治權[3],所以開始努力經營香港這片土地.1972年,當時港督麥理浩爵士推出“十年建屋計劃”,興建龐大的新市鎮,提供大量相對優質的房屋,以解決市民的需求.根據有關計劃,政府將投入54億資金[4],在十年內興建多條屋村,每年平均興建三萬五至四萬個公屋單位,為180萬市民提供安居之所.而當年人口大約為418[5],政府實在是打算安置一半人口住在公共屋苑.計劃範圍之大,是當日香港政府前所未有的.

 

麥理浩爵士除了興建大量公屋單位,同時利用“十年建屋計劃”大舉發展衛星城市.引述“發展的里程碑[6]”一文:“One of the notable achievements of the Ten-year Housing Programme was the decentralization of the population from the urban areas to the New Territories, and the rapid development of the latter through public housing. In the “large new towns”(Tsuen Wan, Sha Tin and Tuen Mun) and “small new towns”(Tai Po, Sheung Shui and Yuen Long), it was planned that the proportion of the population living in public housing was to be 70% and 30%, respectively.”正是麥理浩爵士的高瞻遠矚,為香港多個衛星城市打下不可或缺的重要基石.

 

當時公屋設計是以雙塔型大廈和工字型大廈為主,每人居住空間大約為50平方尺,比徙置大廈的居住空間擴大了一倍.而且每一戶也有獨立露台,廚房及廁所,獨立的水電供應,居住環境大幅改善.有電梯直達各層樓宇,比徙置大廈方便了不少.

 

可惜的是十年內出現多種問題,包括全球石油危機引致的世界性經濟衰退,政府機構系統並未成熟等等,導致最後只有二十二萬個單位落成,安置了一百萬人口,計劃只完成了目標的五成五,公屋住戶人口達二百萬.在計劃開始時,香港只有36.4%人口住在公屋,直到1982年計劃結束時,基於中國境內擁入的大量非法入境者,香港人口再度爆炸,衝破五百萬大關,令到公屋人口百分比只輕微上升至40.3%.雖然只是微升了大約4個百分點,但是這些公屋已經大大地舒緩了原本極度擠迫的居住環境.而且以當時人口增長速度,沒有了這新增的二十二萬個單位,香港的居住問題將會不堪設想.

 

十年建屋計劃後,1982年中國和英國就香港主權問題作出談判.英國不肯定還會統治香港多少時間,對香港的政策就是先看談判結果,才決定下一步怎走.所以香港的房屋政策就是將十年建屋計劃延期五年至1987年,5年後英國就有充分時間作出有利的安排.

 

中英談判塵埃落定,19841219日,當時的中國總理趙紫陽與英國首相戴卓爾夫人在北京正式簽署決定了香港日後命運的“中英聯合聲明”,聲明表示中國將於199771日對香港恢復行使主權.在一國兩制的原則下,香港將會繼續以資本主義運作,享有高度的自治權,並在五十年內不變.而在附件三(關於香港土地契約,香港所批出新的土地,每年限於五十公頃,為日後香港樓市泡沫埋下伏筆.

 

1987年,政府總結了過往經驗,從新上路,推出“長遠房屋政”整體地解決香港的房屋問題.引述“發展的里程碑[7]”:“The plan to the year 2001 called for 960,000 new housing units to be built, with the housing demand divided into three groups: 380,000 being outstanding demand in 1985, 550,000 being net household formation, and 300,000 due to private sector demolitions.”和上次政策一樣,今次房屋政策也會發展新市鎮,包括馬鞍山、將軍澳及天水圍,以擴大香港可用的土地面積.九十年代初,公屋設計已經演進到和諧式標準型大廈,以一,二,三睡房單位的組件式設計,令居民的私人空間得到大幅提升.公屋的發展已經有了二十五年經驗,居住環境已經不比私人樓宇遜色太多.

 

去到九十年代,香港居民原來簡單的居住問題演變成財富問題,因為香港出現巨大的樓市泡沫.出現樓市泡沫的原因多不勝數,以下列舉其中幾個重大因素:

1.    香港人均國民所得大增,已達世界發達國家水平.1990年香港人均國民所得為US13,478,美國人均國民所得為US23,038,英國人均國民所得為US17,688,新加坡人均國民所得為US11,845,香港在全世界人均國民所得排名31[8]

2.    隨著經濟起飛,不少香港市民蓄積了一定財富,形成強大的物業購買力;部份公屋居民在長期租金優惠下,亦積蓄了不少財富,為香港房地產加熱.

3.    受制於中英聯合聲明,香港土地不能因應市場的轉變,而提高土地供應,導致供不應求.

4.    香港的家庭出現拆細現象.八十年代,大量在香港土生土長新一代的香港年青人參入社會工作.到了九十年代,很多年青人開始成家立室,由大家庭轉變為小家庭.每一個家庭人口大跌,令到房屋需要大增.1981年香港人口為524萬,家庭數量為68萬,平均家庭人口為7.7人.到了1996年香港人口為647萬,家庭數量為118萬,平均家庭人口為5.5人.

 

基於以上原因,在1984年至1997年期間,樓價增長了七倍以上.在九十年代,擁有自己的樓房,才可以享受房地產的升值.而且,樓價不停向上升,令租金也跟隨向上調,令很多香港人帶來沉重壓力.基於各樣考慮,香港市民普遍認為越早上車越為上算,令香港出現瘋狂的樓市泡沫.樓市高峰期,呎價高達一萬元的樓宇比比皆是.當時置業的星斗市民,生活環境實質上是倒退,居住空間還比不上原有的公屋.

 

可惜泡沫總有爆破的時候,1997年香港回歸中國後,香港受著亞洲金融風暴的影響,經濟急轉直下,樓市泡沫立即爆破.樓價由天堂跌到地獄,不少香港人成為負資產人仕,置業為成全香港人的惡夢.2002年,在“有關房屋政策的聲明”中,政府表明由2003年起無限期停建和停售居屋;把公屋的平均輪候時間維持在三年水平;終止在租置計劃下出售公屋單位.以上政策就是為免刺激疲憊不堪的香港樓市.與此同時,買賣樓宇已經不是一本萬利,穩賺不賠的生意,私人發展商急速收縮他們興建樓宇的規模,結果令到香港有好幾年出現樓市冷河時期.

 

近年來,樓市在數量供應太少及政府不願打擊樓市之下,樓價一直向上升,已經突破了1997年樓市高峰期,創出新高.但今次的成交量一直偏低,而且也沒有出現瘋狂買樓現象.因為香港的貧富懸殊的情況已經達到嚴重水平,2011年堅尼系數為0.4750.4作為警戒线,超越此即表示社會已经出现貧富悬殊问题),新一代在工作很難得到進昇機會,生活開支龐大,令他們累積財富速度遠遠追不上樓價升幅.導致大批單身年青人申請入住公屋,佔了總數近四份一.20101230歲以下申請者有2.67萬,20111230歲以下申請已經多達4.06萬,升幅超過五成.引述明報報導[9]:街工組織幹事張雅嵐表示,在過去兩星期訪問1501635歲青年對房屋政策的意見,結果有92%受訪者表示,現時樓價已偏離可負擔水平;96%受訪者更認為,單身人士計分制每年提供的配額並不足夠;超過70%受訪者要求政府加建公屋。

 

在樓價再創高峰的情況下,普羅大眾根本缺乏買樓的能力,政府在龐大的政治壓力下,相信很快便會推出新一輪公屋政策,令公屋再度扮演重要角色.



[1] Fong, Peter K.W.(1986), Housing Policy and the Public Housing Programme in Hong Kong. Hong Kong: Working Paper No.19, Centre of Urban Studies and Urban Planning, University of Hong Kong.

[2] Williams, Bernard (1979), “Public Housing in Hong Kong,” Housing Review, pp. 133-35.

[3] 蕭若元(2000),”香港的命運,” 一文元創作室有限公司, pp. 17-20

[4] Morris,J.C.(1978),”Administration and Finance of Public Housing.”In Luke S. K. Wong(ed.), Housing in Hong Kong: A Multi-disciplinary Study. Hong Kong: Heinemann Educational Books (Asia) Ltd., pp. 55-71

[5] Table 001: Population by Sex. Hong Kong Census and Statistics Department website

[6] Y. M. Yeung(2003), Milestones in Development, Fifty Years of Public Housing on Hong Kong, pp. 22-23

[7] Y. M. Yeung(2003), Milestones in Development, Fifty Years of Public Housing on Hong Kong, pp. 24

[8] The World Bank, http://www.worldbank.org/