自上期擊殺信星叛軍(仍有餘孽於軍中 XD),收編兵士一直沒出動衝殺,原因在於軍師未搵到目標城池。

 

通過幾晚軍機研究之後,終於發現左新大陸。文仔嘅第五柱,1881富豪信託。

 

爭扎左好一段時間,這算不算是地產霸權。文仔盡可能都唔想助紂為虐,最後都覺得呢隻做酒店收租,踩界吧~

在香港,看來高尚是高尚者的墓誌銘,文仔可能都要失陷,因為好的股票實在太有限了。這個原則,守到就守,守不到就惟有不要執著啦。這種爭扎,有時候都不知是否庸人自擾。

 

我的確清高不起來,失敗。

 

講完廢話,寫返正經野~
點解1881能夠成為文仔的第五柱呢?其實充其量只能說是一年的第五柱。如果下年有改變,一定沽之而後快~ 當然表現好就可以續約啦~

 

話說研究左好一陣子,終於明白呢隻REITS運作如何。

盈利來源有兩部份,第一是基本租金(稱之為底租),第二是浮動租金,兩者加埋減去開支再乘90%就是可以分派的息。

據去年9月資料顯示,本年底租是6.45億

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/0909/LTN20110909482_C.pdf

去年年報浮動租金盈利是1.16億,假定今年只有1億。(計人地倒退,文仔真係好hardish)

上述兩者相加便是7.45億。

 

至於開支,首先是融資成本。

據2012年3月的資料顯示,今年融資開支是45億x香港銀行同業拆息+210點子。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0307/LTN20120307615_C.pdf

恆生銀行網頁指出,該行銀行同業拆息是0.87%(12個月)。當1%吧(其實佢好似寫明有2個月3個月6個月揀,計算有唔同,但方便算,當1年啦 =p),加210點子即是3.1%。當夠4%啦(又黎hardish~ 無計,唔夠學問,打多啲折安全啲),即是1.8億。

去年酒店經營業務支出2,900萬,當今年3,000萬啦~

產業信託管理費7,551.8萬,前年相約,今年當8,000萬啦~(有無咁多人工加呀~算啦,睇在佢唔係收基金單位易計份上)

信託、專業及其他支出(乜黎架?)954.1萬,前年1,404.5萬,今年當1,500萬啦~(呢個應該係收購、顧問費等嘅開支) (文仔啲估值開始亂黎)

總支出便是3.05億

 

盈利減支出是4.45億。

據REITS的法例規定,盈利最少要分派90%給基金單位持有人(佢唔係股票喎,大家留意~)

基金單位共32.5億,每單位分派即是4.45*0.9/32.5=0.123

以文仔今日買入價1.8計算,0.123/1.8=6.85%息

 

夠皮啦~

當然,當中估值應該有不少開支高估了(hardish怪文仔 XD),相信最終分派應該不會少於這個息率。十年磨一劍,7%的目標相信這隻1881應該可以達標。

 

所以,它成為了文仔的重倉第五柱~

 

不過,由於底租是會更新(去年便因為底租減少而導致分派大減),加上浮動租金亦會浮動(廢話),所以要留意這些轉變,以備徹軍之時不致潰敗。

 

近日另外四柱表現平平,聯亞有橫樑壓頂,金利來高位徘徊,先傳媒沒有成交,容祖兒雖有羊生爭持但未見突破,希望今日的第五柱可以帶來新希望~(但份比重上呢隻重係最輕,畢竟新力軍嘛~)